南京房产泡沫出现 楼市崩裂可能将从河西开始

    南京市场紧张等待的七部委新政实施细则在5月30日正式出台。"细则"界定了"非普通住宅"的标准，而传闻已久的契税调整，并没有出现在"细则"中。5月30日，南京市政府办公厅转发了《南京市房产管理局等部门关于切实稳定住房价格，促进房地产业持续健康发展意见的通知》，其中共八大部分18条调控措施，涉及规范土地供应、完善住房保障、遏制投机炒房、控制投资购房、加强金融监管、整顿市场秩序等内容，被称为南京市的"市八条"。

    新政出台

    相比上海、杭州，南京对"非普通住宅"的界定更为宽泛和不明确：一是住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上；二是单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；三是实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下（含1.44倍）。但是，具体区域、具体高房价的标准并没有制定出来。尽管八大条包括１８点内容，但是，实质性内容并不多。

    作为贯彻七部委新政的一部分，5月底，南京市就已经加大了中低价住宅地的供应。近期，南京即将上市的28块地块，其中12块供应中低价住宅用地，超过供应总量的40%。之前，江苏省物价局也出台了建立商品房成本监审制等5项措施，打击炒作以稳定房价。

    据南京房地局相关人士介绍，2005年，南京市场的新房供应量将达到1500万平方米，而市场需求量只有800万平方米，供求比例达到1.89：，严重的供过于求。在此情况下，南京房价肯定不会再次走高。

    事实上，2004年南京的土地交易已经开始低迷。据南京市国土局土地储备中心公布，2004年，南京土地成交面积、成交金额都只有2003的一半。在2004年3月、7月、10月中，土地成交额还创下零的纪录。这说明，2004年的南京房地产市场，表面上形势一片火热，但开发商心理却并不是特别看好。

    表现在市场上就是，南京楼盘销售打折的现象比较突出。据称，在南京打折最厉害的江宁板块，对于折扣标准，开发商几乎形成了共识：购房者一次性付款，打7.7折；付一半现金，打9.8折；付款额30%，折扣标准为9.9折。市场人士认为，当打折成为共识并开始形成标准时，将是楼市走向下跌的一个重要征兆。

    不久前开盘的中海，给了南京房地产市场重重一击。在南京河西地区，靠近万科、万达的中海新盘开盘，开盘价为每平方米4800～5600元之间。而万科房价已经达到每平方米6500元（含500元装修成本）。中海一举将河西地区房价拉低了近千元。抉策地产研究中心主任厉建军对记者说，中海的定价将给附近的竞争对手强大压力。许多业界人士担心降价效应将大范围蔓延。

    泡沫初现

    六朝古都南京，是经济大省江苏省省会，南京房价在江苏省一直稳居"龙头"地位。2004年南京房价平均涨幅为15.2%，"万元盘"频频出现。

    南京房地产市场，自2000年开始启动，其中一个主要方面就是动拆迁。2003年拆迁量达到5万户、拆迁面积达到400万平方米，形成巨大的刚性需求。此外，政府为了鼓励百姓购房，出台了很多包括零首付在内的多项优惠政策。另外，南京年均15万的外来人口都形成了巨大的需求。随着房价的上涨，拆迁补偿也迅速上扬，2004年一类地区拆迁补偿已经超过每平方米6000元。

    从数据上看，2000年南京城区均价只有3400元/平方米，到2003年城中地带均价达到6000元/平方米，2004年出现不少"万元盘"。而2004年南京城镇年人均收入只有11570元。房价的上涨也加剧了炒楼现象，南京本地的房价泡沫由此迅速形成。厉建军对记者说："无论从房价、还是行业利润上看，南京地产都是存在泡沫的。"

    2004年江苏省建设厅对省内主要城市居民收入、房价问题做了一个专项调研。调研显示，南京房价与居民年收入比为8：1，位居全省第一，超过苏州的6：1。远远高于国际上～6：1的水平。而据南京民间机构调查，该比例甚至超过10：1。统计数字显示，2004年南京人均收入为11570元，在长三角15个主要城市排名中居11位。而南京的居民生活成本却高居全国第5，高房价可能是主要原因。

    新城效应

    借助十运会2005年在南京召开这一契机，南京市政府在过去几年里开展了一个规模浩大的新城市建设计划：大力建设总面积约为56平方公里的河西地区（也称河西新城）。河西地区，是南京秦淮河以西、长江以南的一块区域，过去是欠发达的棚户区。

    2003年，南京市政府宣布拿出326亿元进行配套建设，而南京从建国以来历年城建资金累计总和还不到326亿元。这些利好概念放出去后，在很短的时间内，河西地区集中了近50家开发商，其中包括顺驰、万科、万达、中海、世茂等全国性大开发商。这一切都是典型的城市运营的举措。河西地区由此成为南京房价上涨最快的区域。

    2002年该地区房价每平方米2000元不到，2004年则迅速蹿升至近6000／平方米。业内一直认为，河西地区是南京房地产泡沫最集中的地区。也许正因如此，河西地区的房价也是最为脆弱的。

    本年度宏观调控一开始，首先受影响的就是河西地区。一点工作室独立顾问姚宁屏对记者说："由于政府和开发商已经过早透支了房价未来空间，河西的房价很难稳定。"

    也许南京楼市泡沫的崩裂，将首先从河西开始。