上世纪90年代的房地产开发狂潮，给广州留下了难以言状的伤痛。如今市民走在繁华闹市间，如天河体育中心、北京路，常常一抬头看到的竟然是个黑黝黝的半拉子工程——烂尾楼。而且也没有人能说得清楚，目前分布在全市各个区的烂尾楼究竟有多少个，它们都烂了多少年。

    不过近日，烂尾7年的羊城大厦终于成功拍出，重新盘活了。这 让我们开始注意到身边的不少烂尾楼其实已经在悄悄地改头换面。

    个案 开发商专挑烂尾楼开发

    前天上午10点，广州市房地产交易中心三楼拍卖厅人头攒动。这里正在进行的是一桩烂尾地拍卖会。广州的新城市房地产有限公司首先应价6080万，随后该公司一直迅速应价，并曾一口加价120万元，让这场烂尾地的争夺战异常激烈。不过最后，该地块让南京某公司以8200万收入囊中。

    新城市房地产公司并非第一次在烂尾地拍卖会上出现，此前多次烂尾楼拍卖会都曾见到他们的身影。据悉，该公司开发过的项目多是由烂尾项目盘活过来的。目前该公司在售的一个位于越秀区的房地产项目正是由烂尾地开发而成。

    昨天上午，记者在越秀区小北路洪桥街找到上述这个曾经是烂尾楼的项目。记者发现周边环境很干净整洁，这栋“新城市玥秀轩”建筑目前已经全部重新包装开发，底下几层外立面也展露出来，色调柔和，窗户明亮，看不出曾经烂尾的痕迹。当地居民告诉记者，约2001年开始，这栋建筑主体建成后就一直停工，一烂两年多，直到去年才开始重新开工。

    据该楼盘开发商新城市房地产有限公司董事长曹志伟介绍，该楼盘前身是由广州力中房地产公司开发的一个项目，但由于资金运作问题陷入烂尾状态。2004年11月，法院拍卖该烂尾楼，当时南方航空(资讯 行情 论坛)公司、城启集团也加入争夺战，但最终被曹志伟拿下了该烂尾楼。随后经过4个月理顺过户手续，再投入资金重新开发打造该楼盘，今年五一期间才推出市场。据悉，该楼盘销售情况相当理想。目前毛坯房售价达7600元/平方米，装修房8200元/平方米，在周边地区算是比较高的价位了，可是整栋楼80套房子却正被数百人抢购。

    可以说，这是一个烂尾楼成功盘活的典型例子。在广州，近两年也有不少楼盘项目以类似方式盘活，重新启动。如现在位于海珠区某项目也是通过这种方式让开发商名利双收。市场对烂尾楼的重新热爱，无疑让政府大舒了一口气。因为受上个世纪90年代初的地产风潮影响，广州遗留有多个烂尾楼在闹市中，据广州市政府2003年的统计数据，烂尾楼数量为57宗。

    分析 烂尾楼何以开始热俏？

    土地政策收紧 投资者目光被迫转移

    烂尾楼何以成了香饽饽？据房地产业内人士分析，土地紧缩问题是促成烂尾楼重新吃香的主要原因。

    对于开发商而言，没有土地，就意味着断了财源。在土地政策收紧的行情下，国土部门每一次出让土地的拍卖，总能在房产界市场掀起争抢的狂潮。土地价格一再刷高。今年3月广州琶洲一块办公用地拍出了13.88亿的天价。高昂土地价格逼迫、炙手可热的楼市的诱惑，让相当一部分开发投资者不得不另辟蹊径，把目光转向一度沉寂的“烂尾”楼群。

    据中原地产研究部高级主任邓育华介绍，不少烂尾楼转让的房价普遍只有同一区域楼价的一半，投资商看中的就是这些低价楼房的升值潜力。另一方面，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但广州烂尾楼项目大都是1998年前立项，基本上手续齐全，只要重新注资就可“咸鱼翻生”，可以避开重新开发的繁琐细节，缩短资金周转周期。第三个原因则是因为广州绝大多数的烂尾楼项目都处于市中心区甚至当道旺街上，只要接手成本低廉，这类物业日后根本就不愁销售。

    在这种背景下，烂尾楼热俏便理所当然了。加上政府出台了一系列的优惠政策，帮助市场盘活烂尾楼。

    政府出台新政 开发商入市信心大增

    据了解，2003年12月广州市国土房管局会同广州市计委和财政局对广州的57宗“烂尾楼”项目在土地出让金缴交上作了放宽，包括减少部分土地出让金滞纳金，允许这些项目在补缴土地出让金的前提下重新约定出让时间。这些新规定的出台加快了广州“烂尾楼”盘活的速度。

    如对于烂尾楼最为敏感的“物业年限”问题，新政策予以了优惠。由于房地产物业都有规定的使用年限，一般由土地使用权出让的时间作为起点计算的。“烂尾楼”烂尾多年，使用权限必然会减少，尤其是使用年限较短的商用物业，新接手的开发商或未来的买家对“烂尾楼”的使用年限非常计较，从而影响“烂尾楼”的盘活。但是新政策规定，对于已经签订国有土地使用权出让合同的“烂尾楼”，若用地单位要求重新计算出让时间，允许用地单位补交原来已使用年限的土地使用权出让金后，签订补充合同，重新约定出让时间。这样将会大大增加新开发者入市“烂尾楼”项目的信心。

    据广州市国土房管局市场处处长黄文波介绍，受政策影响，2003年市政府盘点的57宗烂尾楼半数已盘活，目前仅剩20余宗。

    观点碰撞 烂尾楼会否重新烂尾？

    虽然烂尾楼市场盘活情况转好，但也有人对此不太乐观。“此时接手烂尾楼项目并不是好时机，可能会导致新的烂尾。”房地产专家韩世同提出了不同的意见。

    韩世同表示，目前烂尾楼的盘活之风是受写字楼市场的重新启动影响的。韩世同表示，广州的烂尾楼大多数原是写字楼项目，当初写字楼开发的数量之多市场上根本消化不了，后来部分受资金链影响纷纷烂尾，而当初开发的写字楼一直消化了近十年才消化得差不多，因此最近两年才重新有了市场需求，这个市场的启动也带动了烂尾楼的盘活开发。但是韩世同也忧虑地表示，近两年广州市新建写字楼项目相当多，单是天河东山区就有数十个项目。这些写字楼项目大多都在两三年内推出市场，总货量接近200万平方米。与此相对的是，广州市去年一手写字楼的销售量仅为30多万平方米，也就是说供过于求，将会有相当大的产品滞销出现空置。

    韩世同表示，开发商挑在这个时机盘活烂尾楼，无疑是将自己置身于水深火热的竞争中，加上最近国家的宏观调控政策，房地产处于通缩态势，开发商实在没有必要在这个时候入市。

    名词解释 烂尾楼

    指项目开工建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，但由于开发商后续资金不继或法律诉讼等其它原因而不能继续进行建设的房地产项目，包括已经建成但由于水电交通等配套设施不齐全的房地产项目。