宏观调控下何去何从 房地产业行至“十字街头”

    在房地产宏观调控的组合拳下，房地产热已经降温，炒房者的投机行为受到遏制，居民买房的意愿回落。然而，各地对房地产宏观调控政策的反应却“冷热不均”，在宏观调控下何去何从，各地房地产业走到了十字路口。

    既要“清泡沫”也要细心扶持

    房子不是一般的商品，它具有很大的投 资性，有相当部分还具有投机性。对于市场来说，一定条件下，“无炒不成市”，这叫存在“经济泡沫”。但如果投机行为占到20％以上，就是存在“泡沫经济”了，有面临崩盘的风险，广州大学经济与管理学院教授潘蜀健说。

    据中国人民银行7日公布的全国城镇储户问卷调查报告，各地对房地产调控政策出台后的反应并不完全相同。上海居民未来三个月准备购买住房的人数比上季下降了12个百分点，但北京、广州反而上升了2.2和0.7个百分点。

    潘蜀健认为，从目前各地不同的反应看，国家的宏观调控还是有些“一刀切”的意味。目前，有些城市房价出现了极快的增长，经济对房地产业过度依赖，这些高风险地区要积极“清泡沫”。对于广州这样比较成熟的房地产市场，政府其实不要太深介入市场。在西北的一些城市，房地产业才刚刚发展起来，还是需要细心扶持的，这时候统统“棒打”有些“殃及池鱼”的味道。

    优惠政策应直接给老百姓

    单套建筑面积在140平方米左右，被列为普通住房与非普通住房的划分线，上海、广州、南京等城市纷纷出台楼市“新政”。有关政府部门表示，此次区分标准将会促使楼市的开发结构转型，引导开发商更多建一些普通住宅，加大中低价位住宅的供应量，使普通老百姓能买到房子。有些地方甚至规定了要从财政中拨一定款项来建经济适用房。

    问题在于，经济适用房也要一起“上马”吗？事实上，经济适用房曾一度成为“炒楼”者的关注点，经济适用房不“经济”成为开发商、政府部门之间博弈的结果之一。政府部门规定经济适用房的利润要在3％－5％之间，开发商可以在保持一定利润率的情况下提高成本，结果经济适用房的价格也在逐步提高，慢慢地不“经济”起来。

    潘蜀健认为，其要害在于没有让民众直接受惠，政府的优惠政策是直接给了开发商，中间转了几道弯后就有可能“走形”。如果政府直接参与建经济适用房，那就又回到了“大政府”的老路上，增加了腐败的可能，同时也繁冗了机构。

    我们的目的应该是“居者有其屋”，是指让老百姓都有一个居住环境，并不一定要求人人都有自己的房产。很多国家和地区都是考虑廉租房的方式，让低收入者直接享有居住环境。在广州这个相对成熟的市场，目前正在尝试推行廉租房，在盘活了房源的同时也更快更轻便地解决了问题。

    既要短期政策更要长久之计

    一些关注房地产问题多年的专家认为，当前加息、征税等这些方式都是调节房地产市场的“短期政策”，并不是影响产业发展的“长期之计”。潘蜀健也是广州市房地产学会副会长，他强调说，只有更好地解决了土地、信息、市场等根本性的问题，房地产业才能保持长期的健康发展。

    ——中国房地产开发问题的“源头”在于土地，而不是银行金融。一些政府部门官员认为只要“管住”银行、“管住”资金便可万无一失，其实政府更应该“管住”土地。政府应当保障土地政策、土地制度落实到位，同时也应该接受人民代表的监督。

    ——信息建设迫在眉睫。现在有关房地产的分析过于肤浅，有关部门提供的信息不完备，相关部门只是根据均价、供应量和销售量来进行分析决策。一个简单的均价很难准确反映整个房地产市场的情况，而且单价与面积并不是纯粹的线性关系，到了一定的面积会有跳跃性发展。建议有关部门提供更多、更细分的市场数据信息，杜绝一些房地产企业“暗箱操作”，建立起完全、可靠、公开的房地产信息系统。

    ——清理市场，考虑取消预售制度。房地产市场日益成熟从卖方转向买方市场，开发商资金日益雄厚而社会信用面临危机，消费者上当受骗的事情时有发生，预售制度已经失去了当初出台的意义。目前，应该还房子的商品本质，一手交钱，一手可以交货（现楼甚至包括房产证），消费者可以看得清楚、拿得明白。