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导读
昨日，本报报道了辽宁“房产新政”落地的消息。从6月1日开始，政府的房地产税收政策发生了根本的改变，不但对不同面积的住房进行了区别征税，还特别规定，买房者如果在取得房屋后两年内就卖掉，将按照房屋成交价的5%征税，也就是全额征税，而以往则是按照房屋买卖的差额征税。此外，“6·1”之后购买非个人普通住宅将按4%的比例征缴契税。
不少读者纷纷打电话询问，新的房产税收政策实施后，“房子该不该卖”？我们请银行的理财专家为卖房者分六大类具体进行计算。
不同购房者的保本公式
在目前情况下，绝大多数人买房子，都会选择按揭贷款。按不同类型分析如下：
1.办完契税(或取得产权证）未超过2年的普通住宅
其契税按买入总价的1.5%收取，而营业税按其卖房总价的5%收取，因此，其首付以后的后续成本为：
按揭利息=买入价×（1-首付比例)×按揭利率×已贷款时间
契税=买入价×1.5
%营业税=买入价×(1+涨幅)×5
%其他一次性支出：包括维修基金、保险费、公证费、律师费、印花税等，即：
保本价=买入价+后续成本=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×已贷款时间+6.5%+涨幅×5%]+一次性支出
2.办完契税（或取得产权证）满2年的普通住宅
与第一种情况的不同点是不用交营业税，因此根据以上计算，即：
保本价=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×已贷款时间+1.5%]+一次性支出
3.“6·1”前签(预售)合同且办完契税（或取得产权证）未满2年的非普通住宅
与第一种情况相同，即：保本价=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×已贷款时间+6.5%+涨幅×5%]+一次性支出
4.“6·1”前签(预售)合同且办完契税（或取得产权证）已满2年的非普通住宅
它与第一种情况的差别在于营业税按照卖房所得的增值部分的5%收取，即：
保本价=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×已贷款时间+1.5%+涨幅×5%]+一次性支出
特别提醒
在《辽宁省房地产税收管理若干问题的规定》第一条第六款规定，个人承受普通住房，继续执行契税优惠政策；个人承受非普通住房，从2005年6月1日起，不得减免契税。记者从辽宁省税务热线12366获悉，如果是在2005年6月1日以后购买非普通住房的话，其后续成本中的契税一项要由买房总价的1.5%变为买房总价的4%。
在2005年6月1日后签（预售）合同且办完契税（或取得房产证）未满2年的非普通住房或“6·1”后签(预售)合同且办完契税（或取得房产证）已满2年的非普通住宅在销售时，其营业税的缴纳情况则分别与第3、4种情况相同：
5.“6·1”后签(预售)合同且办完契税未满2年的非普通住宅
保本价=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×已贷款时间+9%+涨幅×5%]+一次性支出
6.“6·1”后签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅
保本价=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×已贷款时间+4%+涨幅×5%]+一次性支出
举例
冯女士于2004年6月买了一套总价50万元的普通类住宅，三成20年按揭(年利率为5.31%基准利率)，现以55万元脱手。
根据政策，冯女士属于上述第一种情况，则后续成本如下：
按揭利息=50万元×（1-0.3)×5.31%=1.86万元(注：等额/等本法会略有差异，但对我们的计算影响不大)
契税=50万元×1.5%=0.75万元，营业税=55×5%=2.75万元，其他一次性支出1万元，则他的保本价=50+1.86+0.75+2.75+1=56.4万元，因为她的卖出价为55万元，所以此次房产投资亏了1.4万元。
特别说明
由于没有严格区分按揭贷款使用等，本还款法还是使用等额还款法，也没有考虑资金的时间成本和银行贷款利率的调整，对一些费用也做了大致的估算，因此所得到的只是大致的结果，仅供房产投资者参考，更精确的数据可以咨询专业的投资顾问。
由计算公式可以看出，房价的涨幅和银行按揭贷款利率的高低，将直接影响投资房产的收益率。
本报记者 刘浏
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