2005年上海房价走势成为中国房地产市场关注的热点，近期众多专家或明或暗地预测年内上海楼市趋势，众说纷纭。我认为，上海房价今年下半年跌二成，并非保守估计。

    疯涨了两年，为什么就不能跌一点？

    上海是中国的上海，这话使许多上海房地产从业人员可以找到100个理由去说明上海房价的前景，当连续疯涨了几年的上海房价面对“3.26”政策时，至少显得心理准备不足，即使到了4.27新八条通知时，众多上海房地产企业家还在“上海”两字的惯性下，对短期楼市冲满期望。

    挣惯大钱的人，对小钱缺少兴趣。太容易挣钱后，对动脑筋的钱不习惯了。更不容说要少挣钱，不挣钱，甚至要亏钱！

    事实是教育人的。事实不是意愿。

    四月上海二手房市场率先二个突破，供应量突破三年最高，成交量萎缩到三年最低。

    五月上海一手房市场成交率跌到近年来最低谷。

    我三月初就说：上海房价涨了二年，为什么不跌？而且，应该跌！

    换句话说，没有新政出台，今年上海房价也不能这样涨！

    先不说无房可售，手头握了钱，还要通关系，出小费去购房，这还不叫炒？2004年底至2005年初，房子已不叫房子，买卖双方是心态，一开盘就上10%、20%，已无市场规律。出现在一个县城、一个小镇，这种暂时的“供应不求”表象还能调整，而在上海，这种极不正常的所谓市场现象背后，早已孕育着一场革命性的、阶段性的市场调整。

    　这可以称为一种价格还帐。

    无论从哪个角度看，2005年上海房价盘整是必须的。

    房子还先那个房子，市场却换了一个市场

    什么是有效需求？是指多少人想买房，能不能买得起房？

    多少人想买房的问题，有一个关键的问题是买了派什么用？这些人从哪里来？

    先看这样一组数据：

    --2004年上海一手房一年内转手率为46%，2005年1～2月为51%。

    --2004年外地赴沪购比例达26 %，2005年头二月达42%。

    暂且我们不去定论，有效需求者中的月薪，至少对于相当多的高价盘来说，投资和投机已经不是辅助性能，房子是死的，市场是活的。

    　 再看是否有购房能力？没有银行贷款，没有银行贷款利息和市场获利的差价，不把30%的购买力扩容成100%的能力，还有没有购买力？

    因此，我们一直以市场供应量和市场需求量的比例去研究供求关系，是一种错误。某种意义上讲，投资需求和居住需求比例的变化，实际上蕴含着一种风险，所谓供不应求的市场规律，只是表象的说法，是一种数字。

    新政出台后，特别是金融工具调控后，这种急剧锐减的需求，立即开始剥离了市场的脆弱，除了市场观望人气形成的成交速度放慢和价格先期调整外，实质上是把那种浮肿的所谓市场有效需求清楚化，因此，真正的供需关系急剧调整（当然也存在着另一种水分），这种严重萎缩的市场成交量，第一次为骄傲的上海楼市上了一堂教育课。

    成交率会继续下跌，成交价大跌成必然

    今年的上海楼市，一二手房成交更严重的市场成交量萎缩已成定局，尽管五月份央视公布了上海楼市跌价1500元/㎡，但真正的跌幅还没开始。

    新政把房产价格政治化对上海市场的意义可能更为突出，从简单维护市场稳定、健康角度出发，第一轮政治化倾向只会过头，这是中国特色的惯例，期望上海楼市短期调整的希望不会存在。

    上海有上海的实际和现状。

    从开发商角度看，市场分为三类，一类是无房有地，自然不急，只是放慢速度，隔山观虎斗，有的是时间去准备；第二类是有房有地，房要出手，才能把地动起来，先不放价看看，不行，割一部分，保一部分，不死就行，总还有机会；第三类是房多、地少、钱不够，开发量大、资金要还、工程款要付，还有些融资等着计划还，小割不行，需大出血才会有市场。谁能相信企业家会携手“抗洪”，不小跌不如大跌，一手房市场的“自由主义”倾向一旦形成，有哪家企业敢说我品牌硬、我产品好，所以我敢卖高价。

    六月初，笔者统计了上海12家大型企业下半年上市价格的计划，有3家，占25%的企业准备大跌，跌幅在20%以上。有6家，占50%的企业准备10～15%跌幅，有3家暂无计划，要观望。这虽然是一个采样数据，但当这些计划在市场变成行动时，至少会加剧5～10%的市场下跌波动，可以预计三五个月后，上海楼市的同比价下跌20%～30%的趋势不是空洞预测的。

    从购房者角度看，也有三种情况，一是有钱投资者，前几年已有获利，不论是否已兑现成现金，至少已获心理收益，抛是主流，购是以后的事，大部分不会在政策市场不明朗时进市。二是想购而未购者，上海人“求实惠”的心态会印证不会跟风，关心为主，等等再说。三是急购又缺少能力者，会部分入市，部分观望，因此，可以说，买卖双方是以完全两种不同心态对待现有市场，反差只有一句话：跌不多不会买。

    购买力来看。银行短期不会对买卖双方任何一方开绿灯。换句话说，用银行的钱挣银行的钱，这一通道已堵塞。这势必严重打压开发商心态，同时也制约购房者简单入市。在市场成交流量急剧萎缩的大势之下，一小部分市场购买力面对如此巨大的市场，一手房市又面对二手房市无组织无纪律的价格冲击，小幅调整价格来驱动市场成交的可能性几乎为零，以短期部分物业价格牺牲为代价，体现调控力度、教育房地产业的比例大大提高，从这个角度看，短期房价较大幅度的降幅机率已大大提高。

    后市理论信心足，实践还有变化

    上世纪苏联作家高尔基“让暴风雨来得更猛烈些吧！”的文字让上海开发商要成为“海鸥”，可能是花代价的。

    一个被视为非常坚挺的市场，经历2005年的新政影响，给予卖买双方的教育，可能不会在短期内完全复原。现在的问题，不是上海楼市的价格跌幅，而是一二个个月来上海每日成交量仅200至400套这种可怕的成交量萎缩！

    　 从理论上讲，中后期上海楼市还会有较好的发展，但我认为，后市还有众多不定因素影响市场走势。

    一是新一轮市场涨幅不会很大，即使有，也会比较平和，表现在成交速度和市场价格上，不会出现03、04年的市场走势。

    二是高低价物业两头市场走势很难定论。市中心高价物业虽然总量不大，但如果在税收、按揭等政策继续制约情况下，市场信心恢复和有效购买力还存在问题，低价房在未来几年中，由于上海总的上市量会急剧放大，价格上扬的速度不会很快。

    三是不是所有的房子都能顺利地兑现成现金，市场趋势差异化和部分新的物业空置的新一轮循环发生的可能性很大。同时，房地产总的行业平均利润会再一次降低。

    2005年会成为上海房地产市场发展历史上重要的一年，是市场受教育的一年，是产业思考的一年，是后一轮发展中一直让人回味的一年。这一年给整个上海房地产市场的影响，已远远不止短期调整价格的意义，其作用是深远的。

    所以，可以这样说，感谢新政，感谢2005年，为上海楼市注入了一幅清醒剂。