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本报记者 王小霞
今年6月1日，北京市建委发布的《北京市享受优惠政策普通住房标准》开始实施，住宅面积140平米、容积率1．0成为普通及非普通住宅的定界点。同时，北京房地产税收新政策开始实行。按规定，购买非普通住宅的，按3％税率征收契税。所有这些政策，让动辄几百平方米的非普通住宅产品别墅，成为此次新政调控中的重点。
业界专家分析认为，在遭遇土地供应叫停、银行加息之后，此次又遭遇宏观调控的别墅市场被推到了风口浪尖，面临何去何从的选择。
新政调控剑指别墅市场
2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），对别墅用地供应叫停。经历了土地限制政策之后，此前已经批准的别墅用地经过两年的酝酿纷纷上马，而2005年也成了别墅集中放量年。
据统计，今年北京至少有50个别墅新盘推向市场。目前，保利垄上、龙湾别墅、亚美利加、东方普罗旺斯、麦卡伦地、财富公馆、加州水郡、卓锦万代等新盘都将在今年内亮相。
根据国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》要求，2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人将购买超过2年的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，可以向地方税务部门申请办理营业税手续，如果不能提供属于普通住房的证明材料，则一律按非普通住房的有关政策征收营业税，即按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。
而近期出台的《北京市享受优惠政策普通住宅标准的通知》在容积率、户型及实际成交价三方面对北京市享受优惠政策的普通住房制定出了相关标准。对于容积率低于1．0、户型面积超过140建筑平米、实际成交价超过同级别土地上住房平均交易价格1．2倍的，一律按非普通住房的有关政策征收营业税。同时，从即日起，购买非普通住宅的，按3％税率征收契税。
无疑，在以抑制房价为主要目标的系列国家政策之剑下，别墅产品以价高的特点自然成为了调控的主要对象。
别墅资源愈来愈稀缺
南方的香江集团相关负责人告诉记者，由于受国家宏观调控影响，土地资源稀缺，取得土地的成本高昂，该集团今年将放弃开发别墅项目，重点将转向以洋房产品为主；与此相反，售价曾创下中国内地单栋别墅最高纪录1．3亿元的上海紫园却选择此时进京推介，据称该公司仍有意向在北京拿地开发别墅项目……
受政策影响的别墅市场，究竟是蚍蜉难撼的大树，还是吹弹即破的泡沫？别墅今后是否风光不再？位于北京亚运村北的别墅新盘保利垄上总经理胡嘉全并不认同这一说法。他认为，别墅拥有高端客户群，并且客群数量也随着经济的增长逐年增加，旺盛的居住需求是别墅产品将继续走热的主要原因。
他说，从目前的政策影响来说，别墅其实一直征收3％的契税，这一点只会影响一些市区内的高档公寓项目；再者，新出台的税收政策主要抑制投资、炒房，对以自住为主的别墅市场影响的持续力还有待观察。同时，两年前就停批别墅用地，反而使目前的别墅项目在今后会变得非常稀缺。虽然，今年奥北地区别墅集中放量，但随着2008年奥运会的临近和奥北地区城市化的发展，奥北别墅市场的前景非常被看好。
据悉，于6月25日面市的保利垄上，目前认购情况十分火爆。香江集团尽管放弃别墅开发，但其总裁助理杨晓军承认，别墅市场的需求仍很旺盛。
三足鼎立格局
据了解，经过十年的大浪淘沙，目前北京别墅市场已经基本划分为了14个不同区域，然而由于历史发展形成的，以西山别墅区、中央别墅区、亚奥京北别墅区为首的三大别墅区域基本囊括了80％左右新开盘别墅项目，形成三足鼎立局面。
素有“皇家板块”美誉的西山别墅板块一直以其特有的自然景观而价值倍增，加上几年间的规划建设，目前这一区域的别墅市场已远非其他区域可比，人们更多地将“西贵”的“贵气”理解为现在的“昂贵”。由于土地资源的极度稀缺，目前这一区域别墅新盘仅有庐师山庄一个项目。
中央别墅区由北京东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，目前这里已成为京城一处知名的高端居住区，是名副其实的ＣＶＤ中央别墅区。目前该区域除了观唐、优山美地等早期开盘项目外，云集于此的还有新开盘的龙湾别墅，以及尚未开盘的卓锦万代、皇家森林等新项目。
亚奥京北别墅区是由亚运村板块向北延伸，与小汤山以北、奥运区域相接后的“新兴”区域。由于集中了自然山水、温泉等优势以及交通便利，这个被统称为“亚奥京北别墅区”已经成为房地产商竞争的又一主力战场。目前这里已经在售的包括威尼斯花园、碧水庄园、三水青清、顺驰·林溪、汤ＨＯＵＳＥ、纳帕溪谷、温哥华森林、渡上等项目，而保利垄上别墅、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯使得这一区域别墅市场的竞争更加白热化。
奥北别墅走廊引人注目
加上今年新开的6个项目，奥北共有将近20个别墅项目在建在售，其中不乏占地900亩的保利垄上这样的大盘项目，一个高档别墅居住区已俨然成形。清华大学教授周榕认为，20多个楼盘捆在一起有足够的能力与有关部门议价和博弈，这足以影响到政府的决策，或者是相当程度地影响到市政基础设施建设的倾斜和投入。
“奥北区域已经构成了一个别墅走廊。”保利垄上总经理胡嘉全将这一区域产品进行了如此形容。庞博国际总经理刘东也比较赞同“别墅走廊”这一称谓。刘东从交通因素分析说，从地图看，这个地区将由“中”字变为“申”字，这是因为政府将修建一条连接奥运区与机场的高速公路，届时奥运选手、观众从机场出来可以直接到达奥运村，它的开建无疑会给这个区域带来很大的商业机会。
相比来讲，即将上市的保利地产更看好“别墅走廊”的居住氛围。胡嘉全表示，保利高层之所以很快买下现有地块，一是这里具备别墅开发的天然环境，燕山山脉、潮白河中上游的流域形成非常好的天然的人居环境。二是具有丰富的地热资源，这是其他区域很难与其媲美的优势。最为重要的是，到2008年前，北京市政府还将在这一区域投资15个亿进行全面改造，各项配套设施、轻轨已经在修建，这些将大大提升区域升值潜力。
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