自国家推出组合拳打击楼市炒作以来，深圳楼市的外销市场悄然发生了微妙的变化。美联物业发布的《2005深圳楼市外销市场统计报告》显示，今年在香港推售的物业无论是数量、种类，还是区域均有一些比较明显的改变。对此，在清华大学EMBA房地产方向班学员们的一次聚会上，学员之一、香港信和置业有限公司总经理郭文祥告诉记者，2005年深圳的外销楼市将出现三种趋势，非常值得注意。

    【趋势一】商业项目大举赴港推销

    在美联物业的数据统计中，2004年在香港推广的内地项目中，有两成是属于商业项目，较仅有零星几个商业项目的2003年，可以说是质的飞跃，2005年预期会更多。仅今年第一季度，新银座购物城、东门金座商业部分、坪山商业广场、华南国际原料城等项目就在香港耗费了数百万的营销推广费用。郭文祥认为，如此大规模的推广，已经不只是品牌形象意义上的推广，而是更加注重成交实效的推广了。

    另一方面，在国家严格限制商业项目开发贷款、严格控制商业地产个人投资贷款的背景下，2005年深圳楼市中大规模涌现的商业项目也需要在外销市场中寻找中国香港、中国台湾地区，乃至东南亚的新客源。从地域上看，在外销的传统片区—东门附近，今年将推售的商业项目有东门天下商业裙楼、东门金座商业裙楼、东门168商业街等项目，而更大一部分铺源来自东门闲置物业的盘活，新旧叠加，东门的商业项目销售压力自然不小。而在宝安，尽管到目前为止，尚没有商铺外销的迹象，但西岸新天、丽晶国际、深业·新岸线等项目，再加上香缤广场、鸿隆广场，以及筹划中的新安湖商业广场，如此庞大的商业地产项目也很可能要争食外销蛋糕。

    【趋势二】置业区域向全市扩散

    今年第一季度，在香港推售的深圳楼盘总共是26个，与2004年同期相比减少了7个，而其中港人主要的置业目的地——深圳福田区由去年同期的14个减少到了只有5个。罗湖依然是重点，阳光新干线、美园、置地逸轩、新银座华庭等口岸楼盘甚至有四成以上单位成交于外销市场，而关外则依然以桂芳园、可园、观澜高尔夫为主。

    业内人士认为，港人在深置业区域的变化根源在于其生活模式的变化。由于北上创业的香港人越来越多，曾经流行的“深圳居住、香港上班”的生活模式已经悄悄地被“深圳居住、深圳上班”所取代。在这种情况下，居住型的买家就越来越多，随着深圳地铁建设的加速，地铁上盖物业动工后将迎来又一次外销高峰，港人更愿意选择地铁沿线的物业，到时很有可能出现新的港人社区，特别是龙华地铁沿线区域。

    【趋势三】港资大手笔购置豪宅

    从近期到香港推售的物业类型看，除了传统的小户型单位如城市天地广场、御景华城、TT国际公寓等外，大户型豪宅物业所占的比重也非常大，罗湖有世金汉宫，福田有华尔登府邸，南山有红树西岸、中信红树湾，宝安有观澜高尔夫大宅等，个盘数量并没有占绝对多数，但推广的频率却是前所未有地高，红树西岸甚至专门在香港开设了展销中心，在“五一”黄金周套现近6亿资金后，将销售中心转移到了香港乃至海外。

    在谈到豪宅赴港销售时，郭文祥特别强调了两个问题：一是港人的档次有大幅度提升。一直以来，深圳凭借邻近港澳的地理优势及物美价廉的消费，吸引着部分中低收入的港人到深圳买楼，然而，现在到深圳置业的港人已经向社会上层扩展，促使港人在深圳置业的要求也水涨船高，选择的区域和物业类型越来越广，这是豪宅赴港推销所依靠的真实需求。二是港资的投资问题。事实上，从香港顶尖豪宅——凯旋门每平方米30万元高价面市却瞬间畅销八成以上单位看，倾向于地产投资的港资已经积累到了非常庞大的程度，而目前国家正在打击房屋炒作，可能挤破楼价泡沫，因而更适宜港人趁低吸货、长期投资。另外，更重要的一点是，现在人民币升值的压力越来越大，大量港资也可能乘机大手笔购置深圳物业。置业国际统计数据显示，去年深圳外销量在60万平方米左右，占2004年商品房销售总量的6.5%，预计今年的外销总量还会有大幅度的增加。