●去年房价涨速较明显，部分地区成交单价已涨至四五千元，高档住宅比例也有所增加

    ●因投资客比例甚微，该市房价走势受新政影响不大，目前成交量最大的仍是中低价房

    在本次调查中，68.15%的天津受访者能承受的最高房价在2000元-4000元/平方米之间；57.92%的受访者认为最益于解决中低收入者购房的措施是扩大土供应量。

    据天津市权威部门预测，2010年之前，天津市商品房销售面积总量约为2000万平方米，年平均销售量为400万平方米。就目前来看，天津房地产市场尚存在许多不合理因素，一方面，旧城改造加大了开发商拿地成本，并影响到开发进度，使新盘放量速度减缓，另一方面，天津本地购房需求旺盛，供求失衡导致近一年来天津房价涨速较快。但总体而言，由于该市房地产投机成分不重，天津房地产市场在确保健康发展方面仍有很大调整空间。

    天津热点区域房价已升至5000元/平方米以上。本报资料图片

    房价走势：去年起局部房价涨幅最高约2000元/平方米

    天津中低价房仍占较大比例，投资客也仅占3%-4%，总起来讲，该市房地产市场仍处于发展阶段。

    天津泰达万通房地产开发有限公司总经理武晓焯接受记者采访时表示，万通入驻天津房地产市场之前对市场调研发现，天津房地产投资客只占总购房人数的3%-4%，在天津购房大军中，这个数字可以忽略不计。记者在采访时也了解到，天津房地产市场主要还以自住型购房为主。武晓焯解释说，这表明目前天津房地产市场水分很少。而本报此次与搜房网联合网上调查也显示，只有不到三成的受访者表示自己有过投资房地产的经历。调查还显示，有49.92%的受访者表示能承受的房价在2000元-3000元/平方米之间。

    据武晓焯介绍，天津房价近十年基本处于稳定阶段，开始出现较明显变化是在2004年，局部房价由每平方米两三千元上升至每平方米四五千元，市中心房价则已升至每平方米五六千元，同时高档项目比例也有所增加。但根据6月5日天津新建商品房平均交易价每平方米3855元这一数据来看，天津中低价房仍占较大比例。当地开发商也普遍认为，天津房地产市场还处于发展阶段，七部委新政对天津房价走势影响不大。

    最新动向：成交价较低区域近期成交量呈上升趋势

    成交价不足2000元/平方米的区域，成交套数高于成交价较高区域，如宁河区6月8日成交量就多达11套。

    在天津市房地产管理局就6月8日统计的成交情况来看，平均成交价最高的是和平区，价格达5239元/平方米，成交均价最低的是津南区，价格为1714元/平方米。记者发现，在这个平均成交价最低的区域，当天成交量达15套，属于成交量较高的区域。此外，记者还发现，天津市平均成交价不足2000元/平方米的区域有三个，分别为东丽区、津南区和宁河区，这些区域房价都在每平方米一千七八百元左右，且成交套数也较多，如宁河区6月8日成交量为11套。而有些成交价较高的区域当日只成交了1套。这表明天津房地市场比较畅销的仍是低价房。

    记者6月12日在天津现场采访时发现，一些高档楼盘客户多数处于持币待购状态。

    记者在天津万科开发的水晶城售楼处看到，一下午只有三两拨人来看房。据了解，该项目均价每平方米五六千元，在天津属于中高档住宅。

    新政影响：可能会加速天津“住宅郊区化”进程

    新政要求地方政府可适时调整土地供应结构，这意味着外环线周边地区未来将成为天津房地产开发新热点。

    戴德梁行天津分公司研究顾问部经理王红表示，国家的房产新政策主要目的是为了抑制投机性购房行为，与长三角城市相比，天津楼市并非处于这次“调控风暴”的中心。戴德梁行与今晚报在天津房交会上的联合调查显示，以投资为主要目的的购房者比例只占4%.这表明对天津这样一个购房以自住型需求为主的城市而言，新政的出台更多是起到了一个警示作用。

    在市场具体发展方面，新政将会对天津未来一段时间的产品供应类型、热点地块分布上产生一定影响。特别是新政首次对普通住宅进行了定义，天津市也进一步出台了普通住宅优惠细则：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下、实际成交价格要低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍。这一硬指标将有利于改变市场不合理的产品结构。

    除产品供应类型会受房产新政影响外，天津房地产市场向外扩张的速度也将因此提速。新政要求各地政府“要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用房建设用地供应量。”这意味着下半年天津市相关政府部门很有可能加大城郊周边住宅土地供应力度，外环线周边将成为未来天津房地产市场中的开发热点。

    调查显示近四成受访者认为房价会略降

    33.15%受访者表示会等到房价下降后再实施购房计划

    截至6月14日，参与本报与搜房网联合调查的天津人数已达到12960人。调查显示，天津家庭年收入在1万元-3万元的占59.92%，家庭年收入在10万元-20万元只占0.77%.在“6月1日起实行个人转让房产两年内需交纳营业税等一系列新政策后，您如何看待本市房地产市场走势？”的选项中，有39.69%的受访者认为房价会小幅下跌；有28.65%的人认为房价会小幅上涨，只有6.83%的受访者认为房价会保持平稳。

    在调查购房者是否会继续原定购房计划的选项中，有33.15%的受访者表示会等到房价降下后再实施购房计划；有36.29%的人表示准备观望一段时间再说。此调查结果显示，目前天津购房者持币待购现象也比较突出。

    在调查“七部委新政后，您是否还有投资房产意向？”时，有25.84%的人表示会投资房产，有16.87%的人表示会继续投资；有9.75%表示需要观望一段时间后再说；有45.34%的人表示不会投资房产；仅有2.21%表示已有投资经历，但不会继续投资房产。这表明此次新政对天津市民并未造成心理恐慌，普通购房者对当地房地产市场的发展仍比较看好。

    业内认为，天津房价的非理性上涨，客观上助涨了部分市民的逐利心理，导致一些近期本无力或无意购房的市民匆忙入市，而一些高价大户型的密集入市，也致使房价信号发生扭曲，误导了市场供求的调整方向。目前天津楼市虽没有太多投机成分，但也要警惕这种潜在的投机苗头。

    市场透视

    中低收入家庭购房出现困难

    表现：土地供应成本与定价结构、市民支付能力与消费信贷结构等发生“错位”

    天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫称，天津房地产市场所表现的非理性特征，主要体现在房价的非理性上涨方面。由于房价的上涨，天津市多年来形成的土地和房屋供应成本与定价结构、开发商的投资与收益结构、市民的支付能力与消费信贷结构、市场供应与消费的梯次结构等都发生较大的错位和“混乱”。而房价的持续上涨，也使居民的购房心理预期和性价比观念、开发者的市场判断和项目定位，乃至市场管理者的认识与调控决策等，也都出现了不同程度的失误。

    卢卫称，住房供求失衡、拆迁补贴未能与市场价格有机对接，给中低收入家庭特别拆迁户和不能享受政府保障“夹心阶层”购房带来了较大困难。对天津这样一个产业工人和失业群体比重较高的大城市而言，为配合房地产市场的持续发展，政府必须有能力负担更多的住房社会保障责任和义务。

    外来房企多数遭遇“水土不服”

    建议：外来开发商在价位、文化传承等要素的竞争上还需苦练内功

    天津房地产市场虽早有万科、新世界(资讯 行情 论坛)、麦格里等海内外开发商进入，不过主要以本地开发商为主。但自2003年实施海河综合开发和大规模的旧城改造战略以来，外地一些知名开发商纷纷加速进入天津。这也使外地开发商“水土不服”问题日渐严重。

    据了解，外来开发商2004年在天津获得的土地主要集中在中心市区北部，开发的多是一些高档大盘。

    “这些外来开发商多来自发达城市，又是在最高价位上拍得土地，对这项目抱有较高回报预期是可以理解的，但外来开发商对天津消费者以及天津居住文化究竟了解多少，恐怕还需在营销实践中进一步‘补课’”。卢卫认为，外来开发商的新理念和超大开发规模会赢得足够人气，但在价位、区位、及文化传承这些要素的竞争上还需克服“水土不服”。

    记者观察：质变带来转型

    房价上涨是一把“双刃剑”，需要从正反两方面客观评估。通过上述比较我们可以肯定地认为，天津住宅市场仍处于良性发展的上升阶段。经过这一轮价格上涨的洗礼，天津房地产市场正在发生质变，要素的市场化、供求的非均衡状态、价格走向的不确定性，都会随着时间的推移逐步得到广泛的认同。这对于天津房地产发展而言将是一个“转型阶段”。

    随着宏观调控配套政策的出台，房地产约定俗成的“游戏规则”在转变；大量外埠开发商登陆天津后，市场的竞争对手在转变；房价攀高以来，购房者的心理预期在改变，消费的梯次结构也在改变。因此，对于房地产管理者、开发商、消费者和中介机构而言，尽管是丰收在望，但过程并不轻松，压力有增无减。但无疑，无论是“调控”还是“转型”，对完善天津房地产的发展环境、规范市场秩序、增加有效供给、化解投资风险都是极为必要的。

    专家建议：进一步完善房价预警系统

    专家认为，天津目前在此方面的具体工作还过于分散卢卫认为，房价作为经济发展的晴雨表传达了多方面信息，控制房价不是一味压低房价，而是要建立“动态均衡”观念，着力熨平房价的不规则波动，保持和提高宏观经济的运行质量。

    对房价的判断，要通过建立预警监测系统制定客观标准。天津目前在这方面虽有成效，但工作过于分散，如土地指数由土地局发布，住房指数由房管局发布，发布间隔过长，分析结论也缺乏理论系统性。因此，建议政府设立专门由“产、学、研”三方结合的课题组，在专业理论分析的基础上建立可操作的预警指标体系，最终形成有效的预控机制和调控决策。

    卢卫同时还建议政府总结2004年房价调控中的经验和教训，针对可能出现的问题，制定多种应急预案；一方面从税制改革、住房保障、住房金融、市场管理等基础性工作入手，逐步建立全方位的房价调控战略。