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一段时间以来，CBD成为中国各大城市趋之若骛的建设项目。近日召开的“ＣＢＤ南京论坛”印证了这个信息：目前全国有40个城市在研究建设ＣＢＤ。但建设部秘密摸底“ＣＢＤ泡沫”调查结果却显示，国内具备发展ＣＢＤ条件的城市只有13个。
什么样的城市适宜建设ＣＢＤ？建设ＣＢＤ的过程中应该注意什么？建成后的ＣＢＤ应如何发展……
前车之鉴警示来者
ＣＢＤ是中央商务区的简称，这里一般集中了大量的金融、商贸以及大量的商务办公的酒店、公寓等设施，是现代城市的重要地区。因此，有无成熟的ＣＢＤ便成为判断一个城市经济发展、人气指数的重要依据。随着经济的不断发展，国内很多城市从提高城市化水平及经济凝聚力的角度出发，学习国外城市和国内某些城市的发展经验，提出大开发规模建设ＣＢＤ。
但ＣＢＤ建设需要大量土地，投资动辄上百亿元，一旦运行不好，损失就会极为惨重。上世纪90年代初，南方某市政府曾设想用5到10年时间，把其新城打造成一个现代化金融商务中心，但10年过去了，新城仍未能形成设想中的商务环境。公开资料显示，十多年来，这个城市的新城共出让土地99宗，建成19宗，在建11宗，没有开发的69宗，其中“烂尾”2宗。合同地价102亿元，到2001年底仅收回45亿元。其中住宅面积占出让总用地面积的57．8％，商务办公用地面积占出让总用地面积的18％。在卖出去的地块中，有2／3没有进入实质性开发。
据悉，当初该市政府规划新城的主要目的是为了筹集资金建设基础设施，由此导致新城规划前期全部采取高密度、高容积率的建设模式。而在ＣＢＤ概念指引下，开发商以高地价获取土地，实行“住宅先行”策略，导致今天的新城东西两翼住宅林立，中央商务区却是一片空白。
面对开发不力的现状，该市政府公开发表《新城规划检讨》声明。
量力而行保持清醒
有了前车之鉴，在规划建设ＣＢＤ时，国内城市应该保持足够的清醒，量力而行。
但情况却并非如此。国务院研究室综合司司长陈文玲介绍：国内有40个城市在研究建设ＣＢＤ，其中有4个城市的人口不足20万。有专家表示，中国提出ＣＢＤ发展计划的城市数量甚至超过了美国，从经济发展与商务活动的内在联系分析，显然已超过了合理限度。
目前，世界上很多国家都建有ＣＢＤ，全球性的ＣＢＤ主要有纽约、伦敦、巴黎和东京。我国北京、上海也已建成了地区性的ＣＢＤ。专家认为，从这些城市的ＣＢＤ建设来看，成熟的ＣＢＤ一般具有如下特征：具有城市地区(乃至全国、世界)中最高的中心性，即ＣＢＤ所提供的功能和服务具有最高水准；具有城市地区中最多的人流量，是城市地区中人口最多的区域，24小时人口的变化值也最高；具有城市地区最发达的内部交通和外部交通联系，拥挤程度(人流、车流)在城市地区也最高；具有最高的服务集中性，能提供包括经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，具有城市地区最集中、档次最高的零售业；具有城市中最高的土地价格和租金。
比如，纽约曼哈顿就是最有代表性的中央商务区，在不足1000米长的华尔街，集中了大量银行、保险、交易所和大公司总部，是世界上商业密度最大的地区；巴黎的拉德方斯则吸引了法国一半的大企业在此设立办公机构，和这些城市相对比，40多个提出建设ＣＢＤ的城市大部分都有些盲目的。
抛开上述软性标准，仅从经济实力和城市规模来看，国内很多城市是不适合建设ＣＢＤ的。据了解，提出建设ＣＢＤ的城市中不少年财政收入低于10亿元，有的甚至只有4亿元。按照ＣＢＤ建设的平均投入100亿元为标准，这些城市要不吃不喝10年到25年才能填上这个空缺。
城市规模也很重要。一般认为，在我国人口50万以上的属于大城市，人口在20万至50万的为中等城市，人口在20万以下的为小城市。专家认为，在我国中小城市发展ＣＢＤ“基本不可能”。即使是50万以上人口的城市，也不一定适合建设ＣＢＤ。但统计资料却显示，准备建设ＣＢＤ的城市中有的人口低于50万。这与上海和北京的人口都在1000万以上形成了鲜明的对比。
美国建筑师协会总裁唐纳德·哈克尔提醒，盲目规划和建设ＣＢＤ，很可能为未来的大都市留下一堆高档次的城市垃圾。
两大误区需要避免
国内城市ＣＢＤ建设没有多少经验可循，因此，大部分城市都在摸索自己的ＣＢＤ之路。在这个艰辛的过程，有两个误区非常普遍。
误区一是ＣＢＤ建设就是房地产开发。国内不少城市认为，商业和房地产的简单迭加就构成了ＣＢＤ，从而将重点放在如何使建筑特色方面“高出”同城其他区段，座座气派高楼拔地而起。“数数这样的高楼里面，到底有多少人气？”面对幢幢“孤独”的高楼，中国房地产协会副会长副会长顾云昌发出这样的疑问。他指出，不能做没有人气的ＣＢＤ，不能做日间忙碌、晚上冷清的的ＣＢＤ。一个地方高楼再多再大，如果没有足够的人气而只有形只影单的少数白领、金领，照样算不得ＣＢＤ。ＣＢＤ的灵魂应该是人气。
如何吸引人气？顾云昌认为要制造需求，要把现代服务业作为ＣＢＤ建设的重要内容。交通要疏浚，文体要齐全，餐饮展会要跟得上，高尚住宅区要加紧施工等等。凡是成功建成ＣＢＤ的城市，与周边相比几乎都是商务交易成本的盆地，如上海。这些地方现代服务业高度发达，社会化分工协作大大分担或抵消了交易成本，商家不请自来。要提高商务交易效率，降低成本必不可少。
误区二是建成后的ＣＢＤ必须立马发挥集聚效应。很多地方政府以为ＣＢＤ大楼建成后，产业繁荣就可乐观其成了。殊不知，任何ＣＢＤ由“开埠”到兴盛都有一个3年到5年的市场培育期，这是规律。这期间伴随着令人揪心的风险累积和成本流失，不少商家撑不住这“三年之痛”就垮掉了，所以业界还很形象地将培育期叫做“危险期”。
“虽然上海浦东陆家嘴已经很发达，但是商业领域很多方面仍比浦西差，这表明市场培育的确是个艰辛过程。”上海浦东新区陆家嘴功能区域管理委员会副主任顾晓明认为，建设ＣＢＤ最主要的一个问题便是处理好当前和长远的关系，在设计项目时，推进的标准，怎么去组织人力、财力、物力，这当中就有选择，因为资源是有限的，必须考虑如何将资源用得更有效，更长远。ＣＢＤ的周期绝对要比产品的周期长，所以长远的关注是我们对现有资源的认识，以及对现有资源怎么利用，对后期的发展怎么负责的关键问题。在ＣＢＤ建设的过程中，确实应该贯彻和落实科学的发展观，更加注重其长远的发展。
北京市政府在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为首都北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。（来源：经济参考报）
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