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上海合作建房取得阶段性进展。6月11日，在上海圆家合作建房项目说明大会上，上海圆家相关负责人透露，4月27日，上海圆家投资咨询公司已注册成功。而在下半年，上海圆家有望通过资本运作间接获取土地。
有人把合作建房视为“乌托邦”，言下之意是理想太过头了；也有人把合作建房视为“无奈的选择”，言下之意是现实太残忍了。总而言之，人们的理想与现实之间发生了严重
的冲突。
理想过头的原因在于只重视了看得见的收益而忽视了看不见的成本，现实残忍的原因在于房地产的暴利导致房价的高企。
合作建房表面上的好处在于，可以省掉开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息。但是，合作建房的困难不只在于显性的土地难题，更在于隐性的组织成本。应该承认，开发商的巨额利润里面包含开发商的组织能力和创新能力，而这些在合作建房时就会成为问题：没有“带头”的企业家就不会有合作的顺利进行，没有最终剩余索取权的激励就不会有“带头”的企业家。合作建房中的“搭便车”问题是一个真问题，问题的最终解决必然靠“形式上的开发商”取代“实质上的开发商”。
所以，合作建房的北京模式采取了与开发商合作的代建制或曰地产定制的形式。这是符合经济学的基本原理的，任何行动都得符合激励理论中的参与约束和激励相容约束，赔本赚吆喝的事情是不会有人做的，必须有人承担组织成本并获取相应的组织收益，这不是随合作建房者的意志而转移的。
不管合作建房最终采取的是什么样的形式，其现实意义和理论意义都是非常深远的。现实意义在于它为上下其手的开发商敲响了警钟，把房产价格泡沫吹得太大不仅会引起政府层面的宏观调控的干预，而且会引起民间层面的内部采购的压力。
从理论上来说，基于交易成本的采购契约理论认为，采购契约分为两种，一种是成本加成契约，另一种是固定价格契约，前者相当于“制造”，后者则相当于“购买”。产品越简单，在采购的过程中使用固定价格契约（“购买”）的可能性就越大，反之亦然。在房地产领域，人们想要合作建房的想法正是基于企业理论的核心问题“制造还是购买”决策的考虑，当制造比购买价格优势更明显的时候，理性的个体自然会考虑到“制造”决策。如果说这与住宅专业化开发背道而驰的话，也只能说明目前房地产市场的交易成本太高，需要用合作建房的“制造”决策来进行“对冲”。
合作建房想要顺利进行，需要各方面的协调，需要政府出台相关的扶持政策（特别是土地方面的政策），需要银行出台相关的扶持政策（比如贷款方面的政策），还需要合作建房者找到合适的带头人和组织者（不管是个人还是开发商），一句话，既需要考虑到外部的风险（比如政策风险），也需要考虑到内部的风险（比如管理风险）。
一旦合作建房的理想变成现实，它不仅会使房地产开发商的利润趋于合理，而且会使住房的有效需求得以实现，可谓“一箭双雕”。
作者：皮建材 复旦大学经济学院博士
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