地方政府和开发商通过低成本信贷资金"捂"住低价获得的土地,等到房价涨高之后再行出让和开发,这个公开的秘密现在恐怕要玩不下去了。6月13日,中国人民银行上海分行公布的"上海市信贷投向指引(2005)"提出明确要求,对政府土地储备机构审慎发放贷款,严禁房地产开发企业将贷款用于缴纳土地出让金。

    政府土地储备受到限制

    来自国土资源部的信息显示,上海、南京、杭州等房价涨幅过快地区的闲置土地清理工作,没有什么明显的进展。非但如此,在过去形成的闲置土地尚未得到清理情况下,却仍在不断形成新的增量。

    2004年,广东全省的土地购置总量为2956.22万平方米,但同期土地开发量却只有2227.19万平方米,即广东去年一年又产生了700多万平方米的闲置土地,占广东全省去年开发面积的近1/3；上海土地购置面积为1038.76万平方米,而同期完成土地开发的面积仅有672.76万平方米……

    增量闲置土地的不断出现,与一些地方政府在房价高企之际趁机加大土地出让力度不无关系。值得注意的是,地方政府高价出让的土地,大多已经储备了较长的时间,从而获取了大量的差价收入。而地方政府土地储备机构长期"捂"地的耐力,主要就来自银行的信贷资金支持。

    在这种情况下,收紧对土地储备机构的贷款发放,无形之间就可以给市场增加土地供应量,使土地储备机构以此获得持续运转的资金。中国人民银行上海分行的"上海市信贷投向指引(2005)"说,上海市各金融机构要加强对政府土地储备机构贷款的管理,严格遵守人民银行有关贷款期限和成数的规定,适当控制对政府土地储备机构的贷款规模,审慎发放此类贷款。

    闲置土地失去资金支撑

    在房价上涨是否是因为土地供应量减少的辩论中,国土资源部反击的最大理由是开发商"捂"地不开发,并在前不久决定加大清理闲置土地的力度。然而,由于闲置土地形成的原因非常复杂,无偿收回的办法推行难度相当大,而相对开发商当初取得这些土地的增值收益来说,被征收的闲置税费又显得微不足道。央行严禁房地产开发企业将贷款用于缴纳土地出让金的新招,将使开发商再难以无动于衷了。

    截至2004年底,上海还有3000多公顷等待开发的土地闲置在开发商手里,仅中心城区可能就有七八百公顷。其中的相当部分闲置的时间已经远远超过了应该无偿收回的两年大限,甚至很多是开发商在上个世纪90年代就拿到手了。

    开发商"捂"地将难以为继

    房价飞涨使得开发商当年受让的土地获得了成倍的增值,捂着不开发自然何乐而不为。而现在征收的有限闲置税费,相对于土地多年来的巨大增值,简直是九牛一毛。其实,并非上海如此,全国各地都不同程度地存在着这种现象。正因为这个原因,导致全国大量的土地闲置,开发商不开发,政府也无法无偿收回。

    对于本身主要就靠融资杠杆发展的开发商来说,严禁房地产开发企业将贷款用于缴纳土地出让金,将使它们的资金链变得非常紧张起来,从而不得不通过多种方式尽快开发"捂"住的土地。当初"国八条"出台后,上海一些"捂"地的开发商还决定继续不开发,以避过调控风头等到房价进入新一轮上涨后再行开发,但央行新招,几乎断绝了这些开发商的这种梦想。