●6月上海新房价格平稳，成交量大量萎缩，上海市房地局高层表示，应给市场2至3个月观察期

    ●权威调查，6成上海市民买不起房，一单价5000元左右项目受市民热捧；市场再现房价“反弹说”

    本报联合搜房网推出的上海楼市调查超过75%的被调查者认为能够承受的最高房价在每平米8000元以下。57.73%的人认为目前市政府出台的政策还不足以抑制房价上涨。

    您能够承受的最高房价是多少？

    您认为哪些政策最有益解决中低收入者购房？

    尽管关于上海房价骤然大幅度下跌的新闻纷至沓来，但本报记者实地调查发现，在新政策实施两个星期后上海房价还没有明显下跌的迹象。一位开发商明确告诉记者项目对于首次购买商品房的消费者实行的优惠“不是打折”。但是交易量显然已经大幅度萎缩。市场人士认为，对于上海房价的走势至少还要2-3个月的观察期。

    6月12日发布的中房上海指数报告显示，5月中房所选取的调查样本楼盘中25%出现上涨，平均涨幅为5.4%。万翔摄

    价格：未明显回落

    自6月1日起，方韬开始了自己的购房计划。“新政策推行以后，房价应该会有所下降。”方韬说。

    但这位27岁的证券分析师在走访多家楼盘后发现，近期新推出的各楼盘价位仍居高不下。

    6月3日，在建设部主办的2005年房地产市场形势与调控政策报告会上，上海市房地局副局长庞元表示，上海采取的一系列宏观调控措施已经取得成效，商品房价格上涨过快已经得到了有效遏制，“而且一手房和二手房的成交价格并未明显回落。”庞元说。

    这是上海官方首次就新政后的房价走势公开表态。

    6月12日发布的中房上海指数报告显示，5月中房上海综合指数为1513点，比4月微涨1.1%.

    统计：5月住宅预售量比4月降45%

    根据房产之窗网楼市监测系统显示，5月28日至6月3日间，上海新开房源共计23个楼盘，推出2391套房源，面积约31万平方米。全市19个区县中，成交均价方面共有10个下降，9个略有上升，成交房中均价8000元/平方米以下的占82.8％。

    据中房上海指数办公室跟踪总数148个、总规模1315.7万平方米的样本所做的最新调查显示，今年5月，中房上海综合指数为1513点，较4月上涨17点，涨幅为1.1%；今年累计上涨141点，涨幅为10.3%.其中，中房上海住宅指数为1456点，较4月上涨16点，涨幅为1.1%，但与今年1至4月月均2.3%的涨幅相比，升势明显趋缓。

    报告还显示，5月占样本25%的楼盘出现上涨，平均涨幅为5.4%，上涨个案数与涨幅与4月相比均有明显回落；还有占样本1.35%的楼盘出现了下降，平均降幅为2.45%，这两种情况是上海房地产市场几年来持续快速上扬以来首次出现的新变化。同时，上海房地产市场的成交量出现连续萎缩，5月的住宅预售量比4月下降了45%.中房上海指数办公室的分析师表示，急剧萎缩的成交量说明投机成份已被挤出市场，未来数月仍将是买卖双方的相持阶段，房价将继续在高位窄幅运行，涨或跌均在可接受的范围内，而成交量的变化将成为影响市场走向的关键因素。

    但上海浦东房地产经济研究中心主任李战军表示，几天内房价的波动根本说明不了任何问题，甚至于靠一个月的数据来判定大势都不甚妥当。而此前上海市房地局的高层曾表示，应给市场2至3个月的观察期。

    调查：“这不是打折！”

    “价格呈持平状态，不会降。”针对新住房源的定价问题，郑思群如是告诉记者。郑思群是锦绣满堂销售主管，这个位于浦东的新楼盘计划近期再推新房。

    此前的3月17日，该楼盘共推95套房源，当时以14000元/平方米的均价当日即告售罄。但4月2日推出的60多套123平方米的小三居，到目前还未售完。尽管如此，开发商并没有降价的想法。

    6月6日新推约70余套住房的海尚家园，位于杨浦区临青路和河间路交叉口，报价高达12000元/平方米，跟上月同地段房价持平。“感觉物非所价，能降一点就好了。”相中该楼盘的余先生介绍，海尚家园虽紧邻内环高架大动脉，但自身容量不大。

    同样是近期新开盘的东晶公寓，位于浦东大道988弄，属于陆家嘴(资讯 行情 论坛)CBD区的辐射范围内，拥有源深体育中心、世纪联华大卖场、海运学院等各类配套设施，报价为25000元/平方米，比年初同类型房价呈微降之势。

    位于闵行区马桥镇的“夏朵·小城”，对经银行个人信贷征询系统确认为符合首套购房贷款条件的购房客户，给予二房150元/平米、三房250元/平米的优惠，让利在9.7折左右。

    “这不是打折，只是针对首次贷款购房者的让利活动，其他购房者不能享受。”该楼盘开发商、农工商房地产集团一位负责人强调。资深房产评论员何洪斌先生表示，目前主动打折的开发商并不多见，“特别是有实力的开发商，都考虑坚持一段。”

    政府：不让市场暴涨暴跌

    根据国家统计局发布的数据，2004年全国房地产交易价格涨幅为9.7％，而上海官方同口径的统计数据表明，去年上海房价上涨约14.6%，高出全国涨幅约5％。而去年上海市中心内环线以内房价涨幅更高达27.5％，远超全国同期水平。

    此前，上海房价之高、涨幅之快向来为全国首屈一指。根据官方的统计，从2001年开始，上海市住宅商品房价开始上扬，2002年每平方米均价为4010元，到了2003年上涨到5118元，涨幅为21%. 2004年1月12日，上海市政府第一次把“房价上涨过快”写入《政府工作报告》。“期房限制转让”政策的真正实施是在2004年4月26日。在该政策的媒体吹风会上，上海市房地局副局长庞元说，出台这些政策的目的是，“不让市场暴涨暴跌”。

    然而上海的房价依然高升，政策似乎并未起到作用。

    直到今年3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出抑制高房价，当天下午上海市政府就发布了三项针对房地产的政策，第二天又发布了第四个通知。

    回顾以往政策，王晓光处长认为，自1993年以来，在上海从“不完全房产市场”逐步成熟的过程中，政策一直处于一个“波动”状态。“无论过去、现在，还是以后。政策的主要作用将体现在四点：聚集中低市民居住需求；市场价格趋势更稳定，发展趋势更健康；自住型住房将有更大的发展，投资型住房空间将逐渐缩小；社会住房供应及保障体系将更加健全。”王晓光表示，这一直就是政府政策调控的方向所在。

    调查·中低收入者

    逾六成工薪阶层无力购房

    上海人均工薪收入11526元，占家庭总收入的70.4%

    自6月3日开盘以来，“夏朵·小城”便呈现出热购之势。

    “夏朵·小城”建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下，每平方米5000元左右的均价比同级别区域对应均价要低1000元，正好符合上海新限定的普通住房标准线。

    该小区的胡晓飞表示，产生热购的局面代表着沪上购房者对普通住宅的需求非常强烈。他同时表示，开发商应该多考虑普通购房者的需求，多开发这样的房屋。

    “只要不买房，过日子还是比较安稳的。”本地居民刘小双说。

    刘小双全家每月收入4900元左右，月开支在1600元以上，他表示，居高不下的一手房甚至二手房房价令人望而生畏。

    一份权威统计调查显示了普通市民的感知度：有57.3%的被调查居民认为，上海房地产市场总体“仍然偏热”或“继续过热”。在今明两年无意购房的居民家庭中，同样有6成觉得房价太高而无力购买。

    这是上海市统计局城调队于去年9月下旬开展的“居民房产需求状况跟踪问卷调查”的结论，调查对象涉及上海的黄浦、卢湾、徐汇等10个区的300户居民。

    “这个问题目前实际更严重了，因为从去年9月开始房价一直在飞涨。”上海市统计局城调队一位人士说。

    今年4月，上海市统计局城调队对外发布最新居民生活质量报告显示，上海市人均工薪收入为11526元，占家庭总收入的比例为70.4%，工薪收入仍是上海家庭收入的主体。

    调查还显示，在今明两年有意购房的上海居民中，因动迁原因产生的刚性购房需求正在减弱，以改善居住条件为目的的较高层次购房需求则呈上升态势。其中，有73.5%的人买房是为了改善环境，而出于动迁考虑买房的占18.4%.

    观察·开发商

    房价“反弹说”再次出现

    业内称，无论政策怎么调整，刚性购房需求终会释放

    按照惯例，每年6月都是住房消费的旺季，不仅各楼盘会在此时竞相开盘，全市还会举行各类不同规模的房展会。

    但今年的上海反常，像顺驰、华润置地等开发商，甚至拟放弃原本定好的开盘计划。

    “这几天，都在忙开会，先把资金调集起来，避免资金链因销售不畅而导致断裂。”上海某开发商一位负责人告诉记者，持续半个月以来，他手中多个楼盘外售情况很不理想。

    据介绍，上海市房地产交易中心曾在5月27日专门召集开发商代表，召开了一个“趋势研讨会”。但出乎意外的是，参与其中的众多开发商，对此番新政策还心存侥幸。

    中瑞市场研究公司总经理朱锋认为，上海的购房需求是刚性需求，无论政策怎么调整，这部分的需求量始终是会被释放出来的。这一观点似乎成了部分开发商宁可延后开盘时间也不愿降价的理由。

    “需求在政策的重压之下被抑制，但市场一旦松动可能呈爆发式的增长。”顺驰（上海）集团公司董事长闵锋表示。

    “反弹的可能要比大跌更大一些。”浦东房地产研究中心主任李战军指出，对于实施调控的政府而言，主要防范的是大跌和反弹，其中楼市崩溃对于地方经济而言是致命的，但政策集结效应过后很有可能重新回到原来的轨道中。

    部分开发商在预期未来时，甚至以2004年上海楼市的戏剧性反转作为参照。

    2004年7月1日，政府规定所有新建商品房的交易（包括期房和现房）均要纳入网上登记系统，否则交易无效。此政策实施当月，全市预售成交量从284万平方米的月均成交量陡然跌至221万平方米，一个月的跌幅达22.1%. 2004年10月底央行突然宣布升息，上海楼市再次受惊波动。在8月、9月、10月连续三个月，商品房预售成交量节节攀高，持续放量之时，升息的第一个月，即11月的预售成交量便又一下比10月份骤降了15.08%.而类似“楼市拐点”、“温州炒房团撤离上海”一类的传言充斥媒体。

    但接踵而至的是即刻反弹，2004年12月便一举突破400万平方米大关。而2004年四季度和2005年一季度高价房的上涨幅度甚至超过50％。