本月开始，随着中央七部委《意见》和上海相关新政细则规定的出台，房产投资者的获利时间将被延长，获利空间也被缩小。比较调控前与调控后，投资的成本究竟要增加多少？

    买入篇

    以一套总价为150万元的住宅为例，计算投资的成本变化：假设此投机者手中已有2套房，此为第3套。

    第一笔是首付款，上海各银行已经达成共识 ，第3套房以上的，最多贷款5成。因此，这套房的首付款由原来的3成45万元变成了现在的5成75万元，首期投入增加了整整30万元。

    第二笔是房贷利息，假设同是贷款5成20年，若以3月17日以前5.31％的年利率计算，每月还款额约为5079元，而以6.12％的利息计算，每个月还贷5425元，两者相差346元左右。10个月就需要多付出3460元。

    第三笔是契税，如果该投机者所买的那套房属于不能享受税收优惠的“非普通商品房”，（上海市可以享受税收优惠的普通商品房必须同时满足：1、单套面积小于140平方米；2、容积率高于1；3、内环线内单价17500元、内外环之间单价10000元、外环以外7000元以下的），那么，还需按150万元买入价的总额缴纳3％的契税，共计4.5万元，比普通商品住房1.5％的税率，整整高出1倍。

    卖出篇

    相比之下，对投机者来说，买房不是为了住，而是为了高价卖出，因此，同样以此房为例来计算一下调整前后增加的卖房支出。

    假设此房屋在10个月后抛出，其单价上涨了4000元（涨幅约32％），总价即上涨了48万元，该投机者要支付（150＋48）万×5.55％的转让营业税，即10.989万元。

    而首付多投入30多万元，先按同期银行0.00166％月息计算成本。

    接下来不得不算的是转按揭问题，由于1年之内转手的房屋已经停办转按揭，因此，卖出方必须全额还清房贷余额后，将房屋从银行抵押产权变成完全产权，才能进行转手、过户。这里首先需要卖出方手头上拿出73万元资金（已经还掉了10个月的贷款，其中已还的本金共计约2万元）；其次，办理按揭后1年内提前还贷的，还贷人要向银行支付违约金，各个银行的违约金比例并不统一，以工商银行为例，其提前还贷违约金是剩余贷款总额的5％，即73万元×5％＝3.65万元。

    再做一个假设，还是投资一套150万元的房屋，如果在2年后转让，很可能还是需要支付转让差价的5.55％营业税，因为根据上海新政细则规定，属于普通商品房的不用缴，而非普通商品房则需要缴纳。如果属于非普通商品房的，总价上涨48万元，需要支付的税费为2.664万元。另外，还需要多支付银行的利息。

    现在分别按10个月后转让和2年后转让两种情况，计算新政后产生的新增成本：

    10个月后转让，约11万的营业税＋多支付的按揭利息0.35万元＋首付增加的资金成本（按30万元存10个月银行，月息0.00166％计算）0.6万元＋假如属于非普通商品房需多缴的契税2.25万元＋提前还贷付给银行的违约金加融资成本（即必须先筹措70万元还清银行按揭贷款）约5万元＋卖出时中介收取成交价1％的佣金2万元＝21.2万元。48万元差价－21.2万增加的成本＝26.8万元。

    但短短10个月能不能涨48万呢？不到1年的时间内涨32％，现在看可能性微乎其微。从我们实际计算所增加的21.2万元成本来看，对应150万元买进价，需要14.1％，也是一个不小的涨幅。必须高于这个涨幅，投机者才有钱赚。

    假如2年后也是按198万元抛出，同样假设是非普通商品房，需缴约2.66万的营业税＋多支付的按揭利息0.84万元（每月350元×24个月）＋首付增加的资金成本1.2万元（按30万元存2年银行定期利率收益计算）＋需多缴的契税2.25万元＋提前还贷的融资成本2万元（与上例相同，上海房产新政是不论时限，银行都停办转按揭业务，都需要还清银行按揭贷款，赎出“自由身”后才能转让交易，但2年后银行无须再收违约金）＋卖出时中介收取成交价1％的佣金2万元＝11.95万元。48万元差价－11.95万增加的成本＝36.05万元。

    这个结果比较理想。但考虑增长约12万元的成本相对150万元买进价正好涨了8.3％。2年内房地产市场的不确定性，2年之后的转让价格是否消化这部分增加的成本，也属于未知因素。