沪上投资者在江苏购置的房产大部分集中在南京、苏州等城市

    自从七部委日前联合打出“稳定房价、抑制炒房”的政策组合拳后，作为国内投资性购房比例相对较高的江苏，已被深深卷入房产新政引发的漩涡之中。在新的政策形势下，如何处理在该地已有的房产，或如何运作下一步投资计划颇值得投资客细细思量。

    业内专家指出，目前江苏各地楼市已出现明显的异动和分化，要作出下一步决策必须首先对这种态势有清醒的认识。在对江苏几大主要城市的楼市现状作出合理判断的同时，再结合中央对房地产市场的调控精神，才或可决定手中的房产是“保”还是“抛”，是“观望”还是“逢低吸纳”。

    南京 楼市降价效应初显个税政策趋势不明

    作为省会城市，南京的房价一直在江苏具有标杆作用，但也因此备受“房虫”滋扰。2004年，南京房价平均涨幅达15.2%，房价与居民年收入比为8∶1，位居全省第一，超过苏州的6∶1，远远高于国际上3~6∶1的水平。而据南京民间机构调查，该比例甚至超过10∶1。

    为打击炒房，南京于今年5月30日出台了稳定房价的地方细则，包含8大部分18条调控措施。《细则》界定了“非普通住宅”的标准，但依然流于宽泛，尤其是具体区域、具体高房价的标准并未制定出来，这就为政策实施带来不确定因素。

    而从5月底起，该市就加大了中低价住宅的供应，江苏省物价局也出台了建立商品房成本监审制等5项措施，以打击炒作。据南京市房地局相关人士介绍，2005年，南京市场的新房供应量将达到1500万平方米，而市场需求量只有800万平方米，供求比例达到1.89∶1，呈严重的供过于求。在此情况下，有关人士预测南京房价应该不会再次走高。

    与此同时，当地楼盘销售打折的现象日益突出，这成为南京房价调整的一个信号。据称，在南京打折最厉害的江宁板块，对于折扣标准，开发商几乎形成共识：购房者一次性付款，打7.7折；付一半现金，打9.8折；付款额30%，折扣标准为9.9折。而不久前开盘的中海，开盘价就将周边每平方米均价拉低1000元，至4800~5600元/平方米之间。作为对比，其附近万科的房价早已达到每平方米6500元。

    在南京各区域中，河西被认为是房地产泡沫最多同时也是房价最脆弱的地区。2002年，该地区房价还只2000元/平方米不到，2004年则迅速蹿升至近6000元/平方米。一些市场人士就此预测，一旦南京房地产泡沫破裂，那么最可能崩盘的将是河西地区。

    另一个不确定因素来自当地政府的“个税政策”。6月3日，南京市地税局正式将一份加盖了公章的《个人销售房屋税收政策须知》摆在南京市房地产交易中心，其中在“个人销售房屋缴纳的税收种类”一栏内赫然多了一条“个人所得税”。与此同时，关于“南京将对个人卖房征收20%个人所得税”的传闻甚嚣尘上。由于这一重大政策的出台在之前毫无征兆，因此引发了广泛的争议。但仅仅过了4天，地税局人员表示这是他们的“工作失误”，以致人们误以为南京将开征20%个人所得税。而实际上，这只是将法定的房地产征税范围予以公示。据记者了解，到目前为止，当地政府对何时开征这项税收仍未明确规定。

    值得注意的是，就在南京尚对是否开征个人所得税留存疑议之时，有消息称，常州市地税部门已经宣布：今后，该市个人卖房要征收20%的个人所得税。

    苏州 高档房价格坚挺业内两种声音

    和南京一样，苏州也是江苏的房地产“重镇”，几乎国内大部分知名开发商都已在当地“落脚”。资料显示，在赴外地投资房产的上海投资者中，有39.62%会选择在苏州(昆山)进行投资。他们选择投资地区的主要根据是城市宏观经济、来往上海的便利程度以及投资回报率。

    但和南京有所不同的是，苏州房地产市场的走势在七部委发文后屡有起落，同时，各方的判断也出现截然不同的论调。

    市场的异动首先表现在抛盘大增。据苏州顺驰房地产经纪有限公司的数据显示，在中央房产新政出台后，该公司在当地38家门店每家均增加了数套房源，同比增长了60%左右。新视点地产网有关数据表明，在七部委房屋新政出台的当天，当地二手房一栏的房源量仅250条左右，但第二天就达到近400条，激增六成左右。

    与此同时，一些开发商开始在楼盘销售过程中变相压价，如当地某个尚余几十套大面积尾房的楼盘，平均单价在4600元/平方米左右。但前些日子，开发商声称这批面积为150平方米的房屋将采用赠送面积的方式出售，即出售时，按120余平方米一套计算，另外20多平方米赠送给购房者。尽管该楼盘销售单价和此前相比几乎没有变化，但如果将赠送的这部分折算成现金，就等于将房屋总价压低了10万元左右。

    “今年1月到4月，苏州房价确实涨得太快、泡沫太多。而前不久的土地拍卖，地价竟还继续抬高，就难免不产生问题。”苏州科技学院房地产研究所所长盛承懋教授告诉早报记者，目前中央出台新政的直接目的就是控制投资规模，因为投资规模某种程度上说比房价问题更严重，甚至可能导致经济失控。但现在苏州有很多开发商没有看到这一点，因此有抵触情绪。而从政府角度看，还是应该和中央步调一致，以优化资源的合理配置。

    但也有人认为目前苏州的房价根本不算高。中茵置地策划总监徐华益就曾向早报记者表示，苏州房地产市场本身起步较晚，房价涨幅不大，房价的虚高成分也就不多。

    台湾房地产业专家杨肇锋则认为，一旦新政严格实施，开发商将被迫在短时间内对现有闲置土地进行开发，这势必会导致住房供应量的增多，加速供需平衡的变化。而一旦供过于求达到一定限度，房价大幅降低将在所难免。

    尽管如此，一些高档的新楼盘却仍将开盘价维持在较高水平，这成为苏州楼市的一大“特色”。如6月初开盘的中茵皇冠国际二期住宅，开盘价据称和去年的一期一样，在16000元/平方米左右。而中海地产的两处楼盘——湖滨一号和半岛华府，起价初定在7000元/平方米和13000元/平方米左右，也与当初业内预估的基本相符。

    对此，苏州中海地产总经理王军认为，只要支撑苏州高档房市场的刚性需求不减少，房价就不会下跌。“只是现在在新政的影响下，很多购房者都进入了观望期。观望并不等于需求减少，在各项政策明朗和稳定之后，需求仍然会释放出来。”

    几天前，苏州市政府正式出台了《苏州市加强房地产市场调控切实稳定住房价格实施意见》，但其中仍有很多方面有待细化。至截稿时止，《意见》的相关细则仍未公布。

    无锡 房价涨幅趋缓商品房供应加大

    房价水平通常与经济发展水平有密切关联，但江苏经济实力排行老二的无锡，房价水平却并不排在前列。自2002年以来，无锡房价一直属于恢复性、补偿性上涨。即便在整个长三角，无锡房价也只处于中等水平；而在江苏，无锡房价的整体涨幅甚至低于全省平均水平。

    记者从无锡市房管局获悉，今年一季度，该市商品房房价涨幅较上季度趋缓，房价过快上涨的势头在宏观调控的力度下有所遏制。另外，一季度无锡市区住宅均值为4013元/平方米，比去年同期上涨23.40%，比2004年四季度增长6.98%。2005年一季度无锡市区二手房价格受商品房市场的带动继续上涨，均值3554元/平方米，比上季度上涨7.58%。

    而在七部委出台“国八条”后，房价涨幅有望继续得到遏制。据房管局人士透露，无锡今年的土地供应量不会减少，尤其是存量土地将进一步盘活。据无锡市国土局预测，今年市区将推出经营性国有土地860万平方米。在土地供应加大的支撑下，商品房上市量也将继续扩大，经济适用房稳步推出。预计2005年市区商品房上市量可以达到400万~500万平方米，经济适用房可达到40万~50万平方米。这意味着后市市场供应会更加充足，房价涨幅会趋缓。

    “不可否认，目前锡城房地产市场偏重于开发利润较高的大户型、高档房，而对中低价住房兴趣不大，产业结构仍不合理。尽管新政的有关规定将促使产业结构转换，但新政策的具体实施还要因市而异。目前为止，无锡尚未有具体调整动作。总体上，无锡的房地产业是健康繁荣的，市场真实需求比较旺盛，炒房者所占比例不大，新政对无锡房产市场的影响并不会太明显。但由于‘新政效应’，无锡房价近期不会有明显增长。”无锡房产监理处副处长高建春分析说。

    三地楼市：江苏楼市未来风向标

    由于沪上投资者在江苏购置的房产大部集中在上述三市，因此，这三地楼市在“新政”下的异动表现一定程度上可以作为投资者判断江苏房地产市场未来趋势的依据。当然，还有一些政策环境方面的因素也不得不考虑在内。

    前不久，一份由江苏省银行业同业公会牵头制订的《江苏银行住房贷款同业约定》正式出台。其中规定，从5月1日起，江苏省的银行停止一年内转按揭贷款。以自住为目的的第一套普通商品住房，每套住房商业性贷款金额50万元以下的，贷款成数不超过八成，利率按基准利率下浮10%；50万元到100万元之间的，贷款不超过七成，按基准利率执行；超过100万元的，贷款不超过五成，按基准利率上浮10%执行。

    业内人士指出，这一约定出台后，银行贷款利息加上契税就占到房价的10%左右，意味着如果房价在一年内涨幅不超过10%，炒家将难以获利。而对沪上投资客来说，这一具有“江苏特色”的措施可能成为拦阻他们的最大障碍。