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面对有关房地产的三个“八条”措施
房地产信托是目前中国信托产业发展当中一个非常重要的组成部分。
2001年10月1日，《中华人民共和国信托法》开始施行，2002年
7月18日，《信托投资公司资金信托管理暂行办法》出台，加上之前出台的《信托投资公司管理办法》，这“一法两规”搭建好之后，中国信托业就开始了迅猛的发展。2003年上半年，央行出台的121文件，对房地产开发企业的贷款条件、房地产建设项目的贷款条件以及个人房地产贷款的条件进行了严格限制。121号文的规定，一方面起到防范金融风险的作用，但另一方面，使得房地产商通过传统的融资途径——商业银行贷款获取资金的难度加大，这就造成了房地产业资金压力的凸现，房地产业也因此需要拓宽其他的融资渠道，在客观上也推动了房地产信托的快速发展。
应该说经过2003年之后，房地产信托得到了长足的发展。就2004年全年来讲，媒体公开披露的房地产集合信托计划融资额全国达到了一百多个亿，而媒体没有披露的单一信托则更多。但需要强调的是在央行的121文件出台之前，与房地产相关的信托就已经发行很多了。而121文件使得房地产市场的融资渠道多元化这种趋势更为明显，因为银行做不了的信托可以来做。但是信托投资的要求也是非常严格的，在很多地方比商业银行的要求更高，要设置多重风险防火墙，用抵押、担保、控股等等诸多的模式来保证投资者的安全。不仅仅是房产商对资金的要求非常迫切，信托公司自身也在对各个项目进行不断地筛选。
2004年年底开始，国家对房地产市场也开始进行调控，同时银监会也对房地产信托加强了监管，要求严控风险，重点关注房地产信托。在这样的一个市场大背景之下，也造成了今年第一季度公开披露发行的房地产信托在数量上有所减少，但是信托资金的总额并没有减少，只是发行的个体数目减少了而已，比如刚刚发行的“凯晨广场信托计划”的融资额就达到了6亿元。此外，银监会2004年出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法征求意见稿》也非常重要，我觉得最终的修改今年有可能获得通过。相信会有巨大的创新，比如取消目前集合资金信托合同200份的限制等，这可能会有益于扩大信托资金的规模。
我的看法是房地产信托经过两年的发展之后更为成熟，下半年将是房地产信托的一个新的起点。在更加成熟和规范的基础上将进一步加快发展，房地产信托肯定会迎来一个新的发展阶段。对于未来的发展趋势，我认为主要会朝着两个方向发展，第一就是中国特色的ＲＥＩＴＳ以后会出现很多；第二，中国的准房地产基金也会出现，比如说我讲的资金池计划。中国现在没有产业投资基金法，而只有证券投资基金法，那么我们现在可以先规避一下，可以叫房地产产业发展集合信托或者是准房地产产业基金。
对于信托投资的风险问题，我的看法是，风险和投资回报一般是成正比的，对于目前中国可供选择的一些金融投资渠道来说，信托投资相对来说风险较小，而投资回报通过有效的制度设计能得到一定的保障，不会像股票、期货市场那样风险巨大，投资回报也比国债或者放到银行里要大的多。信托公司在选择项目的时候也会设置多处防火墙，用抵押、担保、控股等等许多的模式来保证投资者的安全。而随着银监会对于信托这一块的法律法规的进一步规范和细化，以及管理力度的加强，金融诈骗方面风险也会大幅度降低。
当然，具体到每个房地产信托项目，还是存在一定风险的。但是这些风险往往都是信托本身可以避免的。（作者 孙飞博士 东中西区域发展和改革研究院副院长）
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