六月风暴重构地产版图发展商熬不过今冬？_滚动新闻_财经纵横

六月风暴重构地产版图发展商熬不过今冬？

http://finance.sina.com.cn 2005年06月23日 09:16 赢周刊

进入6月，国内的房地产业渐渐充满了紧张的气氛。看看近期媒体对地产大腕们行踪的报道，就不难理解为什么这个行业渐渐充满了火药味：6月5日，深圳，国内颇负盛名的房地产商民间组织——中城联盟数十家会员单位的老总聚首万科总部，研讨当前形势和对策；下午2点多，大约30位从全国各地匆匆赶到的地产开发商老总们，齐聚在万科建筑研究中心四层的大会议室里。一向志得意满的他们，看上去却大多忐忑不安，各怀心事。

会议室银幕上打出了“共度风雨守候彩虹——如何应对宏观调控”，黑底红字标题，台下气氛一时更加凝重。

这次临时召集的中城联盟高层闭门会议，万科是东道主，也是发起人。这次由王石先生提议召开的会上“万科分析上轮宏观调控期间的经验得失，以及提出对本轮地产调控的分析与应对措施”。

作为上世纪90年代宏观调控的幸存者 万科一开始就把此次调控与1993～1996年那次令人刻骨铭心的调控相提并论。万科首先批判了“牛市思维” 提醒在座同行形势的严峻性：“这次调控将是长期的，对明年影响可能更大，市场景气的逆转估计需要两年左右的时间。” 那种乐观认为“调控只是一阵风，顶多到今年9、10月间市场形势就会好转的提法是危险的”。“这次调控还将是全面的，影响不会局限于个别城市，可能波及全国，二线城市抗冲击能力更弱！”

“听了万科的思考和分析，我们才发现自己原来还是按照去年的发展思路考虑问题，对市场形势的紧迫估计不足，确实很危险。”一位参会企业老总承认。

有媒体形容：这天黄昏时分，当数十位老总走出万科总部那座浅灰色建筑物的时候，心情比进来时是轻松了还是更加沉重呢？

第二日国内另一有影响力的房地产商民间组织——工商联住宅产业商会在上海召开座谈会，惊呼房地产行业已经“入冬”……

广州房地产降温牵动媒体收入“缩水”

房地产公司在媒体（特别是平面媒体）的广告投放量被视为楼市晴雨表，今年6月出台的“意见”就像连日来的豪雨，将广州地产界的宣传热情降低不少。

据一位广告公司负责媒体投放的负责人告诉记者，由于地产公司一般是提前一个季度就做好广告购买计划，因此，在短期内，仅从广告金额看不出明显的下调趋势，但是一些地产公司会要求延迟刊登计划，因此从广告刊登版面上，还是可以分析出地产商的一些动作。

根据四月份的调查，在5.1黄金周的刺激下，房地产广告，五大媒体整体增长13%.

受国家房产新政策影响，广州房地产广告锐减，五大媒体出现30％的负增长。

对于房地产行业来说，最近一段时间可谓是“多事之秋”。在短短两个月时间里，政府相继四次出台政策干预房地产市场：3月16日，央行调整了房贷利率； 3月26日，国务院出台《切实稳定住房价格的通知》；4月27日，国务院召开常务会议，专门研究房地产市场，并出台《进一步加强房地产市场的宏观调控》文件；5月11日，国务院转发建设部等七部委关于调控房地产市场的通知。

从广告投放量减低来看，这一系列措施已经成功达到阻击房地产的目的。

房地产公司熬不过今年冬天？

广州的6月骄阳似火，然而对广州房地产商来说，天空的艳阳高照无论如何也敌不过市场“寒流”对他们内心的侵袭。

由建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部委于5月11日共同颁布，并于6月1日正式实施的《关于做好稳定住房价格工作的意见》已直面公众一月有余。

显然，这一个“6.1”大限给房地产市场带来的冲击并不逊于去年的“8.31”大限。虽然记者采访之时，不少房地产企业的负责人仍力持镇定，声称该企业受宏观调控的影响并不是十分明显，但市场的声音无一不在显示着，“寒流”已悄然入侵房地产市场。

“黄金周”市场受挫

房地产市场到底怎么了？记者带着疑问找到了两家在5月份大幅减少了广告投放量的房地产商，得到了预料之中的答案——还是宏观调控的结果。

这两家房地产商表示，虽然从去年开始，宏观调控的政策就不断出台，但由于市场反应的滞后，一直未对销售市场产生特别大的影响，而且2004年广州市场的购买力非常强，很多发展商甚至因为销售太好而导致今年出现缺货现象，来不及供应新盘。而2005年初到3、4月，楼市的价格不但没有走低，还略有上升。因此，很多发展商都对五一黄金周的销售抱有很大希望，在4月份加大了广告投入。

然而，令他们想不到的是，满载着房地产商热切期望的黄金周促销不但没有如预期般成功，反而反应冷淡，不少楼盘都出现了“有人看楼，没人买楼”的现象。

对此，“锦绣香江”则显得有点先见之明。其媒体投放的负责人表示，对于五一黄金周销售的不理想，“锦绣香江”早已预料到，因为5月份正是今年政策最不明朗的时期，无论房地产的投资者还是购房自住的消费者，基本都会持“持币观望”的态度，购房不会太过活跃。因此，他们在4月已经开始减少了广告的投放量。最后一看结果，果然整个广州房地产市场五一的销售量比起去年同期不升反降。

可见，虽然广州房地产市场对政策的反应相对滞后，但到了现在，预期的反应还是渐渐出现了，而且打了许多之前还非常乐观的房地产商一个措手不及。

政策改变市场预期

虽然除了五一促销受挫，以及销量略有萎缩外，广州整个大的市场环境与京沪相比还不算十分恶劣，但持币观望的人增多，显示了市场预期的急转直下，不由得房地产商们不重新审视市场。

回顾去年开始的宏观调控政策：从去年2月开始，国务院就提出了统一加强房贷管理，控制土地供应的政策；3月，《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》出台；3月底，国土资源部71号令出台，规定9月1日起所有经营性用地不得采用协议转让，引起了“8.31”大限的恐慌；4月，人民银行总行及国务院分别出台政策限制房地产企业对商业银行的融资及控制房地产企业的负债率……从中央到地方，各种各样的政策不断出台，不可说不严厉。

只是，在如此重锤的政策之下，为什么市场仍然没有马上降下温来？业内人士分析，一来，在市场经济环境下，市场对政策的反应必然有时滞后，而且，以市场前段时间购买力激增的情况来看，其惯性增长也一定会持续一段时间；另外，去年出台的政策大多是收紧房地产商的“地根”与“银根”，并没有直接针对市场需求进行太大力度的打击，因此在需求上的反应并不十分明显。

市场反应的迟缓，造成的直接后果就是中央一再加大力度，甚至出台了“地方一把手问责制”，把调控的责任直接指向“地方官”，以致各地也加紧出台了五花八门的地方政策。

时至今年，中央又出台了两大重要政策：一是禁止银行收回拍卖购房方自住的唯一一栋房产，导致银行放贷风险增加，不得不收紧贷款；二是令房地产市场无比紧张的“6.1”大限……两大政策都由去年的收紧房地产商命脉，转为直接打击市场预期。

这样一来，市场的反应马上敏感得多，之前唯恐力度不够，不断增加政策压力，现在突然全部猛压下来，不免令房地产商感到有点压力过重。

当记者与富力地产集团公关事务部总经理陆毅聊到政策对市场的影响时，他表示，政府欲改变市场预期的目的，现在看来已经达到了，很多本来欲购房的人都持币观望，广州本来就为数不多的炒家更不敢轻举妄动。但另一方面，政策对地产商的压力也使他们感到十分沉重。

尤其是这次七部委同时出台的政策，且不说具体的措施，但带给人们的心理压力是毋庸置疑的。

房地产商紧急会议

在如此强大的压力和危机感之下，月前还一脸从容的发展商再也沉不住气了。6月5日，约30位“中国城市房地产开发商策略联盟”的成员企业老总，从全国各地赶往深圳，齐聚在万科建筑研究中心四层的大会议室里，一改以往的志得意满，显得忐忑不安、各怀心事。

据了解，这次会议的发起者是万科集团，由王石出马召集成员，目的是在行业中把握航向，共同商议应对宏观调控的策略。

由此也可以看到，面对眼下的市场环境，大多数房地产企业老总心里对调控政策的走向及可能进一步产生的影响，其实都没有底，都希望通过商讨与会议，知道同行尤其是少数主流大发展商心里到底怎么想。

据了解，近几个月由于调控政策的冲击，很多短期投资或投机者已纷纷抛盘离场，加上银行收紧个贷审批、消费者犹豫观望等种种因素，全国各城市楼盘销售量都出现了不同程度的下滑，广州也不例外，大量开发商的资金周转已经出现危机。

而让广东开发商更感到郁闷的是，在房地产业已被推上风口浪尖之际，税务部门似乎也“不甘寂寞”，插上了一杠子，在最近一段时间加紧了对房地产企业的税收问题清查——在“广东省地方税务局欠税公告（2005年第1号）”的名单中，广东首次大规模曝光全省范围内的欠税企业及个体工商户，其中居然半数以上都是房地产开发商或建筑企业。

当此形势之下，连一些原来持“调控只是‘阵痛’，几个月后市场会再趋上升”的姿态的企业，也乐观不起来了。

“这次调控将是长期的、全面的，市场景气的逆转估计需要一两年，而资本市场从来都只是雪上加霜，不会雪中送炭，企业不能把希望寄托在其身上。”——有企业负责人如是说。

因为上海发烧，所以广州吃药

从整个楼市的销量、市场预期、炒家心理以及金融机构的反应等，都可以看到，通过中央和地方一系列有系统的、力度越来越强的调控，政府已经达到了改变市民和投资者对市场预期的作用。一些偶尔做一下房地产短期投资的小炒家都表示，今年内不会购买房产。

但同时，不少准备二次

置业、三次置业的消费者，以及备受打击的房地产商却提出了一个疑问：广州真正的大“炒家”本来就不多，就算偶有投资行为，也是一些有资金富余的消费者的零散行为，不存在过多的泡沫。这种“一刀切”的宏观调控行为，真的对全国所有城市都适合吗？

广州市场与京沪大不相同

北京大学房地产金融研究所所长冯科指出，广州的房地产市场与京沪市场其实大不相同。现在全国都在说房地产泡沫，但真正的泡沫无非集中在上海、杭州、温州一带，北京次之，深圳和广州的市场在全国来看属于比较温和与成熟的，并没有太多泡沫。

如果用“风险偏好型”来概括上海人，那么广州人应该是属于“风险厌恶型”的，这就决定了上海的楼市买卖中，投资和投机者占了很大比例，而广州的楼市交易则以自住用房为主，就算偶有投资行为，也不形成规模。

而有一些内地城市的房地产市场更是根本还没有发展起来，更别谈是否过热了。

但中央的宏观调控政策，对各地来说却是一样的，没有因应具体情况加以区分——这就造成了明显的“上海发烧，全国吃药”现象。

一方面，明明没有过热的地方，甚至根本没有开始发展的地方，都遭到了调控的影响；另一方面，接二连三地出台政策，用行政手段来控制市场，一旦影响骤然突显，就显得打击太重，有点矫枉过正。

一旦政策力度过重，直接体现的将会是银行不良资产的增加，而不良资产增加导致的后果是银行失去放贷的信心，加紧追还到期贷款，减少新增贷款——这样一来，势必使一些实力相对来说没有那么雄厚的房地产商出现资金紧张的问题。

一位业内人士表示，房地产业是资金密集型的产业，开发一个楼盘，资金的投入量非常大，而且负债率较高，一旦银行收缩贷款，市场预期又大幅下降，楼盘卖不出去，资金无法回收，动辄就会出现资金链断裂的危机。

上海受的冲击起码是广州4倍

不过，由于广州市场比较理性与稳健，楼价上升的速度比较平缓，因此虽然吃了一服有点过重的“猛药”，但安全渡过寒冬的可能性还是比较大。

反观上海，如果广州受冲击指数是“1”，那么上海的指数起码是“4”，一旦宏观调控引致炒家纷纷“跳水”，那么将会对金融业造成非常大的震荡。很简单的一点：上海楼价从2003年到2004年，平均上升了100％。如果银行按照当时的价格给炒家做按揭，在楼市大跌之后，因炒家“跳水”而收回的不良资产将由银行拿去拍卖。但一来楼价缩水，二来手续成本非常高，这样的拍卖给银行带来的损失非常大。

因此，宏观调控政策作用在上海市场，跟作用在广州市场上的表现亦会不尽相同。

冯科指出，在上海，宏观调控的影响首先会表现为楼市成交量（尤其是二手市场成交量）会大量萎缩，市场预期及供求关系一旦改变，接下来就是楼价的大幅下滑——而到了最后，市场上更会出现“有价无市”的状况。

虽然，现阶段上海楼市还没有出现大跌，但这不过是市场的一种惯性作用，如果政府仍然不断施加压力，到了市场反应过来的时候，可能会出现突然崩塌的现象。

而在广州市场上，由于楼房买卖向以自住为主，因此即使政策出台，手中有楼的人也不会急于放盘；而且，广州的楼价并没有出现过分虚高，因此也没有太大的下降空间。

因此，政策对广州房地产市场的影响，主要在于一开始持币观望的人可能会增多，成交量会略有萎缩；其次，由于“银根”紧缩，银行各支行的放贷权全数收归省行，银行放贷的审批将会更严格，处理速度也会下降，这将会导致部分房地产商的资金紧张，最终他们可能会因为急于回笼资金而稍微降低楼价，形成市场价格的略为下滑。

但总体来看，广州的影响应该还是会趋于温和。用一位业内人士的话来说，广州房地产即使是降价，也不太会“明降”，更可能是“暗降”，例如买房送装修、家具等。

记者日前采访了富力地产、锦绣香江等几家广州房地产公司的负责人，他们都表示，企业虽然受到了一定程度的冲击，但相信较具实力的房地产公司，在广州市场上安然渡过这场“严冬”应该不会太困难。而资金实力不是太强的企业，则要慎之又慎，做好项目的风险评估。

发展商资金更加吃紧

从去年3月至今，政府出台稳定房地产价格的政策不断出台，尽管各大发展商例如龙头的万科和正忙着筹备上市的富力，都口口声声说政策对市场好、对自己没有多少负面影响。然而，看看这些从正面的冲击或是间接的限制吧，不难看出，发展商手头越来越紧了。

综合成本全面提升的压力

去年，麦可（化名）刚刚成为发展商，开始自己第一个楼盘的开发，要批地、贷款、做策划，除了社交应酬，还跑了广州、深圳不知多少个楼盘取经。可是最让他倍感压力的是国土资源部和监察部的71号令，也就是那个著名的“8.31大限”，原来房地产开发商获得购买土地依靠审批，但是现在土地要通过拍卖来取得，成本提高了许多，而且对于中小型开发商来说，要拿到好地更加困难了。

接着不久，国务院又规定，银行发放开发贷款要求自有资本金从20％提升到35％。麦可说，其实以前不乏自有资本只有10％的人做了贷款，这些人买了地之后就再没有钱了，这样做的风险非常高。现在都是用自己的钱买了地，然后把地做抵押来向银行贷款，因此对发展商的资金要求越来越高了。

而更大的问题还不仅仅是政策，去年不但钢筋水泥的价格上涨了，沙场石场现在都是通过政府拍卖，连沙子的价格也成几倍地上升。除了地价、建筑成本、财务成本外，再加上市政配套费等等的费用，开发商的综合成本全面提高。麦可说，尽管如此，许多中小发展商为了资金快些回笼，不得不压低一点利润，而追求销售的速度。

银行总是下雨收伞，晴天开伞

四大银行不管是因为政策限制，还是因为上市股份改制的要求，开发贷款都在收紧。而中小银行对于发放开发贷款也非常谨慎，以中信实业银行为例，每个分行的贷款额都不高，像房地产开发这种动辄上亿的贷款要经总行审批，审批时间需要半年。而且对于房地产商的要求也很严格，中信实业银行选择的发展商只有合生创展和珠江投资这些大房地产企业，而且一般只贷款给广州市内的开发项目，即使是市内的项目还要看地段，贷款额也只有1～2亿元。

另一方面，中信银行却在力推按揭，尽管年初时高院的司法解释让银行对个人房屋按揭小心了许多。中信事前与贷款人签下协议，如果贷款人还不起贷款，银行会另找廉租屋安置。个人的资信高低也成了许多银行是否给予贷款的重要依据，甚至有银行将通过借款人的言谈举止、水电煤气费是否及时交付等一些渠道审核客户的信贷水平，对于诚信度不高的客户，即使你有钱，银行也将不给予贷款。银行设置的按揭门槛，让许多真正需要买房的人难拥有自己的房子，打击了购房者的消费欲。

银行要生存，适应市场的变化，总是下雨收伞晴天开伞，于是，倒霉的还是房地产商。

除了市场信心，其他都是小问题

楼市的调控政策很多，如银根、地根收缩，但是最厉害的一招是：如果房地产价格大起大落，地方一把手要背锅。于是地方政府就出台一些比中央更加严厉甚至离奇的措施来调控，从政治的角度来控制，有些矫枉过正，打击得太重。

今年5月11日七部委联合出台的政策，是利用税收杠杆调整人们对市场的预期，让市场预期来促使过热的价格下降，比直接打压要高明多了。北京大学房地产金融研究所所长冯科博士对记者说，这次政策有一个好的地方，是七部委政策一起出，以前的政策都是分散的。行政上下命令就改变了预期，购房者认为房价会降，于是持币观望。房地产政策会影响全国的消费信心，所有的问题都是小问题，比如股市连续4年都很低迷，因为市场信心没有了，这是股市调控的一个经验教训。

据冯科博士的调查，广州的中行、建行每天审批的项目增加了，提前还款的也增加了，新按揭数量下降，处理速度下降，以前支行批的现在都在省行批，到期的开发贷款要收回，新的贷款不发放。从按揭数量的下降，就可以看出房屋的成交量在减少，即使暂时房价还保持惯性没有下跌，销售萎缩是不可避免的了，如此一来，房地产商的周转资金能不紧吗？

点击此处查询全部房地产新闻