宏观调控下重庆楼市三忧

    和全国一样，年轻的重庆楼市从来没有像今天这样站在风口浪尖，让人感觉房地产冬天似乎即将降临。宏观调控让重庆楼市承受着重压。让人“忧”心忡忡。

    一忧：将“投机分子”这盆“脏水”泼掉的同时，会不会将盆里的“孩子”———“稳定房价”也给泼掉了。

    6月2日，由建设部住宅与房地产业司组织的“2005年房地产市场与调控政策报告会”在北京召开，为期三天的会议中，我们注意到无论是建设部的刘志峰副部长还是国土资源部、财政部及人民银行等部门相关领导，多次强调“局部过热、区别对待”、“稳定而非打压”等关键性指导词。

    可以肯定，重庆显然非“局部过热”地区。这一点我们从多年来重庆房地产市场发展数据可以证明。“以普通商品房为主、以居住为主、以本地消费为主”是当前重庆房地产市场的消费大格局。从今年一季度看，主城区商品房均价仅为2732元，在全国37个城市中排名第26位。“八条”强调遏制“投资、投机”，数据显示重庆投机购房的比例不足8％，远低于上海、温州等地。

    如今，为控制局部地区房地产投机炒作。管理层又一次运用社会舆论强调其宏观调控政策的方向：大力整顿房地产市场秩序，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行为，有效遏制投机炒作。在一系列的调控政策下，重庆楼市产生了“寒流”信号。

    疯狂炒作房产短期牟取暴利的投机者注定会成为众矢之的。他们破坏了市场秩序与社会和谐，尽管他们也是市场行为，于理于情并不为过。但我们担心重庆的楼市将“投机分子”这盆放大的“脏水”泼掉的同时，是否会把盆里的“孩子”———“稳定房价”也给泼掉了。

    回顾1996~2001年我国股票大牛市中，为抑制股市泡沫，管理层曾多次试图通过发表社论调控股市。在欲压还涨的反复后，股市步入熊市不回头，当年社论的目的是给当时扭曲的投机心态予以威慑，让舆论之手给股市指路，没想到一盆盆冷水彻底把股市烈火浇熄。

    二忧：成本居高不下，房价备受误解，房价继续成为“下猛药”对象。

    当前房地产企业受到指责还有一个重要原因就是房价问题。地产企业被责是主导房价高位运作主谋、房价上涨的获利者。而重庆地产开发企业的盈利水平也非报道中的暴利。

    普通消费者对房屋的理解就是钢筋混凝土加植树种草，实际上目前房地产开发成本包括土地成本、建安成本、小区园林景观绿化费用、各种税费、管理成本和其他费用。其中土地费用增长较快，2004年主城平均地价每亩75万元，较2003年增长14.2万元。部分地区土地价格上涨更为明显，如北部新区的土地前几年二三十万元一亩，现在涨到近百万元。还有动拆迁成本也在提高，前几年也就一千多元，现在涨到每平方米二千多元。为了提高住宅的品质，各开发商斥巨资打造的园林景观，栽种各种名贵树种等费用也在提高。国家地方规定各种税费也逐年发生变化。其实就整个重庆看，毛利润能达到15％就相当不错了。

    三忧：闲散资金“走投无路”，钱“涌”地产，楼市“顽疾”反复发作

    中国城乡居民储蓄总额近10多万亿人民币，民间流动的资金更是不计其数。大量闲散资金迫切寻找投资渠道，存放银行为负利率，玩股票风险大，金融债券行业发展不成熟，投资渠道不畅。而房地产近年来发展火热，加上不动产看得见摸得着的特性，被视为“硬通货”而吸引了民间巨资投入。加上国外投机机构赌人民币升值在沿海疯狂炒卖房地产，人为造成供给紧张房价迅速上升，导致部分地区房价出现过热现象。房价的节节攀升反过来刺激更多资金投资房地产，部分地区出现投资过热、结构不合理、房价过高、房价上涨过快的局面，由此带来银行金融风险，普通市民买不起房子等涉及社会安定团结的问题。这就是最近宏观调控的直接导火索。

    国家有关部门提出的许多指导性意见对于重庆楼市的健康发展有着非常巨大作用，我们应当融会贯通，因地制宜，做出楼市的“重庆经验”。

    调控数字

    2005年1-5月，房地产开发用地供应740亩，其中居住用地由去年的85%%提高到88.1%%；普通住宅用地由75%%提高到89%%。清理开发闲置土地和空闲地538.6公顷。对闲置两年以上的，已依法收回75.3公顷。

    “久划不拆、久拆不完、久拆不建”工程项目118宗、221.89公顷土地中，已完成了104宗、170公顷土地的处理。93个“久建不完”的“烂尾楼”项目，已完成87个项目的处理。

    合理控制拆迁规模，大规模压缩曲线申报的拆迁计划。今年，在亚太市长峰会项目约需68万平方米拆迁的情况下，总拆迁计划控制在311万平方米。