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中美新市场经济(北京)论坛暨2004年诺贝尔经济学奖得主普雷斯科特中国演讲会6月11-12日在北京大学举行，论坛主题为“新市场经济与国富之路”，普雷斯科特演讲主题为“克服国富的障碍——经济政策与经济周期”。以下为“圆桌讨论：新市场经济与宏观调控实录”会议实录：
梁小青：这次会议让我主持，我感到非常高兴。讨论的题目以房地产为案例讨论新市
场经济与宏观调控。今天请来了四位嘉宾，在讨论前有请每位嘉宾做一下自我介绍。首先从任志强先生开始。
任志强：我是华远集团的总裁任志强，1983年成立的公司，到现在20多年，主要从事房地产、金融、高科技和服务业。
冯伦：我现在在万通公司服务，89年以前是个学子，89年以后是买卖人。
郭庆：我是北京鸿润房地产公司董事长，我们公司96年成立，时间比较短。和冯董一样，原来是做学者，现在下海经商，也是买卖人。
左晓蕾：几十年如一日在学校门进学校门出，读书念书教书。几十年前误打误撞，撞了证券公司。
梁小青：我们82年改革的动机，很重要的就是当时住房很困难，怎么从计划分配住房的困境中走出来，实现住宅的商品化。使住宅的发展向国外国家的发展一样成为支柱产业。我们经历了20年的时间，从82年到2002年，我们国家以很快的速度进入了房地产的市场经济。在今天，大家对这个问题又引起了很大的关注。既涉及到社会问题，也涉及到经济问题，同时还涉及到了技术问题。让我很感慨，今天我们的论坛请了第一线的房地产的操盘者，知名的老总。
我们今天的请的老总都是明星老板，他们参加今天论坛的讨论一定会带来切身的体会。这个话题怎么说？讨论房地产市场经济和宏观调控，分开说很难，干脆就一块说。对房地产的案例来说，讨论市场经济情况下，房地产应该怎么发展？当前存在什么问题？先就这个话题讨论，老总也可以谈谈自己的体会。
每个人用简短的几分钟谈谈切身的东西。先请任总。
任志强：今天话题是新的市场经济，上一场有很多经济学家都谈了什么是新市场经济，这和房地产市场发生的事情都有密切的关系。中国是一个有数千年文化的古国，计划经济进行了50多年，从大锅饭之后就是供给制，一直到78年之前都是计划经济体制。后来演变到社会主义市场经济，我没有经济学家那么深的体会。社会主义下的市场经济，我觉得就是带点社会主义味道的市场经济，用带有大锅饭特点的市场经济比较确切。
我们一直采用市场经济解决非市场经济的政府责任问题。市场经济的万能论是一个错误，市场经济不是万能的，市场经济不能解决所有政府想解决的问题。这里相当多的是二次分配和三次分配的问题，市场经济主要解决一次分配的问题，住房也是一样。政府要用权利价格和垄断资源指挥市场，这样一个市场经济。比如煤油电运的价格垄断，公共产品没有话可说，但是电信、金融甚至商品房的价格，看到最近价格把稳定商品房价格责任落到了政府官员的头上，一个官员是不是用供求关系决定商品房的价格，还是用政府责任决定，价格的波动要和当官挂钩，这就是社会主义市场经济的特色。
再就是我们骨子里可能在用计划经济做市场经济。政府在按计划，或者是分配这些市场、分配这些资源，今天开放这个市场，明天开放那个市场，后天开放另一个市场。表面看中国是市场经济，背后是计划经济在管理市场经济，到什么时候开放金融市场，到什么时候开放非国有投资。这种情况下，企业在市场经济中发展，还要对政府感恩，要做更多的贡献，而不是可以完全按照市场经济的规则进行竞争。
这次开论坛的时候，这么多诺贝尔奖金获得者说市场中坏的东西少了不代表好的东西多了，用在住房上，住房的价格提高了，可能住房买不起，如果把住房价格降低了不等于大家的居住条件提高了。
不法行为的减少不等于供给量的增长，用这样的逻辑来说，真正用市场解决公平问题和效率问题，可能市场生产是不完善的。王教授提出建立新的市场经济，什么是新的市场经济我们不知道，但是我们希望有比现在更好的经济状况和经济条件，这样企业就能获得更好的发展。从宏观调控来说，表面看是宏观的，实际是微观的，这要在研究，政府解决的是法律公平问题、政策公平问题，同时政府更要解决由政府承担的低收入住房制度保障问题和夹心层的贴租贴息和特殊住宅金融的保障办法，这样才能解决在发展商品房的同时，中低家庭用其他方式解决供给政策，这种政策才能确保不管用什么宏观调控进行市场调节的时候，不会影响到更广大群众的居住问题。美国的格林斯潘可以管宏观调控的运营，但是不管住房的运行。我们需要像发达国家已经体现的住房制度过渡，最终形成我们新的住房制度，谢谢！
梁小青：请万通集团冯总。
冯伦：刚才海闻讲了一个想法，我有一些同感，想起了我去年的经历，正好可以说明这个新市场经济。去年，我在9月份有一周去了北朝鲜，回来在北京呆了一周，接着到纽约住了一周，三周下来，又看中国的电视，又看美国电视，又想起在朝鲜看的东西。最后得到一个很深的印象，我们晚上是像纽约，比纽约还纽约，白天看到的报道像北朝鲜。新市场经济是管制和动员条件下的市场经济，在管制上动员上像北朝鲜，在经济的交易上像美国。这样带来个问题，这是现在新市场经济问题。
去了正好三周，印象特别深刻，如果只在这儿呆着，没有这种感觉。我们现在所处的位置，市场经济就是用政府官员、甚至政府管制起动政府行为和约束市场行为，这就是现在的市场经济。
在这个过程中出现了一个问题，大家说的宏观调控问题。在这样一种新市场经济下，出现了一些困境。比如市场信号失灵。
所有的市场信号在经过地方政府各部门作用用市场交易的过程中，反馈到中央宏观调控所有的都不对了。于是，中央的宏观调控在第一阶段用经济手段之后，第二阶段一定用行政手段，而行政手段立即演变为微观管理。宏观调控在新市场经济下进入这样一个循环，开始是经济手段为主的宏观调控，接着是市场扭曲导致调整失效，最后变成微观管理。前段时间钢铁行业投资过快，迅速制定了一些政策，没有见效，就把铁本的老板抓起来了。121以后，越调价格越高，最后政府用行政手段限制房价，演变为微观管理，微观到什么程度，如果大家做这个行业就知道，土地是政府垄断，产品是政府定，交易的地点是政府指定，交易的合同文本都是政府制定的，交易的税收是政府预收的。交易价格政府限制，交易的企业成本，对房地产公司的成本要审计，对交易的利润要管，认为是暴利。但是管喜事却又不管丧事：用他的合同没事，他不管，打官司他也不管。这个循环是新市场经济的基本特征。
今天讨论的话题，怎么样能够在白天像朝鲜晚上像纽约的市场经济下很好的完成宏观调控，怎么把宏观调控变成宏观调控，而不立即变为微观管理。现在是先抓人，抓错了再微观。抓完了怎么办，怎么着也得判两年，这样政府的公信力降低了，效率也降低的。
现在讲对策，为什么讲对策，因为政策老没有效用。再就是遗留问题，所有的领导治理前边的遗留问题，同时又遗留问题。所谓的领导有治理遗留问题的经验又有治理遗留问题的能力。不能不断调整，调整的问题是调正，我们现在就是不断调歪。我们几十年，一个是处理遗留问题，一个是调整。这些都是新市场经济下我认为特别的状态。管制和动员情况下特殊的情况，这样再理解房价、理解宏观调控帮助，谢谢。
郭庆：现在全国上下都在谈房价，房价的问题和现在土地制度连在一起的。谈新市场经济，新市场经济系从完全的计划到完全市场的过渡阶段。回顾这些年的改革经验，从80年，改革从农村开始进入城市改革，城市改革解决所有制的问题，这个问题80年代没有解决好。90年代解决要素市场的放开。要素市场没有经验，当时又在一种复杂的政治背景下，90年代初迅速开放了两个要素市场，一个是资本市场，成立了两个交易所，再就是土地市场。这两个要素市场的放开，由于我们经验不足，当时的市场条件下缺乏理论研究和经验。股票刚开始不行，又又一下子涨上去。土地经历了90年代初土地第一波高潮，房地产热，包括海南，冯总他们有切身体会。但是这两个市场的放开，在制度安排上都是就近学的。股票市场更多学的是台湾，连分析软件都是学台湾。
这两个要素市场的历史性作用是什么？股票市场为国有的大中型企业筹资，功不可没，积累了几万亿的资金。土地市场为各地的地方政府筹措资金，也是功不可没，到现在为止，全国百分之八九十，主要的财政来源是靠土地。这种制度安排决定了土地本身是垄断的，价格是居高不下，而且是不断的涨。
这种制度安排核心是政府要一下子把几十年的收入，把儿子住房的收入，孙子住房的钱都要在当代拿过来，造成了整个房价居高不下。这是基本的，但是投资炒作也有作用，起到了推波助澜的作用。但是基本价值定位在哪里？本身就决定了比较高。现在把压住房价作为政治任务，对地方政府来说是有违他的初衷的，因为这是他的来源，既然作为政治任务就要解决。这个方向对不对？我认为是对的。宪法规定土地是国家的，国家自然应该收租子，其实政府只收到的一部分。几十年前在四环拿一块地，算帐只能算五六千块钱，那时候房价就是这样。后来盖一个房子，三年周期，做下来房价涨了，涨到七八千了，这块是级差地租。这块政府收不到，因为一次性已经把这个地卖了。
现在开始不断的加税，有一个问题，如果搞的太重，就有可能出现类似股票市场出现的问题。当时制度安排，公司股份中的一大块--国有股不上市，上市的只是同一个股票的很小一部分，就像卖邮票，限量发行，当然价格很高。现在政府觉得不对了，把不上市的也上市，就是所谓的全流通。原来承诺是限量发行的东西，现在不限量了，股票从2000打到1000点，本身就有一个不公平在这里。同样土地市场也有这个问题。本来政府说卖的是70年的东西，现在每年都要不断的加税，也可能把房价打下来了。
房价一旦下来影响会比股价下来大的多。现在住房按揭贷款70%、80%靠银行，如果房价跌到还银行的钱已经可以购买新房子了，何必购买新房子，把现有的住房交给银行，我剩下的钱可以购买新房子的时候，就会出现香港前些年的负资产状态，后果将是灾难性的。
现在的方向是对的，就跟股市上全流通是不是对的？这也是对的，但如果来的太急，就会有违公平，会出现问题。这个问题大家可以一起讨论。
左晓蕾：谈新市场经济，各位老总都非常沉重，新市场经济各位老总关注的是市场。我抽象的说一下，我对“新市场经济”概念的看法。新市场经济应该有两个作用：
第一、把转型经济划分为一个阶段，二十几年来不是完全的市场经济，是特色化的市场经济。在发展过程中，还是有很大的成就，房地产商已经把房子盖的让中国成为全世界高楼大厦栋数最多的国家了。但是这中间还有很多非市场化的因素，同时我们要看到这种发展和进步，推动不够发达的地方。新市场经济有利于划分阶段性，让我们更清楚向哪个方向推进市场化经济的发展和提升。我们必须清晰，它是变化的，如果看不到这点，我们的政策、行为，又是非市场化的动作了。
第二个作用：国外比较完备的市场，他们的理论确实不能解决中国现在的问题。他们从完全的非公经济，所有化成长起来的，英国的工业大革命，推动了经济发展，美国是在民主体系下推动了经济发展。
而中国是从计划经济走向市场化，所以国外的经验确实不能解决中国的问题。不管在市场化过程中是不是有很多独到的创新，是不是有独到的突破，但是这种摸着石头过河的方式就有一个它的特别模式和过程。如果经济学家更多的关注怎么模型化，我相信中国变成经济大国就为时不远了，也一定会有创造性的解释和理论产生出来。
其实国外的诺贝尔奖获得者也不是全方位的推动了经济的发展，只是在某一个领域，有他的见解和贡献。我们可以仔细想一下，是否叫新市场经济没有关系，关键是我们需要这样的推进。
现在谈到房地产，我觉得市场化的发展跟中国的改革很有关系；几位老总都谈到了政府行为，在市场化的过程中，为什么不能是美国那样的经济，这是因为有很多政府行为。政府行为有几个原因：
最近讨论华盛顿共识和北京共识，区别是什么？华盛顿共识就是全球化、一体化，发达国家希望能够实现全球性的经济一体化、贸易自由化，用这种共识放松政府管制。北京共识，从某种程度也是亚洲共识，强调政府行为在其中要起一定程度的主导。这大概跟亚洲国家的文化有关系，亚洲国家普遍是强势政府。四小龙也好，四小虎也好，发展过程中政府的主导行为是比较清楚的。对中国来说，不但是亚洲文化的问题，还有一个问题就是中国太大了，从来都是这样的，中央集权很难控制诸侯国。从中国经济现状发展来看，由被动让地方政府发挥积极性，到地方政府要发挥积极性，同时中央又不能够过度放开。在这种情况下，造成了在市场经济发展过程中，政府干预行为某种意义被强化，包括地方政府的行为。特别是他们换届，这种很明显，要不要对下一届政府的财政负责任。这种行为强化了政府行为，对房地产干预等一会儿再进行政策性的探讨。谢谢！
梁小青：王建国的新市场经济理论，是解决社会主义市场经济的问题。从这个角度来看，还比较赞同。但是要作为新市场经济理论研究，我不太赞成。基于两点：
1、我们国家市场经济不应该加上什么注解，市场经济就是国际深通行的规则，不应该什么有什么区别。但是又因为我们是社会主义制度国家，加上这种制度和管理方式，可能会有这几个特色。但是在经济运行机制上不应该有什么不同。如果因为这种不同叫新市场经济，理论注解会很困难。
2、任何一个国家的市场经济都有他国家的特色，政府的管理在任何国家都存在，不是在市场经济情况下没有政府的管理、调控和参政。政府的管理是离不开的，不能因为我们国家有政府管理就加上新市场经济的特色，这不利于我们在市场经济发展过程中规范我们的行为。这是我这两天的考虑。
我想讲我的看法和观点。在市场经济情况下怎么样发展房地产市场？从82年开始搞住房制度改革，从住房提出补贴方案一直到98年完成了实物分配到货币化，这种改革完成了。98国务院文件停止分配房了，是让人拿收入买房子。
我在开会之前，一个同学问我怎么看北京的房价？房价的增长就是市场经济的反应，市场经济反应需求决定价格。有这种需求，不管需求合理不合理，不管是什么原因，都是需求决定价格。房价两万高吗？对我们在座的可能都是高；但对海外来说，据报纸上公布，国外拿集装箱运欧元买房子，这样相对国际上的价格高吗？从我个人的观点来看，住宅不同于其他的产品，可以绝对市场化进行生产交换和完成它的价值。住房不行！为什么？一个是住宅要占有人类生存的资源—土地。土地的分配要受到限制。
第二：住宅是生存的必须品，政府不能完全甩开，完全用市场解决，这是不可能的。
第三：发达国家把住房作为人权确定的，但是我们收入决定住房的价格、决定住房的需求，但是社会上有人就买不起房子。住宅作为一个特殊商品，怎么走向市场经济？走到今天应该回过头看怎么在新的形势下建立我们国家的住房政策，每个国家都有每个国家的住房政策。虽然在98年完成了住房转轨，但是深层次的问题没有解决。政府应该建立什么样的宏观调控机制，应该建立什么样的供应机制，这是深层次的问题。不是简单的房价高了就追一个文件把房机压下来，而关键是宏观调控的系统是什么？怎么建立让多数人能够有房住的或者人人有房住的供应机制。
不同的意见会很多，再请冯总谈谈你的看法？
冯伦：我跟你的观点完全不同。
如果是必须品，政府就连合同都要管吗？石油是不是必须品，粮食是不是必须品，是不是必须在粮站买？我们现在在超市买不也可以吗？
再就是住房是浅层次的问题，不是深层次的问题。我们在浅层次感觉，没有在深层次思考，所以永远是浅层次的问题，每天都感觉，这都是浅层次的。所以我觉得这个问题很简单，如果按照这个形式逻辑，没有什么政府不可以管的。比如水、粮食、油、电、汽油、服装，服装也是必须品，每个人不能裸体开会，是不是政府也要管。什么算大宗，20年以后房子还不是不是大宗？如果我们的的收入再进一步提高…所有的都不能管到像现在这样微观。
社会保障系统是另外一个系统，但是市场是主流的东西。
梁小青：为什么住宅国家一定要参与、管理，而不通过收入决定房价、购买或者是占有，变成他的资产。我觉得住房的问题不同于一般的电视机、服装等等。作为一般的人群来讲，这是首先要考虑的。第二占有土地资源，第三涉及到产业发展和其他相关产业的关系。尤其是作为收入不平等的情况来看，政府有没有责任考虑中低收入家庭的住房？政府要建立保障体制保障一部分的住房问题，不等于我们不承认住房是商品。这是前提，没有什么可怀疑的。
任志强：我也不同意梁司长的看法。梁司长认为98年转轨就完成了，但他们认为完成，我们则认为没有完成，这就是矛盾。什么是收入？这到现在也没有解决。举一个例子，我们的住房改革，98年23号文件提出了住房补贴，什么意思？住房补贴不在工资里而在工资外，这对国企或者是对财政支出的企事业单位都能获得保证，因为他能拿到这块住房补贴。但是几乎所有的企业这块都没有，比如美国的工人，他雇佣这个工人的时候含不含工资里的住房工资含量，可以明确说含。但是中国，我们工资制度里明确说不含，因此最低工资保障的时候，只保障生活费和工资，而不保障住房，那凭什么让大家花钱买房子，这个逻辑是错误。
拿住房补贴买房子和收入没有关系了，只是看住房补贴有多少。如果中国的文件把住房补贴砍掉，都纳入工资里，所有企业工资含量里必须含有住房成分，这是另外一回事了。如果中央的文件迟迟没有取消住房含量，意味着我们的工资里永远不含住房收入。既然国家没有让我们含住房补贴这部分怎么叫改革到位了。我不同意。
王教授这次论坛上有一个稀缺经济论，什么叫稀缺经济？在房子上高档房子就是稀缺经济。这个稀缺经济的最大好处就是不用银行贷款，大部分高收入都是一次性付款的。可是我们的文件规定高档房子恰恰不能建，这和经济理论是违背的。任何一个国家没有不管住房的，发达国家有住房部，他不管中高收入，管的是低收入那块。在我们混合的概念里，中低收入者是最初的概念，23号文件规定，高收入者在市场中买商品房或者是租赁商品房，大多数的人买经济适用房，但是18号文件改了，改成中高档收入者购买商品房，中低收入者买带有社会保障性的经济房和联租房。但是在媒体的说法里还用中低收入者。
美国说低收入者类似我们中收入者的概念。在他的住房里，纳入社会保障的最低收入者这部分政府已经解决了，真正买房子的相当于我们现在划分的类似于中和低的夹心层，这个部分恰恰没有在文件中体现，或者是没有办法解决。社会主义大锅饭的时候是贫富差异最低的，但是大家都穷着。法国的公决结果是否定了国家利益，荷兰也是。为什么会有这种现象？在利益重组的时候不管是国家利益或者是政府利益，属于是和老百姓的利益重冲突，很多人会投反对票，住房市场也是一样。属于按稳定房价的办法，把平均房价作为一个基础数，一定会玩儿数字游戏。这个平均数是可以用产品结构，或者是文件提出的调整产业结构控制房价，一定是低产品多了，房价就低了。根本的问题还是建立住宅法，要写清楚中与低夹心层的相应政策办法。也有人提出来，为什么不愿意多生产小户型的房，我们不是没有生产，生产量其实不小，但是在人们的印象中这个房很小，而高档房很大。其实他只是认为每套面积大，因为价格高了。但是最终解决住房问题不是看平方米数，而是看套数，高档房的套数很低，但是面积很大，所以在销售额的比例中占的比例不大。真正以套数来算，不到5%，去年只有4.8%，99年到2.6%，连续这么多年涨的比例很低，但是对平均房价的影响却很大。如果仔细分析结果，高档房增长一个点，整个房价就增长4%的增长点，所以去年8%的增长点就在这里，和实际增长量没有关系。
政府问题长远得不到解决，一定会今天要求这样，明天要求那样，市场中总是有问题，我们房地产市场毕竟才发展了7年，98年以后，直到2004年彻底取消了福利分房，才改真正的房地产市场开始。可以这样认为，现在房地产市场有点问题，只是消费过于急躁产生的打了一个嗝。
梁小青：刚才讲98年完成住房制度改革是讲把实物分配住房货币化，当2000年是一个界限。从98年以后文件下发以后再没有哪个单位分房了。把住房送到市场经济以后，政府的责任完了，不是！现在出现的问题恰恰是体制上的问题没有解决。
冯伦：政府责任过大的时候谁来纠正？老是强调责任，责任过大谁来纠正？相当于市场的交易行为已经破坏了，这个时候谁来纠正？
梁小青：最近下发的文件，我认为政府采取了区别政策，采取了以经济杠杆调整，并不是把价格砍到一万或者是一万五。我给大家说一个数据，2000年，国家统计局调查户均住房面积是52平方米。政府公布的数据2003年达到了77平方米。在瑞典，90年代初期，人均住房面积是72平方米，日本到户均住房面积是93—95平方米。在法国也不到100平方米，也是95平方米。美国是170—140平方米之间，刚刚下发的文件定在120平方米上下浮动20%，地方政府规定140平方米，把住房面积和调节税收政策挂钩，是这样调整的。目前市场反应矛盾最尖锐的地方是什么？对大多数家庭来讲，比如上海，房价生长的速度和收入比例关系，和现在中低收入家庭也好，不管界定中低收入家庭是多少钱，这个关系应该是不协调的。
再一个住房市场在20年之内，一直会旺盛，但是否一年就解决？这需要研究深层次的问题。政府的行为规范，比如在土地的投放上，我认为是缺少计划性。我92年在香港，当时香港房地产热闹到什么到程度？跟国内一样，受市场影响，房地产市场非常热，政府采取什么办法？每年就投放两块土地，对市场进行平抑。任何国家，政府的调控手段是必须的，但是怎么合理科学有效是不断完善的过程，不能说政府采取的政策没有毛病，那不是与时俱进的关系。在这里谈一点我的看法。
郭庆：我觉得政府应该有两块收入，一块是税收，一块是地租，现在实践都是加税，税收这块解决的是政府调控的事。中国宪法规定，所有土地除了农村土地是集体之外，其他的土地都是国家的。理论上是国家的，但是是哪层国家，是中央政府还是地方政府，这中就造成了无数的矛盾和冲突。但是无论如何收这的块租应该补贴给中低收入阶层搞福利房也好，廉租房也好，这个责任现在一股脑由开发商承担，我觉得开发商本身承担不了这个责任，既没有这个能力，也没有这个义务承担。收租子不是你收的，是国家收的。国家收了就应该承担义部分义务，从道理上说应该是这样的。
左晓蕾：请教任总，我得到的信息跟你不一样。大多数的炒房人不是从银行贷款的。
任志强：最高层的是不用来炒的，你说的是总层的，超过1.6万的银行就不贷款了。
左晓蕾：如果有很大一部分在银行，就很危险。外国的公司来见我的时候，他跟我说，我在中国做房地产，投资了一个项目，第一个项目已经完成了，已经全部卖掉了，钱已经存在银行里，等人民币升值。我说你自己拿钱吗？他说不是，只有一部分是直接投资，其他全部是银行贷款。
任志强：是开发贷款，和消费贷款是不一样的。
左晓蕾：整个开发从银行贷款很多，本身就是问题。
冯伦：中国的经济主要靠国有银行支撑起来。看看国有资产有多少是银行的。
左晓蕾：就像梁司长说的，资源是稀缺的，土地资源是不可再生的。银行贷款也是资源，如果70%投在一个行业上，虽然房地产是支柱产业，为什么我们还平衡发展？我只是说信息不对称，我得到的信息是这样的，而且第一手信息也是这样的。这点是不是还需要更多的调查？还有需要的问题，什么叫需求？我觉得中国房地产前途无量，有很大的发展空间，但是有可能更多的是在中低档房上。中国政府土地调控上，没有放的很正确。香港是在卖土地，但我们卖土地中有制度不完善，有很重要的比例是规定发展商一定要做那个事情。中国卖地就是纯粹的收入，这种行为非常不利于房地产合理发展。政府应该有很多行为，在所有的自然垄断行业里，包括水电这样的东西，全世界政府都进行干预，进行价格调控。土地不可再生，资源也是稀缺，从这个角度来说，是调控方式问题，是不是有寻租和过度干预的问题，这需要政府学习和调整。但是调控中是不是应该把其他原因考虑进去？
梁小青：我看了任总发表了一篇文章就占的一整版，让他说三言两语可能很困难。还有冯总郭总，都有自己的切身体会。反应了什么问题？反应房地产业的发展就是有他的特性，从刚才每一位嘉宾的发言，其实都反应出住宅作为一种商品，不同于其他一般商品。涉及到社会问题、经济问题，还有技术问题，同时也涉及到理论问题、政策问题和实践问题。由于这么复杂的一个系统，我昨天在想一个半小时怎么说清楚，但是有一点可以走向共同的。中国的房地产业作为一种支柱产业的地位是不可置疑，不管采取什么宏观调控行为，应该把宏观调控方式或者是一些做法，希望它更加科学，但是不要大惊小怪。政府的宏观调控就应该随着市场中的问题经常出现，要准要对，这是大家期望的。我们的房地产业是支柱产业，这点不会因为政府采取什么样的宏观调控手段就否定。
我们的前景是乐观的，联合国大会提出人人有住房，我们提出建设小康社会，这个压力也是很大的。但是同时我们也有潜力，这个潜力就是房地产市场。尤其是在二十一世纪，住房的发展和房地产的发展，不应该仅仅停留在经济制度上，还应该考虑技术政策。比如采取什么产业政策让开发商的建房或者是整体住房建设能够降低能耗，能够以高科技建设市场需要的产品，所以我们任重道远，前途是光明的。
按照会议要求大家有两个提问的机会。
提问：预防国家经济过热问题是大家比较关注的，也是国家宏观调控的重点，现在主流社会舆论特别关注房地产过热的问题。请问台上的三位，你们认为我们国家现在是否存在房地产过热的问题，怎么判断房地产过热？
任志强：什么叫过热，什么叫不过热，得有一个温度计，比如人的身体有温度计，37度是过热的。投资过热重要的原因是98年以后取消了福利分房，那部分的投资没有算进去，我们总的房屋建成量没有增加，尽管大家说2004年爆热，但是竣工和开工都是最低的。2004年房屋总量才增加了3.2%，我们看不到过热。投资过热只是钱花的多了，可能都花在地上了。我们房子没有多建，我们房子总量没有增加，从现在的建成区总量计算，房子总量增加速度也很低，很多不到20年的房就拆了，又重建。所以GDP不断增长，而财富没有增加。
提问：请问梁女士，我作为房地产的消费者，本身我也是投资者。我非常同意任总的看法，目前政府的处理是有问题，上一个春节的时候，我刚刚去香港日本考察过，在美国，在夏威夷的海岛上，美国政府为印第安人划出一块土地来，他认为这部分人收入很低，但是由于历史问题必须对他们进行保障。我问当地的美国人，我说你们穷人怎么住房，他们说他们的穷人住的都是TOWNHOUSE。前几天任总在一个媒体上说过，穷人买不起房子可以租，如果承认市场经济的话，穷为什么穷？为什么不努力工作？如果政府都通过行政手段来处理住房问题，那政府的公信力是有问题的。你作为政府的高官，不应该为了政府的利益而影响投资者的利益
梁小青：首先，我今天出席这个论坛不代表政府来，我是代表个人。我今天谈的观点是在政策研究的角度谈的观点。第二，我不是代表政府，因为在政府部门供职，我认为政府没有问题。建设部作为住房管理部门，考虑到解决大多数人的住房是责任。现在正在实行钢铁康金住房示范工程，绝大多数是普通商品房，反应政府在考虑问题。今天的讨论对研究在市场经济中房地产的发展会给一些参考，房地产是非常复杂的系统工程，涉及到收入问题。收入问题也是很复杂的系统，涉及到财政等等的分配，很复杂。光谈这个问题，光谈住房、收入和财政也是一个复杂的系统。说大的层次，宏观调控政府建立科学、规范系统的宏观调控体制，准确的把调控手段在市场上起到好的效应，这是我们对政府期待的。
房地产和其他的产品不一样，比较地方化，地方政府在发展房地产的过程中，我认为政府首先行为要规范，自己讲诚信。土地怎么拍卖？我在香港看，土地拍卖条款非常清楚，很明确，责任很到位。怎么建立宏观调控？这是一个问题，包括中央政府和地方政府的关系，包括供应体制，还包括产业政策，怎么引导产业发展，还包括经济上的政策上的。希望通过今天的论坛，引起大家对房地产关注的，也希望房地产市场能够健康的向前推进。
今天的论坛到此结束，谢谢大家！
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