2004年以来，关于房价走向有两种截然相反的极端看法：一种极度乐观，可称为“纽约伦敦论”，就是认为中国内地的国际化大都市———比如上海的房价，早晚会向纽约、伦敦看齐，在此之前中国内地房价只会上升而不会下降。另一种则极度悲观，可称为“东京香港论”，认为中国内地房地产市场将全面崩盘，出现东京、香港那种房价一泻千里的局面，贷款买来的房子将变成负资产，并长期无法恢复。

    出现这样两种极端的观点，其实都是因为对房地产行业的特点认识不全。

    房地产行业有两个毋庸置疑的特性：第一，住宅具有强烈的社会属性。住宅是所有社会成员必须的生活物资，房价的变化牵动千家万户，并始终为各级政府所高度关注。一旦房价出现异常的上涨，政府加以调控的决心毋庸置疑。

    第二，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，居民购买力也正稳步提升。以市场化方式满足绝大多数城市居民的住房需求，是不可逆转的必然趋势。

    回过头来再看前面两个论调，纽约伦敦论的第一个错误在于，它完全无视房屋作为生存必需品的社会属性，低估政府的调控决心和手段。当存在干预的情况下，带有社会保障性质的中低价住宅，其价格并不完全取决于供求关系，部分也取决于城市非富有家庭的承受能力。

    我们可以看到，即使是经济高度自由的美国，其住宅市场也依然受到政府的各种干预。

    纽约伦敦论的另一个错误在于，即使是从纯粹自由市场的角度来考虑，它也完全忽略了中国内地城市实际的经济发展和居民收入水平与纽约的差距。

    在一个完全自由的市场中，城市的房价会因为种种原因———比如投机炒作、比如市场信心的膨胀与萎缩，而出现短期内的波动，但是其长期趋势只由真实供求关系所决定。所谓真实供求关系，其实就是人们争夺有限物品的激烈程度。参与争夺的人越多，他们越富有，他们对被争夺的物品越偏爱，该物品的价格就会越高。上海和纽约之间进行消费者偏好的比较是困难的，但居民在富有程度上的差距则显而易见。要消除这一差距需要多少年？即使不是永远那么远，但也不会是十年那么近。

    而东京香港论的错误在于，没有看到中国内地沿海城市至少在十年之内，其人口、资金流向，在趋势上与东京、香港存在根本性的差别。

    我们如果观察一下中国当前的人口金字塔，就会发现它是一个橄榄型，两头细中间粗。这说明什么呢？这说明中国目前的人口年龄结构正处在一个发展经济的黄金时期。从20岁到60岁，这是适宜成为劳动力的年龄阶段，而我们这个年龄段的人口最多。换句话说，我们每个劳动力需要供养的人数正在历史上罕见的低点。

    当一个国家的生育率由高降低的时候，都会经历这样一个时期。这个时期因为人口结构特殊性而带来的财富称为“人口红利”。日本在上世纪60年代之后的经济腾飞，其实与人口红利存在非常大的关系。

    但是，人口红利是不可能永远延续的。随着时间的流逝，人口金字塔橄榄型的上半部分将被截去，而下半部分将会继续延伸。这样，橄榄型的人口结构将变为倒锥形，就是年龄越大的人所占比例越高，这也就是我们所说的老龄化。一对夫妇两个孩子，这个叫做“更替生育率”，只要实际生育率低于这个水准，在人口红利过后就必然会出现老龄社会。

    一个老龄化社会最大的问题就是劳动力不足，如果退休年龄和生产方式不变，解决这个问题只有两条可选的道路。一条是放宽对欠发达国家的移民，吸纳那里的青壮年劳力来供养本国的老人；另一条是对外投资，购买其他国家的劳动力来养活本国的老人。

    日本的选择是典型的后一种模式。上世纪90年代之后，大家都在说日本经济衰退，但这句话只对了一半。随着资金的外流，“日本的经济”固然是衰退了，但是“日本人的经济”并没有衰退，它只是转移到了日本之外更为辽阔的区域而已。

    但是，房屋是一种不动产，它不可能随着资金一起搬迁。在资金大量外流、本地经济降温的情况下，日本国内房屋价格大幅下降是必然的结果。

    中国香港的情况与日本大体类似。资金外流、本地经济降温造成房价下跌如出一辙，但不同之处在于，香港经济的对外渗出，主要不是因为人口老龄化，而是因为中国内地经济的崛起，带来了更好的投资机会。

    许多人将东京、香港的房价暴跌解释为泡沫的破灭。不能否认，在两个地方曾经出现过非常普遍的房地产投机行为。但是，泡沫的形成或者破灭，只能放大短期内涨跌的幅度，却并不会根本性改变长期价格的走势。

    提到泡沫，最典型的当然是郁金香案例。但是，在泡沫破灭之后，郁金香的价格并不会彻底坍塌，它会回归到正常的水准。所以，泡沫论并未能解释日本与香港房价的长期下跌。真正能够解释这一切的，是人口和资金的流向。

    而这正是包括上海在内的中国内地大城市与东京、香港的本质区别。目前中国是世界上最大的资金流入地之一，而青壮年人口正在源源不断地由内地向沿海迁徙。只要沿海城市以开放的心胸接纳他们，至少十年内这些城市不会出现老龄化问题。

    或许未来会有一天，当整个中国都进入老龄社会并且中国城市富庶程度已经冠绝全球时，通往中国城市的人口流和资金流也会渐渐停息甚至逆转。

    如果真有那一天，中国将面临与今天发达国家一样的选择，如果中国作出了与日本相同的决定，那么房价下跌的东京故事将在中国大城市真正上演。到这一天需要多少年？同样，即使不是永远那么远，但也不会是十年那么近。