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许昌明
“稳定房价”是不妥的
我国房价调控目标面临三种选择控制房价上涨过快稳住房价或是将房价降到合理水平。从已出台的政策看，大多数比较温和，即把调控目标定在控制房价过快上涨或基本
稳住房价上。建设部官员也宣称，房地产宏观调控是要稳定房价，而不是打压房价。笔者认为，这是不妥的。房价不仅不应该继续上涨，就是维持在现有高价位也不可取。
首先，高房价已远远超出了居民的支付能力。今年一季度全国35个大中城市房屋售价上涨9．8％商品住宅上涨10．5％而全国商品房平均售价上涨12．5％超过了大中城市平均涨幅。高房价脱离市民购买力，突出表现在房价收入比上。
有专家测算，以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27．45倍而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为德国11．41、英国10．3、法国7．68、美国6．43，连一般人认为人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11．07。
房价增幅过大过快，使得部分城市住房市场高度畸形：亟须解决住房问题的普通中低收入居民已失去购买能力；而有购买能力的高收入群体，绝大多数已不存在缺房居住问题，他们购房主要是为了投资或投机。高房价严重抑制了有效需求的持续增长，使得无房、缺房的中低收入阶层生活条件恶化，成为潜在的不安定因素。
其次高房价对国民经济发展有着很大的负作用。目前购房人群主要是年轻人，参加工作时间不长，积蓄不多。为了支付高昂的房价，他们不仅需要家长倾囊相助，而且今后二、三十年都要背负归还银行按揭贷款的沉重包袱。这就需要他们及其家长在很长的时间里节约衣、食、用、行、旅游等各方面开支，对国民经济发展十分不利。一是消费不足，对国民经济增长拉动乏力；二是会引起商品（劳务）销售不旺，企业开工不足，就业困难，收入增长缓慢甚至下降，有可能造成恶性循环；三是影响企业财务效益，影响财政收入正常增长，增加金融风险。
再次，高房价会削弱城市竞争能力。进入本世纪以来，我国已成为世界上最大的外资流入国。外资的流入，对中国经济的发展起着十分重要的作用。特别是东部沿海地区，发展十分迅速，被称为“世界工厂”。外资为什么如此看重中国？极为重要的原因就是人力成本和物业成本低。从另一方面看，温州地区的市场经济十分发达，资本雄厚，人才也多，但世界500强企业无一在温州落户，重要原因就在于地价水平和物业成本太高。随着房价的疯涨，部分城市的物业成本大大上升，并迫使工资水平提升。如果这种状况得不到扭转，许多城市对外资的吸引力将逐步丧失，城市的竞争力将受到挑战。
此外高房价还阻碍着城市化的进程。城市化是工业化的空间表现是生产力发展和社会进步的客观要求。但是，农村居民迁入城市总得要有住处。高房价使得收入水平本来就很低的农民工无法问津最基本的住房，只能拥挤在生活环境十分恶劣的贫民窟中，并且难以成为永久性城市居民。有人鼓吹，城市化是推动房价不断上涨的动因。这是片面的。城市化会促进城市房地产繁荣，但过高的房价却会阻碍城市化的进程。
可见，高房价是国民经济和社会发展的严重障碍。不仅房价继续上涨（哪怕是上涨幅度减缓）会使形势恶化，就是将房价稳定在现有的高水平上，也无法消除其较大的负面影响。因此，调控的目标决不能定在“控制房价上涨过快”或是“稳住房价”上，而必须是将房价逐步降到合理水平。
那么什么是房价的合理水平呢？我们认为，所谓合理，就是要与市民购买力相适应，也就是房价与户均收入比得当。过高了会抑制正常需求；过低了也不利于房地产业的健康发展。理论分析和各国的实践都表明，房价与户均收入比大体在3：1至6：1比较得当。
这样的目标有无可能实现？回答是肯定的。因为现行的房价中，地价、各种税费、开发商及投机炒作者的暴利占了绝大部分，真正的建筑劳务、材料成本和机械使用费占的比重并不高，而前者正是政府需要着力调控的。只要政府真心实意调控，合理的房价目标是完全可能实现的。
反之，调控不力，市场最终也会强制房价回归到合理水平。但这样会使房价继续上涨，最终导致房地产泡沫自行破灭，那样对国民经济造成的损失就太大了。这是政府和老百姓都不愿意看到的。
房价回落是否会产生负面影响？
目前，政府调控房价的措施不够有力，主要是由于存在着一些疑虑。这些疑虑并非完全空穴来风，有认真研究和澄清的必要。
（一）房价回落是否会影响财政收入增长？应当承认，在近期内，是会有一些影响的。因为，土地出让金及与房地产相关的税费，已成为一些地方财政税收的重要来源，房价回落自然会使得财政收入增长放缓。但必须看到：
第一，这几年地价飞涨及房地产税费的增加，是一些地方财政收入超常规增长的重要原因，这是不正常的，也是难以长期维持的。通过抑制房价，让财政收入增幅适度回落，未必不是好事。
第二，由房价飞涨带来的财政收入高增长，归根到底要由购房的市民来负担，开发商自己是不会拿出一分钱的。财政必须讲究公平。在普通购房百姓已不堪重负的情况下，难道为了维持财政收入快速增长而可以置民众利益于不顾？
第三，房价回落，居民可增加其他正常消费，有利于拉动国民经济健康发展。从长远看，对财政收入的正常增长也是有利的。
（二）房价回落是否会影响建筑业、建材工业和农民进城就业，影响ＧＤＰ增长？由于房地产过热，导致了对钢材、水泥、铝合金等建筑材料需求的大量增长和煤、电、油、运的高度紧张，价格上涨过快，铁矿石进口价格甚至上涨了71．5％，通货膨胀阴云笼罩。调控房价，使这些行业增速适当降低，有利其健康、正常发展。
（三）房价回落会不会加大金融风险，使银行出现大面积坏账？银行房地产贷款的对象是开发商（开发贷款和流动资金贷款）和购房的个人。有研究表明，房价即使下降20％，房地产行业仍然是暴利行业，下降30％，也仍有较丰厚的利润，怎么会影响还贷能力？反之，房价如果不降，会遇到居民支付能力的障碍，房子卖不出去，才会真的产生还贷困难。对以前没买过房而准备贷款购房者来说，房价降低，购房负担减轻，银行只要严格审查其还贷能力，并且落实担保条件，贷款质量就会有保证。
已贷款购房者有三类，第一类是购房消费者，特别是购买了高价房的，随着利率上升，负担会有所加重。但购房时已支付了20％的首付款，有的还归还了部分贷款，这部分人为了不还剩余贷款而放弃现有住房的可能性极小。
第二类是投资购房出租的，这些人一般拥有的房屋不多，且也支付了20％的首付款，并归还了部分贷款，利率上升，房价下跌，他们的压力也会加大，但放弃房产的可能性也比较小。当出租收益不抵还贷成本时，有的人可能要抛售房子，但房产又抵押给了银行，银行所承担的风险也不会很大。
第三类是投机炒房者。在一些投机炒作疯狂的城市，炒房人数很多，尤其是通过转按揭在高价位接盘的，以及套取了银行大量资金，购买了几十套甚至上百套房子的，房价下跌，银行会面临很大的风险。
为此，银行要对以往的个人住房信贷进行全面的审计和检查，追究直接责任人和领导人的责任，避免给银行可能造成的损失；政府则应全面整顿房地产开发公司、房地产市场贷款咨询公司和房地产评估公司，对其与贷款人合谋套取银行贷款的，应依法惩处。
可见，调控市场，让房价逐步回落到合理水平，对局部、对近期，可能会带来一些负面影响，但从全局、从长远看，则是必要的、有利的。
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