●今年前几月地价比去年增长108%，如不尽快出台土地供应计划，房价上涨难控制

    ●三环内平均单价一年内上涨近千元，业界称实施细则给开发商留下较大定价空间

    七部委新政出台一个月，成都楼市没有出现明显的降价促销楼盘，价格也依然维持在原来水平。成都市实施细则出台后，业界认为该细则给开发商留下了较大的定价空间，并没有起到明显的限制作用；土地价格高涨是其房价高居不下的主要原因，但至今为止，成都市仍没有针对土地供应的相应细则出台，土地市场过热极有可能会成为成都楼市的一大隐患。

    本报联合搜房网推出的成都楼市调查共有1078人参加，超一半人能承受的最高单价是2000元-3000元，近八成人没有房产投资经历，37.25%的人认为房价将小幅下跌。

    在成都二手房交易中心寻找房源的市民向记者表示，很多二手房的价格也难以承受。

    单价一年上涨近千元，购房者难觅称心房

    “房价现在越来越高了，2年前二环内的单价也才2000多元，现在三环边上都过3000元了。”6月11日，家住成都下同仁路泡桐树街的张先生和妻子一起为了找到价格适中的房子，在烈日下连跑了四个楼盘，但居高不下的房价让张先生犯了难。

    犯难的不只是张先生，记者在成都二手房交易中心遇到了两位家住成都荷花池的中年妇女，她们也向记者大倒苦水：“120平米的旧房子也要35万，价格太高了！”

    “从同类城市来看，成都房价整体不算高，但由于基数较低，所以一旦增长市民就会觉得幅度比较大”，成都市房管局一位不愿透露姓名的处长对记者说。

    根据成都市房管局提供的资料显示，2004年成都市五城区的商品住宅均价为3241元/平方米，2003年为2923元/平方米，2002年为2799元/平方米，年均增幅为7.64%，房价增幅基本稳定。

    “但不可否认的是，成都市短期内确实存在价格上涨幅度略微偏大的情况”，该处长所说的“短期”实际上是指2004年以来的成都房价变化。记者从四川中原地产咨询中心获得的数据显示：去年二季度和四季度，成都主城区房价涨幅分别达到8.61%和9.67%，进入2005年，成都房价的涨幅更是创下了记录。四川省城调队公布的2005年一季度房地产价格调查结果也显示，在全国35个大中城市中，成都涨幅排名第三，在西部11个大中城市排名第一，涨幅高于重庆4. 7个百分点。

    记者在调查中发现，在近一年时间，三环内平均房价已经从约2000元/平方米涨到近3000元/平方米，令不少成都购房者都望而却步。

    普通住宅优惠标准对楼市没有实质影响

    为了稳定居高不下的房价，5月11日，国家七部委出台调控房价的文件，5月31日，为了响应七部委的新政，成都市房管局出台了享受优惠政策普通住房具体标准。该标准指出，享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。

    同时还确立了成都市五城区不同环域范围土地上的住房平均交易价格：二环以内为3780元/平方米，二环至三环之间为3400元/平方米，三环以外为3270元/平方米。

    据调查，目前成都市的大多数公寓住宅都能符合这三个条件，这一细则的出台给开发商留下了较大的定价空间，并没有起到明显的限制作用。成都中原地产的调查报告显示，5月11日至6月11日开盘的项目有24个，其中5月11日至5月30日前开盘9个，6月1日至6月11日开盘15个，开盘数量并未受到成都市细则出台的影响。记者6月11日走访十几家楼盘后也发现，新政出台后整整一个月，成都楼市的销售情况并没有受到太大影响。不仅没有出现明显的降价促销楼盘，价格也依然维持在原来水平。“新政不能阻止房价的上涨，只能在一定程度上遏制其上升的速度。”峰杭投资经理李亚东表示。

    业内人士认为，成都政府有关方面对新政的反应及相应配套政策，有一定的深层含义。“成都市政府此前在房产开发方面投入了巨资，拉动地方经济发展，成效明显。他们自然不希望再出台太多措施来抑制已经成长的房产市场，事实上，普通住宅优惠标准主要起到的是引导作用，鼓励开发商多开发一些中档住宅，从而起到稳定房价的作用，但估计成效不会太大。”一位不愿意透露姓名的业内人士表示。

    不过，成都市委、市政府也注意到房价上涨的事实，准备进一步增加低价位普通商品房、经济适用房的供应，健全廉租房保障制度。据了解，今年成都经济适用房施工面积要达到370万平方米，并保证要有295万平方米以上的经济适用房可以上市交易。

    土地价格近两年每年增长近80%

    土地供应结构是七部委房价调控政策中的一大重点，记者在调查中也发现，成都土地价格高涨是其房价高居不下的主要原因，但迄今为止，成都市仍没有针对土地供应的相应细则出台。

    据了解，成都最繁华地区的地价已经高达2005万元/亩，虽然只是个案，但就口岸稍好的地块来说，普遍也已经超过500万元/亩，成都东大街就相继拍出880万元/亩、810万元/亩的高价，即使是不被成都人看好的城北也拍出了“天价”。5月12日，解放路张家巷地块起拍价420万元/亩，拍卖成交达到536万元/亩。6月9日，城西金沙遗址公园附近一块面积80亩的土地成交价高达289万元/亩，而其位置已经到了三环边上。

    从以上数据可以看出，近几年成都市的土地价格一直是居高不下。据成都尺度机构提供的数据表明：一环、二环至三环内的土地成交价增幅迅速，尤其是二环至三环之间的地段更为明显：2003年是85.75万元/亩，2004年是148.79万元/亩，增长73.51%，2005年前几个月为310.24万元/亩，比2004年居然增长了108%.业内人士分析认为，按照目前的地价折算，城区每平米住宅楼面价格就达到1400元-2100元，而其他综合成本普遍超过2000元/平方米，两者相加，房屋销售均价就已经接近3500元-4000元/平方米，而成都目前销售均价也大致在这个范围。按照这样的分析，房价已经没有了下跌的空间，“拍卖土地成本高，开发商要生存，房价收益必须高于各种成本支出，土地成本增加势必使得开发商提高房价。”一位业内人士对记者说。

    成都中原物业副总经理彭超则认为，2003年国家才开始推行土地“招拍挂”政策，一般来说，土地从拍卖成交到开盘，至少有1年到2年左右的时间，成都已经拍卖的土地大部分还没有完成开发，应该对目前的房价影响不大，主要还是买家的心理预期在发挥作用。

    无论如何，成都市土地价格攀升过快已经是一个不争的事实，极有可能会成为成都楼市的一大隐患，再加上成都市建委某处长此前曾表示，在普通住宅优惠标准之后，应该不再另外出台相关政策，如果土地供应结构得不到调整最终成为事实，成都市今后的房价调控也会随之打上一个问号。

    二手市场：中小经纪公司难以为继

    和受影响甚微的一级市场相比，二级市场的“新政”效应则比较明显。从5月11日至6月1日，市场上出现了“抛售”现象，二手房房源增加迅猛，和去年同期相比增加了近20%-30%，中介收购的房子也开始降价出售。然而，进入6月以后，成交量开始迅速下降，二手房市场也进入买卖观望期。这直接导致一批中小房地产经纪公司难以为继。

    “肖家河双楠片区最近几天已经关闭了几十家小中介，这个速度还会增加，受政策影响还会有淘汰。”21世纪不动产成都双喜加盟店销售经理宋歧6月6日对记者说。昨天记者深入该片进行了调查，虽然关闭的数量没有宋歧说的那么多，但是记者感受到了小中介的生存艰难。双元路上一家小中介的店主对记者说：“因为交易费用高了，市场会冷清很多，一些投资大的店面比较难熬。”

    房价预测：新政下成都房价仍将稳中有升

    三环内房价泡沫成分较少，仍会持续上升，郊县房价因为投资型购房率较高，应有下降空间

    成都市房管局一位领导认为，成都房地产市场总体是健康的，但近年来也存在房价上涨过快的问题。分析原因来看，主要有四个方面。

    一是市场结构不合理，多年来形成的比较有承受力的稳定的供求关系被打破。从19 95年到2000年，经济适用房计划开发量占城镇住宅竣工量的比例逐年下降。二是征地、拆迁中的土地成本增长过快，1995年开发住房约20万元-30万元/亩，而现在的拿地成本是200万元/亩。三是大规模的城市改造导致市民的住宅需求不断上升，三年中，成都城市拆迁旧房420万平方米。第四是住宅其他开发成本的增加，比如新材料的运用。

    新政出台后，成都的房价究竟会何去何从成为了百姓关注的焦点，在“绝对温江―光华大道成就新城西时代”房产峰会上，来自成都的近50位开发商代表一起探讨了成都光华大道全线通车后，成都房产区域发展的新变化。期间记者采访了一些房产开发的公司代表，他们普遍认为，成都房价受新政影响，将会稳中有升，涨幅趋缓。

    上海证大成都四川博览置业的吴汝松认为，目前成都三环以内房价比较合理，泡沫成分比较少，房价将稳中有升。而郊县房价可能因为投资型购房率高于中心区，其市政配套及设施不支持房价迅速上涨，应有下降空间，但下降幅度不会太大。

    红泰集团总经理王彦入、峰杭投资的经理李亚东也认为房价会稳中有升。李亚东说：“新政对成都房价有一定影响，但不能阻止房价的上涨，只能在一定程度上遏制其上升的速度。”他进一步分析说，环境的提升、土地的减少、人口的增加等因素，必然会对房产的需求与供给产生影响，导致房价不断攀升。

    开发商代表普遍认为房价稳中有升的同时，他们也指出，成都的房产比较健康，房价受政策影响会有小幅调整，但是不会产生大的波动。

    建信奥林匹克董事长戴鹏说，从目前市场数据来看，房价还是比较稳定的。