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对于目前市场的情况，我有自己的判断。我是小人物，如果我的看法对，你们可以参考；如果不对，就当我没说。
有些思想性的东西是调研不出来的。我看到的材料别人都有，他们为什么作不出这样的判断？
采访地点临时作了调整。在中国社会科学院的楼下，易宪容说：“不能在单位接受采访，领导不让。”他的私人司机开着雪铁龙轿车，将记者拉到他位于五环外王府公寓内的家中。这是他在北京的第二套住宅，面积大约260平方米。
这一天是6月8日，星期三。易宪容通常每周只在这一天来单位办公，他的身份是中国社科院金融发展与金融制度研究室主任。近一年来，他深深卷入一场关于中国房地产市场是否存在严重泡沫的争论中。
记者见到易宪容的前一天，他又在国内一家财经报纸上发表了一篇文章，预测说房价应该下跌多少。
6月8日上午，他接受了好几家媒体的采访，但也受到了上级领导的警告。“领导问我下跌50％的预测有什么根据，说我胡说八道。”易宪容笑眯眯地讲，“不让我就房产泡沫问题再发言，说这样会影响政策制定。”
但他还是在下午接受了记者的采访，因为他不愿意违背事先的约定。“从明天开始，我短期内不会再公开谈房产泡沫问题。”易宪容说。
这位年近50的学者看上去很随和，时刻面露笑容，你很难把面前这个人和那个动辄语出惊人的经济学者联系起来。
不过，对很多房地产商来说，他太令人头痛。虽然潘石屹事后作了否认，但圈内都在盛传，这位房产大鳄抱怨说，他最怕两个学者：一个是谢国忠，另一个就是易宪容，因为他们是学界“唱衰”中国楼市最有力的两位号手。房地产市场起争议
2000年，易宪容购买他的第二套住宅时，对中国的房地产市场并没有太多了解。他对房地产市场的关注，始于2001年，不过最初的着眼点是在“中国的二手房市场为什么不发达”这一问题上。在他看来，症结在房屋的产权结构上。
到了2002年，他开始怀疑北京市房产市场存在严重的泡沫化趋势。“晚饭后经常和朋友开车出去逛街，看到二环、三环……整个北京市到处灯火通明，都在施工，好像是世界上最大的建筑工地。我当时就想，房地产市场是否存在过热问题？”易宪容说。
实际上，早在2002年之前，海内外媒体就已经开始炒作中国的“房产泡沫”问题，一些学者也对中国房产市场发出警告。这些都被易宪容看在眼里，“我和一些银行的朋友谈，他们也表示正密切关注整个房产市场。”
除了私下的议论，央行也正式公开表态，要用信贷政策来引导房地产市场结构的调整，让火热的房地产业适度降温。建设部也发文称，要采取各种措施严防房产泡沫的形成。
2002年底，由国家计委经济研究所推出的《中国行业景气分析报告》称，持续多年的房地产繁荣景象即将开始变化，真实的房地产泡沫已经出现。而在此之前，当时的国务院总理朱镕基多次指出，要高度警惕中国房地产泡沫化的危机，他的这种担忧也出现在2003年的政府工作报告内。
不过，有关房产泡沫的论述在那时就有争议。例如，当央行和建设部点名指出某直辖市可能存在房产过热问题时，该市统计局局长曾公开表示，那里的房地产市场运行情况总体是良好的、健康的。
虽然反对的声音一直高分贝地存在，央行还是在2003年6月13日下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）。该通知对房地产开发企业的资金实力提出新的要求，有媒体称它为“10年来央行出台的最严厉的一个措施”。
但中央政府防范房产泡沫的举措并没有得到有力贯彻，2003年发生的SARS疫情也暂时转移了政府的注意力。
“SARS过后，地方政府提出种种口号，要大力发展房地产市场，把SARS期间的损失补回来。”易宪容说，“那时房地产市场的热度，比SARS前还要严重。”
SARS过后，国务院、央行和国土资源部先后出台多个规定和通知，对房地产市场进行宏观调控。到2004年4月28日，国务院又下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿。建设部官员找他谈话
此后，易宪容开始不断在大众媒体上发表文章称，整个经济过热的根源在房产过热，要采取措施预防房产泡沫膨胀。
他的一系列文章引起了建设部有关官员的注意，据易宪容介绍，他曾被叫到建设部和两位官员面谈了很久。“他们让我写文章再正面一点，让我多研究点东西再作判断。”
易宪容说，“我当时讲，对于目前市场的情况，我有自己的判断。我是小人物，如果我的看法对，你们可以参考；如果不对，就当我没说。”
和建设部官员面谈之后，易宪容仍然坚持原来的观点，并继续在大众媒体上发表有关“房产泡沫”的文章。
2004年7月，易宪容发表观点称：如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。
还有，拆迁和房价过高，是当前社会除了腐败以外，民众最不满意的主要问题。如果这些房地产问题处理不好，可能成为今后社会动荡的根源。
这篇题为《谨防房地产业要挟整个中国经济》的文章还称，“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”
虽然事先预感到这篇文章会引起一定反响，但发表后各方反应之激烈，还是超出了他意料。他的这篇文章迅速流传，被业界认为是掀起新一轮房地产泡沫讨论的“点火之作”。
此后，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠又提出“中国地产泡沫即将破裂”的观点，使房地产泡沫问题成为全国讨论的热门话题。
建设部开始出面反击。由建设部政策研究中心主任陈淮博士牵头的一个课题组，很快起草了一份题为《怎样认识当前房地产市场形势》的报告。
这份报告明显是针对上述“唱衰”观点而来，报告认为：判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求。目前的住宅需求仍然真实，在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。
该报告的结论是，中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机仍在可控范围内。
房地产大佬任志强、潘石屹等人也公开表态，反击“泡沫论”。泾渭分明的两派，围绕着中国房产市场展开了激烈的争论。一直觉得自己的判断对
时至今日，回忆起去年的这场争议，易宪容并不掩饰自己的得意之情。
2005年3月26日，国务院下发《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”），提出了抑制房价过快上涨的8条措施；5月11日，国务院办公厅转发建设部等7部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（“新八条”），其中包含利用税收调节房产二次销售的举措。在易宪容看来，这些措施的出台，表明他关于房产泡沫的判断获得了中央政府的认可。
在围绕“房产泡沫”问题展开的争论中，因为没有就房产市场进行学术性调研，他时常遭遇批评。“他们问我，泡沫论断的依据在哪里？有没有进行过调研？”易宪容并不把这些批评放在心上，他很明显不重视调研。
当记者问他，如果就中国房产市场问题发言前先进行调研会不会更好呢？他的回答却是调研存在着哪些局限，“让我调查，我怎么能调查清楚？”再接下来，他会说，他的时间和精力都很有限，而且“有些思想性的东西是调研不出来的。”显然，他不觉得没做调研有何遗憾。
易宪容认为，有很多公开的数据和资讯，可以让他作出自己的判断，而他对自己的判断能力颇为自负。“我一直都觉得我的判断对，没有一刻怀疑过。我看到的材料别人都有，他们为什么作不出这样的判断？”
“不仅仅是对房产泡沫的判断，我的一系列判断都被证明是正确的。”他还进一步举例说，“我对中国股市的判断，对去年央行加息的判断，都没有错。”
对于最近出台的“新八条”，易宪容给予积极的肯定，但他同时认为，如果不从利率和银行信贷入手，很难达到预定的目标。
他还在媒体上发表文章称：“房价应该下跌，否则，国内房地产价格要得到稳定，房地产投资过热要得到抑制，根本不可能。”这使他遭遇了新一轮的反驳。
这种争议还在继续。
作者：韩朴鲁 每日经济新闻特约撰稿
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