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廖英敏：由于政策实施时间较短，有些地方政府的实施细则正在制定或者刚刚出台，供给结构的调整需要较长的时间，现在对房地产市场运行趋势下结论，还为时过早
陈强：政府出台的一系列调控房地产的政策，基本上都是完善与规范房地产市场的政府职能。这些政策对调整国内房地产投资过热所起的作用，可能比较有限
主持人：程勇 记者
嘉 宾：廖英敏 国务院发展研究中心市场所研究员
陈 强 国家信息中心经济预测部处长
自3月份以来，针对房价过快上涨，国家密集出台一系列调控政策，包括取消房贷利率优惠，国八条以及七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》等等。措施出台一段时间后，效果究竟如何？是否达到了预期目标？下一步又该如何进行？就此问题，记者采访了两位长期研究房地产的专家--国务院发展研究中心市场所廖英敏研究员和国家信息中心经济预测部陈强处长。
调控政策初现成效
主持人：自3月份开始，政府连续出台了一系列的调控措施，目前来看这些措施的效果如何？
廖英敏：从政策出台的初衷来看，主要目的在于改善住房供给结构、规范房地产市场、抑制房产投机需求、稳定房地产价格、解决普通居民和中低收入居民的住房问题。
从实际的效果来看，这些政策正在发挥稳定房价的作用，主要表现在：规范开发商的经营行为、改善房地产市场秩序、市场供求信息逐渐透明，投机性需求得到抑制等方面。尤其是政府稳定房价的决心，改变了消费者对未来房价走势的看法，使得炒作房价的动力减弱。
4、5月份以来，房地产投资增长速度继续回落，需求增幅回落各地差异较大。分地区看，上海、江苏、浙江等房价曾经上涨过快的地区，房价出现平缓下行的趋势；北京房价仍然较坚挺。
陈强：应该说，调控政策的出台针对性还是很强的，在短期内还是取得了比较好的成效。一个比较明显的特征就是房价涨幅开始回落，从4月份以来，房价实质上已经开始松动了，部分城市甚至有较大幅度的下调。另外一个明显特征是市民购房心理因政策发生变化，政策的出台让老百姓吃了定心丸，改变了人们的购买预期，也对一些投机产生了威慑作用，这些对房价上涨产生抑制作用。
所以说，最近出台的一系列政策已初现成效。
未来趋势仍需观察
主持人：你们如何看待这些政策效果，是不是反映了政策的意图？
廖英敏：近两个月的房地产价格走势，反映出国家一系列房地产宏观调控政策在抑制投机行为、规范房地产市场秩序和稳定房价方面效果开始显现。由于政策实施时间较短，有些地方政府的实施细则正在制定或者刚刚出台，供给结构的调整需要较长的时间，开发商和消费者大部分持观望态度，对房地产市场运行趋势应该再观察一段时间，现在下结论还为时过早。
我们在调研中发现，政策出台以来，房屋供给结构依然没有改善，社会需求较大的住宅投资增长幅度仍然低于房屋投资的平均水平，中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资不仅没有增长，反而下降16.7%，使经济适用房和普通住宅供给比例比上年同期和年末出现较大幅度下降。
究其原因，是落实增加中低住房供给的调控政策，从安排土地规划、立项、到开发投资需要较长时间，不能在短时间见效。
陈强：我还是比较同意廖老师的看法的。我刚才也说了，目前显现出来的成效只能说是初步的，能否完全达到政府调控的预定目标，还需要再观察一段时间。
尽管政府出台了一系列调控房地产的政策，但基本上都是完善与规范房地产市场的政府职能，这些政策对调整国内房地产投资过热所起的作用可能比较有限。从统计数据来看，虽然5月份的房地产开发投资增速已经有所下降，但整个房地产投资过热的基本格局并没有根本改变。还有数据表明，今年以来，银行新增贷款的很大一部分就是进入房地产市场。
近期商品房空置率上升，原因也是在于购房者持币观望的比较多，很多人都采取了按兵不动、等待时机的做法。要消除类似的顾虑，也需要房地产发展趋势的进一步明朗化。
引导消费尤为重要
主持人：对房地产行业下一步的发展，两位专家有何建议？
廖英敏：我认为，首先要继续跟踪房地产市场，注重观察运行动向。同时在房地产市场形势没有明朗之前，尽量少出台新的调控政策。
其次，要进一步落实现有的调控政策，尤其是要抓紧落实增加普通住宅和经济适用房的政策。同时要制定经济适用房具体分配办法和管理办法，使其真正地起到解决中低收入群体住房难的作用。
此外，还要注意引导和保护普通居民住房消费的积极性，避免实施调控政策而增加没有住房的普通居民的购房成本。
陈强：房地产调控应该以实现房地产业的软着陆为目标，因此，我觉得还需要有措施跟进。
第一，房地产的宏观调控仍需坚持市场化原则。要保证国内房地产市场稳定发展，就得坚持市场化的原则，即无论是销售还是要素都市场化，而目前房地产市场要素存在非市场化，即房地产市场的许多成本让整个社会来承担。改变这种状况就得从房地产最为核心的银行信贷入手，提高利率，增加银行信贷资金成本，改变银行信贷资金的易获得性。
第二，完善土地供给制度，及时整合土地取得、持有、流转环节的政策，进一步改革和完善目前的土地供给制度，开征土地财产税。这样可以抑制土地的炒卖，推动产业结构调整，可为城市今后的基础设施建设开辟财源，并降低房地产门槛。
最后，还要引导和调节居民的住房消费行为，提倡买和租相结合。（来源：上海证券报）
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