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本报记者王小霞
在北京国贸中心一家清雅的咖啡厅里，轻轻地把玩着手中一杯“蓝山咖啡”，面对记者关于“政策调控对投资客有多大影响”的提问，来自温州的房地产投资客陈先生气定神闲地回答说：“对我们的情绪有一定影响，但对我们的长期投资没有太大影响。”
近一段时间，对国家关于房地产行业“老八条”、“新八条”以及“七部门联合新政”的调控措施产生的影响，业界极度关注。一时间，充斥在媒体上的消息多是：上海房价降价三千点、炒客大量抛房套现、温州炒房团被套牢等等令人心惊肉跳的信息。
那么，事实是否如此呢？
长线投资不受影响
与陈先生一起在北京投资房产的温州人共有二十多人。“我们基本是想在北京寻求商业发展的机会，投资房产一是可以自己居住，另外就是有好项目投资购买后可以长期出租；短期炒作我们不会做，因为需要的资金实力更大，而且不稳定。”陈先生告诉中国经济时报记者，自己在北京现拥有4套房子，两套用于出租，一套自己居住，另外一套打算用做商铺做生意。
与陈先生一样，记者采访的多位外地投资客的反映均显示：此次政府政策调控对房地产短期炒作的行为有很大影响，但市场上多数的长线投资客受到的影响并不大。
以上海为例，全国闻名的温州购房团最早进入上海的时间是2001年，最密集的进入时间是2002年。当时，上海房地产的销售均价为4000～5000元／平方米。但现在，上海的房价平均在15000～20000元／平方米。正如中国铺王、超然不动产营销机构董事长吴昊所说：“此次政策调控后，有媒体报道说上海房降下降了3000点，即使此消息属实，对温州投资客的影响也不会很大。因为15000～20000元／平方米的房价再下降3000点，仍然很高，与温州人当时进入购买的4000～5000元／平方米相比，温州购房团依然不会有亏损，更何况大部分温州购房团专注的是长线投资，从2001年到现在，租金收入、商铺收益已经不少。
吴昊认为，温州购房团进入上海，不仅仅是为了购房，更多的是看中上海市场发展的机会，大部分投资客都有商业业务在上海。
“在房地产调控政策出台后，我特意两次回温州召开客户座谈会，了解政策调控后对投资者的影响。”吴昊说，投资客们认为政策调控对他们的心理有一定的影响，但仍然会继续在房地产市场的投资。因为，虽然上海一手房的售价在走下坡路，但二手房的租赁行情仍然高涨，长期出租的租金收益相当看好。因此，温州投资客是不会选择退出房地产市场的。
上海一位房地产代理行的老总告诉记者，“公司在上海操作的商品房销售过程中的确也出现过退定等现象，但基本都是上海本地人，因为他们的自有资金不是很多，抗风险能力不强，面对政策调控以及市场变动采取观望态度，这很正常。而且，此次政策调控和挤压房地产泡沫，真正挤出去的是那些炒卖房号、短线投资客。
“政策调控后，上海的确出现了急切抛房套现的情况，但并不是普遍现象，更多的投资客还是在观望，甚至基本就没有动摇原来的想法。”吴昊说，这是他近期调查的结果。
购房策略“压高走低”
张旭也来自温州，在北京投资购买了两套房产。一套自住，一套出租。“我儿子在北京上学，在北京买房主要是为了陪孩子上学，但总不能什么事都不干，所以想开个商铺在北京能有所发展。”张旭表示，现在外界对于温州购房团有很多误解，总认为温州人是炒高房价的罪魁祸首。“其实，我们买房非常谨慎，常常组织十几、二十几个人一起团购，压低价格。温州人并不傻，不是说谁的房价越高我们就买谁的。”
张旭给记者讲了一个例子，他们十几个人在北京某中高档楼盘购房时，先由一批人进去和开发商谈折扣，谈到一定程度后又进去另一批人再压低价格谈判，就这样几个回合下来，他们买到手的房子比别人的价格低了近两成。
像张旭所讲的例子不仅在北京，在上海、天津等地，温州人使用的购房策略通常都是“压高走低”。这正如陈先生所说：应该说我们是压低了房价，怎么是抬高了房价？
温州人买房的高明就在于团购。据了解，有24个温州人去青岛买房，把24个人分为几个行动小组，然后有组织有计划地进去洽谈。
第一组去了，试探性的先询问多少钱一平方米，还有多少房子没卖。
第二组进去了，问买两套能优惠多少，买三套、五套、二十套呢？最后打听清楚了，价格最低可以压到每平方米2400元。他们说回去商量一下再定。
过一会儿，第三组进去了，谈到了2300元。当第四组进去时，他们就说，我们买的多一点儿，2200元，你卖不卖？
等到第五组进去时，他们洽谈的目标就是2100元了。
当几个组都谈完后，他们坐下来，好好琢磨一下，价格还有没有可能再压一压，压到多少为好。
最后，24个人一起进去了。这次不再跟售楼小姐或销售总监之类的小人物对话了，他们直接面见老板，把价格压到了2000元。开发商哭笑不得，这是接近成本的价格，他不知道这群温州人是怎么摸到的。
温州人买房时的团购方法，一般都会使成交价低于当时市场价格很多。
真正的炒家是开发商
此次，政府打出政策调整“组合拳”，目的是打压房地产市场的炒作之风。这致使传媒以及业界将“整治”的矛头指向了投资客和“炒房团”。
“实际上，真正的炒家是开发商。”一位房地产经纪公司的老总这样向记者披露。上海最近连续两批处理了11家房地产开发商，他们中间大部分都存在违规炒作现象。“有的商品房项目根本就没有经过一手销售程序就直接进入二手房市场进行炒卖。”该老总表示，这根本不是个别人或者购房团所能做到，幕后真正的炒作者实际就是开发商。
为了炒高房价，开发商甚至向银行进行假按揭。“2004年，中国银行监管部门发现全国12个城市、包括北京都在做房贷虚假按揭。”最近，中国银行业监督管理委员会闫庆民司长在一次会议上表示，开发商的炒作已经到了不惜违法、违规的地步。
开发商不仅不断炒高房价，对于中央三令五申要求严控的土地，至今仍把它作为追逐暴利的砝码。“昨天，杭州一家开发商来上海寻找合作伙伴共同开发一个项目，其1991年拿的土地憋到了现在，开发商本想在房价再高些的时候开发，没想到中央此次不断调控房价，所以才着急拿出来开发。”上海一位不愿意透露姓名的房地产老总告诉记者，该开发商自有开发能力不够，所以想尽快在上海找到合作伙伴。
上海市经济管理干部学院朱林兴教授指出，一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，合谋制造虚假信息，相互联手抬价，逐层加码，利益共享。另一方面，价格同盟在所谓的“定价策略”方面也有体现：几乎所有新楼盘开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。
“行业炒作之风盛行，而真正的、最大的炒家是开发商。此次政策调控对于房地产市场而言非常必要。以上海为例，其房地产价格已经严重背离了价值，以前上海郊区3000元／平方米的房子，现在已经涨价到了15000元／平方米左右。所以，上海的房价必须压下来。”吴昊认为，如果人人都能在这个行业一夜暴富的话，那么这个行业一定有问题。
温州人的六种投资类型
“打压炒作之风的确需要，但把打压的矛头指向温州购房团或者一些投资客显然有失公平。温州人到各地购房并不全是为了投资。”
据称，吴昊是一手将温州购房团推向上海甚至全国各地的“幕后策划者”。根据大量调研及多次组团的经验，吴昊认为，在上海等地购房的温州人可分为六种类型：
第一是纯粹投资类，属于资本运作。这类人或早年经商已完成了原始积累，或子女在外赚了很多钱，大量的资金滞留手中，找不到投资项目，存在银行又不划算。许多理财专家认为，当前个人投资最佳选择有三项，一是投资基金，二是投资房地产，三是艺术品。这三项只有房地产这一项适合于温州人。这类人在购房置业上的特点是：一比较理性，二投入资金也多，动辄数百万，甚至于几千万元。
第二是教育投资类。温州人平均受教育程度偏低，享受高等教育的人仅占4．8％。温州人钱多知识少，有钱的温州人都把自己的大学梦寄托在了后代身上。所以，他要在上海买房子，让孩子有一个上海的蓝印户口，把孩子送去读书，让自己的孩子和上海孩子享受同样的教育。他们说，与其给孩子留100万元，还不如给孩子一个受教育的机会。这类购房者，大都选择附近有重点小学、中学的楼盘。
可以算一笔账，在上海购一套写字间，首付40％，10年按揭，8％的年回报率（通常开发商包租），租金还贷还绰绰有余，余下来的钱可以作为孩子的学费，供孩子读完大学。如果孩子大学毕业后，找不到合适的工作，还可以将写字间收回，给孩子办公司。
第三是自己居住类。在上海做生意，因商务常住上海的温州人，当发现房租已超过购房还贷时，租房不如买房划算了，自然会想到购房了。温州人大都把家看得很重，有一份属于自己的房子，就等于在上海安了一个家，心里也会感到踏实。
第四是保障投资类。购房的目的是为了将来用房租来养老。
第五是从众投资类。此类没有明确目标，别人买我也买，别人赚我也跟着赚。这种人往往是亲朋好友、邻居街坊、同事同学，大家一起去购房。另外，温州人不怕露富，喜欢张扬，在上海买了房，会大肆在别人面前炫耀，甚至于劝别人也去买。于是，一带十，十带百地把购房热给带了起来。
第六是海外温州人回来投资。据官方统计资料表明，海外有40万温州华侨。民间估计，远远高于此数，约100万左右，这些温州人百分之七八十在欧洲。在这些人当中，有许多人已经完成了资本积累，有能力回国购房或投资了。如选择房地产投资，他们往往会选择上海。那些出国前是农民的人说，如果回温州置业，温州人还会认为他们是“乡下人”，如果到上海置业，会被当成海外华侨。
吴昊分析说，在这六类人中，除了第一类和第六类具备商业头脑之外，其余的四种均不具备。而这些不具备商业头脑的人的购买力约占购房者的70％之多。
也就是说，温州人并不是聪明绝顶，更不会把中国房地产的价格炒高，房地产真正的炒家是开发商，真正的问题症结在于土地。
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