市县政府是国有土地使用权出让主体

　　本报北京6月21日电 (记者 崔丽) 最高人民法院今天下发《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，自今年8月1日起施行。该《解释》共28条，对三方面重要内容进行规范，包括土地使用权出让、转让合同纠纷的处理，以及对合作开发房地产合同纠纷的处理。

　　一、土地使用权出让主体只能是市、县人民政府

　　对于土地使用权出让合同纠纷的处理，《解释》首先明确了土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府。

　　值得注意的是，按照《解释》，土地使用权出让合同的标的物仅限于国有建设性土地使用权，而不包括国有农场的土地使用权，更不包括集体土地使用权。

　　当前，一些开发区的国有土地出让、转让呈现无序状态，开发区管委会擅自出让土地的情况较为严重，引发了大量的合同纠纷。《解释》对这种混乱无序的状况使出撒手锏。

　　《解释》明确将不具备法定主体资格的开发区管委会与受让人订立的土地使用权出让合同按无效处理，这意味着《解释》实施后，开发区管委会再行订立的土地使用权出让合同一律无效。

　　二、避免无效土地使用权转让合同大量出现

　　针对当前存在着的大量国有企业、公益事业单位、社会团体等划拨土地使用者，基于种种原因未经有批准权的人民政府批准即订立合同，将其占有使用的划拨土地使用权进行转让而引发的纠纷，《解释》作出明确处理规定。

　　对“一地数转”引发的纠纷，《解释》在确认数个合同均为有效的前提下，对纠纷的解决分别情况作出了明确的具体处理规定。

　　在合同的解除上，《解释》严格当事人行使解除权的条件，只有在出现根本违约，合同目的无法实现的情况下，当事人请求解除的才予以支持。以维护合同交易关系的稳定性，确保房地产市场快速发展。

　　三、合作开发房地产共享利润共担风险

　　由于房地产开发需要的建设资金庞大，合作开发成为一种常见的房地产开发经营行为，由此引发的纠纷也呈上升趋势。

　　对于有关合作开发房地产合同纠纷的处理，《解释》明确了合作开发行为的特征为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产。对认定纠纷性质，确定当事人的民事责任，提供了明确具体的法律尺度。

　　《解释》专门对房地产开发经营资质的问题明确规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。