●有炒家近期抛出房产亏损严重，有实力者在观望市场，还有炒家宣称下半年仍将购进房产

    ●交易量大减，小中介纷纷倒闭；业内认为，政策调控暂告一段落，半年后看调控效果

    本报联合搜房网推出的上海楼市调查共有10746人参加，接近67%的被调查者认为沪商品房均价应在每平方米6000元以下。超过74%的人认为房价要跌。

    您认为上海商品房均价的合理价位是多少？

    您认为新政实施后，上海房价将如何变化？

    一系列政策实施以来，上海近期出手的炒家损失惨重。几位炒家不约而同地向记者表示，对现阶段市场表现出观望态度。另有炒家表示下半年还会购进房产一次。炒家认为上海楼市走势十月将见分晓。中介市场则已经出现大量萎缩迹象。昔日的房产中介一条街，现在已十分萧条。有实力的中介公司也停止了扩张步伐，观察市场。

    远近闻名的锦安西路房屋中介一条街，如今已变得十分萧条本报记者陆锐摄

    炒家：“一个月我亏了几百万”

    作为华东地区远近闻名的开发商，绿城集团在上海的楼盘也趁着去年底今年初住宅价格狂飙之际表现出了极强的上升势态。一位不愿透露姓名的炒家告诉记者，去年年底买入时，上海绿城的价格约10000元/平方米，过了年之后房价惊喜地升到了12000元/平方米，“到今年3月的鼎盛时期，我的房子已经攀升到17500万元/平方米的高价，前后仅仅相隔不到半年。”然而，当4月的风暴开始降临，高不可攀的房价开始显得不堪一击，“因为急需资金，我两个月前就把房子出手了，价格在顶峰的基础上直线跌落到10000万/平方米……仅一个月的时间我等于亏了几百万。”6月初，这位炒家在接受记者采访时，表现出明显的不安。

    类似这样的情况在上海并不少见。位于浦东新区锦绣路的锦绣华城在前年年底价格大概是5000元/平方米，到了去年年底价格翻了近两番，达到16000元- 17000元/平方米。“现在转手也就是14000元/平方米了”。记者在走访中看到的售楼处的冷清状况也印证了一位知情人士所透露的细节。

    “在3月加息的时候，买家、炒家都还没有感觉。连房地产中介也都没有什么感觉，当时市场还继续往前走。”上海中原副总经理邱德章告诉记者。邱认为，打击炒房者的最关键的一步是4月开始停办转按揭的政策。“这是房地产中介受伤害最大的一个环节。那时很多炒家还不知道，国家此后还将有一连串针对房地产投资者的政策施压下来。”

    一位经纪公司负责人向记者表示，炒房客现阶段基本停止不动了。所谓不动就是在观望。没有实力的开始急于出手，一出手就是几十万上百万的亏钱。

    中介：中介一条街已十分萧条

    可以肯定，促使国家出台一系列政策抑制房价的一个重要原因是2004年上海房价的高涨。据有关方面统计，2004年第一个季度上海住宅市场的预售均价7024元，到第四个季度达到8311元，到了2005年第一季度达到8921元。事实上，整个2004年到20 05年第一个季度，上海楼市基本都是由炒房交易在支撑。炒房市场的活跃最直接地刺激二手交易市场。一大批小中介冒出来，大中介则把扩张提上议事日程。据记者调查，在2004年下半年炒房交易最活跃的时候每家中介门面店每月的收益可达到30万元-50万元，高至100万元。

    但是在一系列新政出台之后，这种状况发生了逆转。

    据了解，在4月份只是一小部分机灵的炒家把价格降下来，“本来是打算赚30%的，后来能赚10%就肯脱手了。一个聪明的卖房子的人是不会要最高价的。要买家接受你的房子，就必须低于市场价，这个市场价指的不是挂牌价，而是成交价。”上海中原副总经理邱德章向记者透露，今年中原在二手市场整个5月份比3月份营业额跌了80%，4月较3月跌了60%.尽管北区是一条“小船”，但也跌了50%，不过是跌幅最少的。

    到了6月一批中介终于面临了生存的困境。位于上海浦东世纪公园附近的锦安西路是远近闻名的房屋中介一条街，但记者6月7日看到，这条集中了30多家中介门店的街道如今已变得十分萧条。

    据了解，锦安西路、东绣路周边集中了很多近两年来开发的公寓楼盘，使这条街上的房屋中介一度生意兴隆。去年8―10月，生意好的公司月进账高达上百万元。

    但自今年4月以来，生意明显滑坡，现在每月连六七万元的基本开销都难以保证。不少底子较薄的小公司在6月1日后都已纷纷关门。据记者不完全统计，目前这条街上已改头换面或重新装修易主的门店多达10余家。

    据悉，中原地产在上海目前还没有关张的中介门店，公司内部确定的观察期限大约是半年。公司高层表示，并没有打算停止发展，而是推行“无为而治”。

    各方态度：十月将是一个拐点

    面对这样一个局势，市场各方将如何判断和行动？

    上海绿地集团副总裁陆新畲对记者表示，集团年初在上海推出的部分产品都已经售完，在年初售完之前价格涨幅不大，年中后再开二、三期，预计下半年的房价在涨幅上有所减缓，目前集团在全国16个城市开发面积达400多万平方米，上海住宅开发面积约200万平方米，占全国总规模的一半左右。目前，集团已经拿下无锡760亩的土地，并对徐州1000亩的地块有意向。上海在集团盈利范畴中所占的比例正日渐缩小。

    中国银行一位相关人士告诉记者，目前，公司信贷方面已经开始萎缩，体现在开发信贷以及钢铁等相关产业的业务方面。该人士认为，银行目前所承担的风险是与房地产市场的风险相呼应的，泡沫出现，市场风险加大，随着房价的逐步上涨，银行风险进一步增大。

    由于与上海市民相比，外地人在上海当地只能享受到成数减少一成的贷款比例，也有很多温州人贷不到款，先前就被迫撤销了合同。

    一位业内学者向记者表示。“以前在上海卖房子，200套在一周之内被瞬间抢光，现在卖200套房子，要1-2个月才能卖完。”几位炒家在接受采访过程中，不约而同地对现阶段市场表现出观望态度，一位炒房人称，今年下半年肯定还会购进一次，这一方面要根据地区差异而定，另一方面，炒家认定10月将是一个拐点。

    本报自6月3日至6月10日在上海搜房网进行为期一周的网上调查显示，参与调查人数达10746人，就如何看待新政之后上海房地产市场走势的问题有37.24%的被访者认为房价将大跌，36.96%的被访者认为房价为小幅度下跌，13.99%的人认为房价将保持平稳，而仅有少数人认为房价将继续上涨。在被问到近期是否准备购房，37.87%被访者表示将一直等到房价降下来，38.04%被访者则表示将观望一段时间再说。

    调查·租金水平

    房价与租金差距过于悬殊,160万元的公寓租金只有3000元-5000元/月

    记者在采访中发现，上海有一个显著的炒房特征，即房价高，价格涨得快，但租金水平并不高。目前，一套价格60万元的老公房租金只有1600元/月，而160万元的公寓租金只有3000元-5000元/月。相比较而言，上海的长线投资回报率并不高。

    “中低档住宅投资收益率很低，靠租金来体现物业价值，在上海可能比较难。”上海住邦副总经理魏爱国称。

    目前，北京等绝大多数国内城市与国外相比，住宅长线投资收益率都较高，而较北京等城市而言，上海的房价与租金水平差距过于悬殊。

    数据显示，在租赁市场中，近期有6个区的价格是呈下降趋势的，而买卖交易中只有2个区的价格环比走低。据相关人士分析认为，在6月1日后的一周内，二手买卖和租赁房源都继续增大放量，但绝大多数区域租赁价格没有如预期的那样稳中有升，这主要是由于客户观望态度越来越普遍，放盘量的增长远比需求量的增长幅度要大。

    “如果开发商一降价，二手价格也会跌下来。中介公司都很怕。”据同城一位媒体朋友的介绍，眼下，二手租金刚走低了一点，投资者从短线变成长线，由卖转租，租金略微低了下来，其实应该是走高的，因为很多人去租房了。

    调查·中介收入

    大中介门店月入18万收支平衡,小中介也基本需要达到6万元-7万元

    对于中原和顺驰等大企业来说，每天的开销非常大。譬如中原中介门店每月的广告费就达18000元- 20000元，总部的分摊费在20000元，房屋租金有高有低，平均每天每平方米7元-8元。而门店大部分10 0平方米左右，最大的门店可达到170平方米，平均租金25000元左右。所以对于一个门店来说，就算没有收入，平均支出也要达到12万元-13万元。一个门店最起码每个月要做到18万元才能收支平衡。而即便对一个名不见经传的小中介，一个门店包括员工的薪酬等内的经营成本每月也基本达到6万元-7万元。

    业内观点：部分市场力量正在逐步退出

    瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬表示，上海房地产市场同时受政府干预和国际热钱两个非常特别因素的左右。政府希望挤出房地产泡沫，但并不希望房价急跌，而且楼市的走势未必永远跟随政府的指挥棒，政府调控一定会小心谨慎。

    在他看来，上海房地产的核心问题是本土承接能力不足，一方面楼价的飞涨远远脱离普通市民的承受能力，而另一方面，当房价调整至一定水平的时候，相信无论是海外投资还是国内的资金都对上海楼市持浓厚兴趣，可以成为引导楼市“软着陆”的健康势力。

    易居中国研发中心的陈啸天认为，种种迹象表明，目前的调控已经暂告一段落，而政府开始观察调控效果。按照以往惯例，调控政策基本要半年才能有明显的效果反应，政府并不着急出台后续政策。目前的效果正处市场各方主体都能接受的范围内，没有突破极限，有利于部分市场力量逐步缓慢退出市场。

    虽然上海市目前成交均价已比一个月前交易价有大幅下跌，但业内认为这是因为高档物业交易量减少所致。