事实上，对于那些有充足注册资本、不错的开发业绩、资金回流快的中小企业来说，还是有很大的生存空间的。政府也不希望看到由几家大企业垄断市场的局面出现中小房地产企业日子更加艰难了。

    从“71号令”到“121文件”，从“国八条”到“七部委意见”，宏观调控政策步步紧逼。

    面对越来越严格的行业政策，中小房企面临着土地与资金的双重困局。一方面，中小房企拿地困难重重；另一方面，即使中小房企手里有地，也难以获得银行的贷款。显然，房地产业旧有的游戏规则已发生改变，以小搏大的时代已终结。

    于是，无论大地产商还是专家，都一致认为中小房企快垮了，它们将被市场淘汰。甚至地产大佬们早已觊觎随之增加的机会。

    然而，事实并非完全如此。北京住邦房地产开发有限公司董事廖全军乐观地表示，从目前来看，自己的企业并没有受到太大的影响。而北京和泰房地产开发经营有限公司市场总监陈森林也称：“中小企业永远不会被驱逐出市场。”

    事实上，对于那些有充足注册资本、不错的开发业绩、资金回流快的小企业来说，还是有很大的生存空间的。“其实，政府不希望看到由几家大的企业垄断市场的局面出现。”中国社科院经济研究所高级研究员汪利娜说。而一些中小房企已开始在夹缝中寻求“另类”的生存之道。

    土地困局

    “经过一批又一批的淘汰，此前靠倒项目牟取暴利的开发商早已退出历史舞台。”北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅说。

    然而，留在这个舞台上的开发商，正经受着一场史无前例的风暴。

    “大家都很着急，想以后怎么办。有一些企业此前保留了某些项目的持有型物业（如住宅项目的底商），这些企业目前仅靠手头的持有型物业来维持收入，给员工发工资。”金网络副总经理杨强宏感慨。

    而过去的几年内，房地产行业盛行“以小搏大”，小项目公司在获取土地和开发资金上并无明显障碍的背景下，甚至可以和大公司在某些项目上有一拼。“他们以前活得很好”，一位业内人士表示。

    自71号令以来，这种局面发生了改变。政府逐步收紧“地根”，供地的口子进一步缩小。

    记者查阅了北京市土地整理储备中心的交易记录，北京今年一共仅出让了16块地，而去年则一共出让了60块地。“政府将土地卡死，中小企业连拿地的机会都没有了。”汪利娜说。

    然而,目前市场上仍有许多开发商要寻求土地转让。据了解，北京“8·31”过关的项目一共有288个，其中近两成的开发商因资金问题，公开转让项目或者寻求合作。

    "都是已办完过关手续的土地，公司没有钱了，希望寻求整个项目的转让。他们所提供的土地价格比通过招标拿地的价格要低。"北京高盛华房地产开发有限公司策划经理高翔宇说。

    这些寻求转让的地块，大小都有，几十亩到几百亩不等，甚至还有几千亩的地块。

    “那些资金能力弱的企业，辛辛苦苦拿了地，现在却没有能力开发。”北京丰中房地产开发有限公司副总经理岳勇告诉记者，“但我们不准备接手。”

    廖全军也称不准备接手这些项目。一方面是因为这些小公司底细让人难以摸透，历史遗留问题严重，即使请国际知名的会计师事务所也不一定查得清楚；另一方面是因为有些项目做得太差了。

    此外，一些开发商在一级土地市场上拿地无望，而在二级土地市场上又没有寻觅到合适的资源，他们频频向二三线城市出击。

    “从去年下半年到今年，已有30多个企业拉着我们去考察二三线城市了。去过武汉、成都、重庆、无锡、温州、长沙、西安……基本上有资源的地方都去了。但是，这30多个企业中，仅有两三家已拿到土地。”杨强宏说。

    资金困局

    然而，无论是手中有地，还是急于拿地的中小房企，资金问题都如梦魇般困扰着它们。据岳勇估计，至少有20％的开发商有地没有钱。

    此前，央行在“121文件”中规定，商业银行房地产贷款与总贷款余额比不得超过30％；去年4月，国务院又将房地产开发项目资金比例提高到35％以上。“资金实力低于1个亿的开发商目前非常难。”杨强宏说。前不久，银监会高层表示，银监会将尽快向各银行下发《商业银行开展小企业贷款业务指导意见》，其中将具体确定2至3家银行作为小企业贷款联系行，并完善监管法规，进一步加强对小企业贷款的指导工作。

    “房地产的小企业也包括在政策规定的范围之内。”汪利娜说。中小房企的融资之路似乎露出一线曙光。然而，在中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭看来，中小房企的融资之路却并不乐观。由于目前银行信用评级体系不完善，即使国家鼓励银行贷款给中小企业和私人企业，但他们原来的信用记录不存在，银行也难以识别哪些是有还款能力的企业。“这导致了银行对中小房企惜贷现象。”哈继铭说。

    在采访中，绝大多数中小房企都表示，现在从银行获得贷款基本上是不可能的事情了。尽管也有开发商说，可以从银行获得贷款，但是非常难，条件非常严格。

    “晶都国际现在有一个多亿的按揭贷款没有办理下来，银行办理的速度非常慢。”岳勇告诉记者。他预计下半年宏观调控政策会对房地产行业将更加严厉，银行会进一步调息，并且将对按揭客户进行更严格的资质审查。

    除了银行融资，几乎每个中小房企都想到了基金融资。“通过基金融资，我们不是没想过，但操作起来难度很大。”廖全军说。而岳勇也透露，他们公司也曾积极探索过通过基金的方式融资，但发现很难。中国目前没有一个规范的基金运作渠道。

    “事实上，现在很多基金操作介于法律空白处，在打法律的擦边球。”高翔宇告诉记者。由于产业基金法的缺位，国家有关部委坚持“先立法，后放行”的原则，因此在有关法律法规出台之前，房地产产业投资基金是不允许试点的。但他透露，现在小企业私募基金的情况非常多，但通常是不公开的，在地下运作。

    本土房地产基金运行受阻，外资基金引入的门槛又很高，曾被寄予厚望的基金融资也难解中小开发商的饥渴。而无论私募基金还是封闭式基金，都要占公司股份，很大程度上会压缩公司的利益空间，这也使一些中小房企有所顾虑。

    基金运作起来难度太高，而信托融资成本又相对较高。“信托融资的成本高于银行。如果在二者之间选择的话，我们更倾向于和银行合作。”岳勇说。此前，住邦委托信托投资公司刚完成了一年期规模为5000万元信托产品的对外发行，年收益率为6.5%。据了解，目前普通企业通过信托公司能筹集到大概5000万元到1亿元的资金。

    除了银行融资、基金和信托以外，陈森林称还有一些中小房企向地下钱庄借钱。据说有些地下钱庄的贷款利率甚至超过了20％。“但只要有赚钱的机会，大家都会想办法筹钱的。”他说。

    夹缝生存

    房地产市场上“挤出效应”凸现，而这是否就意味着中小房企将逐步被淘汰出市场呢？

    “事实上，即使国家不进行宏观调控，每年也有很多企业淘汰出局。”汪利娜表示，“由大的开发商去开发所有的项目是不现实的。”

    此前，冯仑在接受媒体采访时表示，中小企业由于生存空间的改变，他们会选择跟一些大的公司形成一种产业链。华高莱斯国际地产顾问公司董事总经理李忠证实了这一点，“我们的客户中，很多小的项目公司主动找大公司出让一部分或全部股权，一些大开发商开始做白衣骑士。”李忠所说的“白衣骑士”的概念是：我可以救你，但我要收购你。

    张寅认为，“联合”是小企业发展的惟一出路。目前，南方已经有很多小的开发商联合起来做项目了，这在北京基本上很难，因为北京缺乏这样的商业氛围。

    但是，前不久北京的3家小企业刚刚重组成立了一个新的公司，现在他们已经开始准备去摘地了。杨强宏说，目前这种寻求联合的小企业越来越多，但真正成功的还不是很多。

    在采访中，很多开发商对这种“联合”模式仍持观望态度，似乎不大看好。他们认为，由于公司理念的不同，实质上的联合很难。

    廖全军表示，由于公司本身的个性，他们暂时还不会选择联合这条路。而岳勇也对“联合”表达了同样的看法。“做完‘晶都国际’这个项目以后，准备观望一段时间再决定要不要进入这个市场。”他说。

    然而，在张寅看来，在土地与资金的双重困局下，如果小企业不愿选择“联合之路”，他们做项目开发的生存机会就不大了。“转型做中介或者物业会更好一些。”张寅说。

    除了联合和转型创新之外，走“专业化”道路也是中小企业的另一发展之路。高翔宇认为，小企业做土地一级开发的机会并不大，但他们可以进行工程管理或者是针对特定的人群做特定的一个项目。只有在某一个专业领域是最强的，才可能获得更多的发展机会。

    而陈森林却对中小房企的前途表现出足够的乐观。他认为，由于对利润要求的不同，大公司和中小公司的投资方向也会不一样。北京目前小的地块还是很多的，10万平方米、甚至一两万平方米的，那谁更愿意做呢？可能是中小企业来做了。此外，关注报纸上破产拍卖的地产和银行打包拍卖的小不良资产包，盘活小区底商，做旧楼翻新都是小企业的出路。

    “利润一年几十倍、几百倍的情况在目前这种形势下是不可能的。但是，你要是把心态放平和，一年几百万甚至上千万的利润是有的。只要不做一些不切实际的梦，那没有必要去离开这个市场。”陈森林说。