|
本报记者沈衍琪
房产新政一出，5.5%的高额营业税不仅急坏了炒房者，也忙坏了众多房屋中介经营机构。精明的商家想出了种种点子帮助售房者挨过“两年大限”，同时也为自己的生意多添些财路。不过，在部分看似巧妙合理的避税花样背后，也隐藏着不小的风险与麻烦。
以租待售租售合一可能受损
既然房子要买入两年以上出手才能避开营业税，中介机构就为房主出了个主意：托管。在房主所售住房两年期满之前，中介帮助房主寻找租房的客户，等到“两年期满”再正式买卖，比如我爱我家的“以租待售”，链家中介的“租售两全”等等。据我爱我家房屋租赁中心相关人士介绍，目前以租待售是两年期内售房者最普遍采用的方式，这也是商家大力推荐客户选择的方式。这位人士表示，这种做法可以有效地规避风险，而且能够充分利用售房者的房屋资源，避免空置损失。
在租赁市场上，针对客户的不同要求，中介公司也量体裁衣，灵活应变。有些中介为房主找到“租买合一”的客户，在房屋满两年之前，买家先按租金付给原房主房租，等原房主的产权证满两年后，双方再办理过户手续，并从房款中扣除租赁费用。而有的客户在“过渡期”内则是完全将房屋交由中介公司打理，到期时直接收取租金，再另寻买主。
不过，这种“最安全”的避税方法也并非十全十美。一位房主表示，如果事先签下“以租待售”的合约，到了产权证期满房价发生了变化，无疑将使一方受损。从现在行情看来，由于房价高涨而卖方吃亏的事不在少数，而如果房主因此毁约不再出售房屋，租了几个月房的买房者也将无计可施。
先签合同然后过户小心地雷
记者从一家二手房交易中心了解到，目前市场上未满两年的房源仍然占有一定比例。有些中介机构给买卖双方支招：如果双方达成一致，先签订买卖合同，等两年期满后再去办理产权过户也未尝不可。具体的操作是双方在签订了买卖合同后，到公证处对合同进行公证就可以了。
该交易中心负责人表示，这种方式适用于房屋产权已接近两年的房主。按照我国《城镇房屋所有权登记暂行办法》规定，房屋所有权买卖时应在三个月内办理转移变更登记，而且各种房屋交易手续也需要一至两个月的时间办理。如果房主的房子只差三个月就两年期满，正好可以利用这段时间“挨过大限”，只等着到期过户。
但这位人士也表示，目前部分买卖双方在还差半年甚至一年的情况下就签购房合同的情况也时有发生。他认为这种方式存在很大风险，不应提倡。首先，在未取得房产证的情况下，购房人不会付清房款，而尾款常会因为交房时房价的涨跌而引起纠纷；其次，在房屋所有权尚属原房主所有时，一旦卖方将房屋抵押或者转售，购房者的利益也将无从保障。
高价买卖低价报税难逃法眼
家住和平里的韩先生一套70平方米的已购公房以20万元的价格成交，不想这个成交价格却引来了地税部门的“关注”。原因就是他的卖出价偏低，与市场价格不符，地税部门于是要求他的房子由房地产评估机构重新评估，并按照评估价格补交契税。
像韩先生这样在房屋买卖交易中“高卖低报”的售房者为数不少，高达5.5%的营业税也让不少卖房人打起了成交价格的主意。通常的操作方法是，买卖双方暗中约定好实际成交价格，然后纸面上以低价成交，以逃避税收。不过，这一招还是要受到北京市日前出台的“二手房交税新规”限制，《新规》中规定，从今年2月1日起如二手房成交价低于指导价，则按指导价交税。在北京市主要城区，已购公房再上市指导价水平普遍在4000元-6000元之间。这样，对于那些想瞒报交易价格来避税的卖房者来说，所剩的空间也就不大了。
网络编辑：张宁
| 
