●5月平均房价为2940元/平方米，比4月略有小幅上扬，受七部委新政影响较小

    ●北部新区现有8个高档项目，平均每个用地约2000亩，产品结构失衡风险不可小觑

    本报联合搜房网推出的重庆楼市调查共有1128人参加，68.62%能承受的最高单价是2000元-3000元，超三成人有房产投资经历，38.02%认为房价将小幅下跌。

    中高档大盘未来几年内将集中上市，但以重庆目前的消费能力，要消化如此多的中高档楼盘很困难

    6月5日，由建设部副部长刘志峰带队的国务院七部委稳定住房价格第三联合检查组到达重庆，重庆大学建设管理和房地产学院院长任宏教授参加了检查组组织的座谈会，“七部委的检查组主要是听我们发言，他们很少说话，但在检查组谨慎的言语中还是表达了对重庆房地产总体平稳健康的认可。”任宏教授这样告诉记者。

    整体情况：重庆楼市炒房客不足一成，总体比较健康

    “检查组认为，从去年下半年来重庆房地产市场总体平稳健康，发展节奏得到有效控制。房地产开发投资增速适度，调控工作初见成效。”任宏教授表示，随后记者在与七部委检查组成员的交流中也发现，调查组对重庆房地产市场基本持一种肯定的态度。

    七部委检查组的结论可以说给已经低迷一个月的重庆房地产市场一剂强心针，但正在整理向建设部上报材料的重庆市国土房管局房地产发展处副处长季正菊在接受记者采访时仍然出言谨慎。她认为，重庆房地产市场从今年3月份国家开始进行宏观调控房地产市场近3个月来，重庆房价趋于一个相对稳定状态，没有出现像上海等城市大幅波动的局面。

    “这说明重庆房地产市场的需求是一个刚性需求，供需基本平衡。”她告诉记者前五个月重庆批准预售面积为495万平方米，实际销售则达到470万平方米左右，重庆城市调查队调查后还发现，重庆进行投资炒房的人仅仅为8%.同时重庆房地产销售网的统计显示，今年3月份重庆主城区每天成交商品住宅131套，平均成交价格2714元/平方米（均为建筑面积）；4月份每天成交105套，平均成交价格达2503元/平方米；5月略有小幅上扬，每天成交151套，平均成交价格达2940元/平方米，分别比4月增长43.8%和17.4%.从政府有关部门发出的信息显示，重庆房地产市场在此轮国家宏观调控中受到的影响不是很明显。

    而多数重庆房地产业内人士在接受记者采访的时候，也都认为重庆的房地产市场是比较健康的。“其实七部委政策的影响程度如何就是一个对城市房地产行业是否过热的检验，从目前重庆房地产市场的整体情况来看，政策对房地产影响更多表现在购买者的持币观望氛围上，整体房价没有出现波动。”已经在重庆进行房地产开发多达十年的重庆协信控股旗下的重庆长信房地产开发有限公司总经理曾斌认为。

    价格调查：重庆去年房价增幅达10.3%，超过北京等城市

    5月31日，重庆市发布了《关于做好稳定住房价格工作促进房地产市场健康发展的通知》，内容涉及到土地供应、房地产交易营业税的征收、政府有关部门的市场监管、房地产市场信息披露、规范房地产金融等方面的内容，该配套实施细则要比上海、北京出台的细则详细和全面得多。“这一方面说明重庆市政府在贯彻七部委新政策的力度是比较大，同时也说明重庆市政府已经意识到重庆房地产市场必须进行调控和管理。”重庆市社会科学院区域经济研究所所长李勇这样分析说。

    虽然重庆房地产市场相对其他过热城市来讲，健康的指数相对较高，但也必须看到，国家统计局发布的2004年全国35个大中城市房屋销售价格统计数据显示，重庆去年房地产同比涨幅达10.3%，已超过北京，其中2004年上半年的涨幅甚至达到15%—20%之间。房价增幅过快的现实不能因为重庆房地产市场供求基本平衡而可以忽视，而控制房价的增长幅度和速度也是七部委新政的一个核心内容。事实上，在中央政府调控力度加大之后，重庆市有关部门也开始反思。一位知情人士向本报记者透露：“前不久召开的内部会议上，有关领导表示‘我们现在要控制一下房价’”。

    未来隐忧：大盘和中高档住宅产品可能出现过热现象

    除了房价在短期内增长过快，产品结构不合理也是重庆楼市的一大隐忧。

    从2003年开始，天鸿集团、和记黄埔、香港瑞安、上海绿地等外来开发商开始大量拥入重庆。据了解，这些外来的开发商主要集中重庆力推的北部新区，拿到的土地多数为千亩以上的大盘。

    目前在北部新区已经推出和已经规划的大盘就有8个，包括融科蔚城、奥林匹克花园、棕榈泉花园、保利高尔夫花园等项目，总用地面积达到15500亩，平均每个项目用地约2000亩。“这八个大盘未来几年的实际放量就达到1550万平方米，这些大盘项目建筑产品单一，一律定位为中高档项目，目标客群都集中在‘城市白领’和‘有重复置业能力者’这个层面，但是重庆在短时期内能否生长出如此多的白领，能否很快消化如此多的中高档楼盘，显然存在很大的风险。”

    戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司项目总监袁帆认为，像重庆如此规模的大盘集中上市，不要说在重庆的发展中前所未有，就是在全国也是十分罕见。政府在具体执行过程中必须考虑节奏的把握和增量释放的控制，否则就有可能因为失控而造成系统风险。

    李勇也表示了这样的担忧，“这些产品结构单一的中高档住宅产品将会在今后的几年内集中增量投放到市场中，势必会导致未来几年之内重庆中高档住宅产品市场的激烈竞争，将有可能孕育着中高档住宅产品的将来几年之内的过热风险。”而事实上重庆房地产需求结构也进一步佐证了李勇的担忧，根据重庆中原地产提供的数据显示，2004年重庆市全年成交商品房1918.75万平方米，其中普通商品住宅占商品住宅成交总面积的93.3%，经济适用房占5.4%，高档公寓和别墅仅仅占到了1.3%.“显然重庆购买人群中，中高档住宅产品的购买数量是非常少的，重庆目前还没有形成高档住宅产品的消费群体。”邓伟这样认为，由于大盘入市出现的中高档住宅产品集中放量是目前重庆房地产开发市场必须面对的问题。

    供需结构

    拆迁带来640万平方米需求

    2003年拆迁房屋面积达到326万平方米，2004年拆除房屋面积为260万平方米

    重庆房价之所以在短期内快速增长，和政府部门对房地产业的扶植力度有着密切关系。2000年重庆主要城区商品房的销售价格一般在1300元/平方米左右，2001年后重庆市政府陆续出台了鼓励住房消费十项措施等鼓励房地产发展的政策，重庆房价在政府的助推下发生了根本性变化。重庆市有关领导也开始在不同的场合表示，“重庆现在是中国搞房地产开发最好的地方。今后十年，重庆房价将持续上涨，十年后房价将达到现在的两倍。”

    重庆晟城房地产顾问有限公司营销总监邓伟分析认为，重庆的房地产开发目前正处于一个快速的发展阶段。“重庆1997年成为直辖市后必然要加快提高其城市化进程的速度，目前重庆的城市化率仅为30%左右，到2010年重庆城市化率要达到50%左右，提高城市化率就意味着城市建设的拓展和城市人口数量的增加。在这样的背景下，房地产产品的供应和需求都会出现一个较大面积的增加，重庆的房地产开发必然要出现一个快速发展的时期。”

    据了解，从2003年开始，在政府的强势推进和支持下，全年共拆除房屋5.1万户、拆迁房屋面积达到326万平方米，同比增长73%、142%.2004年，全市实际完成城市房屋拆迁2.5万户，拆除房屋面积为260万平方米。如果按照每户购买普通商品房面积80平方米计算，两年重庆普通住宅的需求量就增加640万平方米。“这样必然在短期内造成普通住宅产品供求不平衡局面的出现，刺激了重庆房地产价格的快速上涨。”李勇这样认为。

    政府态度

    收紧土地供应给大盘降温

    重庆实施细则首次明确提出主城区500亩以上的大宗土地供应必须经市政府批准后再出让

    重庆市政府在5月31日就公布重庆市执行七部委新政的实施细则，内容涉及到土地供应、房地产交易营业税的征收、房地产市场信息披露、规范房地产金融等方面，内容之多甚至超过了被公认为地产市场过热的上海、杭州等地。“但是从政府出台政策的目的来看，更多的是在对市场进行合理地调控，而并非是对市场的打压，没有一刀切。”融创集团西南副总裁李占红这样告诉记者。

    重庆市社会科学院区域经济研究所所长李勇也认为，在重庆城市化进程的过程中，政府当然不希望看到房地产行业因为中央政府的宏观调控而疲软，重庆市政府对普通住宅标准采用上限标准就表明政府对房地产支持的态度。“不能因为上海得病，而重庆吃药，重庆的房地产市场基本是比较健康的。”重庆市国土房管局房地产发展处副处长季正菊这样表态。

    “此外，这个细则首次明确提出主城区500亩以上的大宗土地供应必须经市政府批准后再出让，也可以看出重庆市政府已经意识到此前力推大盘带来的市场风险，并将此作为调整房地产市场的一个重点方向。”李勇表示。惟一比较欠缺的是，在该细则中，重庆市政府并没有公布经济适用房的开发数量和进程。而记者在采访过程中，也没有业内人士知道重庆今年经济适用房的实际放量。

    重庆市建委有关人员接受记者咨询采访时表示，《重庆市经济适用住房管理办法》送审稿目前已经上报市政府法制办，等待审批。按照新的《管理办法》，管理部门将预先确定年度经济适用房开发计划及具体各区布点计划。同时据重庆市统计局公布的数据显示，2004年重庆经济适用房施工面积305万平方米，竣工面积为106万平方米，分别比上年同期下降20.6%和19.2%，经济适用房在全市房地产开放量中的比重由2003年同期的9.2%下降到5.2%。