广州日报：卖楼花酿苦果 商品房预售早该废除

    我国内地的商品房预售制度源于房地产业刚刚恢复与兴起的年代。鉴于房地产业自身的资金密集性及当时我国的房地产业刚刚萌芽，行业初始诞生时在项目融资上存在的具体困难，为了对这一新兴行业给予支持和帮扶，从香港引进了商品房预售制度，即在商品房尚未建成(亦即还没有形成具有交换价值的商品)之前，就允许其进入市场进行交易。这就是人们俗称的“卖楼花”。商品房预售制度的实行，对于我国房地产业的快速发展起到了巨大的促进作用。但是，应当看到，这一制度的推行，也带来一系列负面的影响

。

    降低了行业门槛推动产业恶性膨胀

    面对居高不下的房地产投资和不断增长的

    背离了建设项目交付使用的基本规定

    商品房作为建设工程项目，具有不同于一般商品的特殊属性。由于其关联到使用者的生命和财产安全，国家对建设项目的交付使用，规定了严格的合格验收标准(规范)和基本程序。“未经合格性验收，不得交付使用”。而商品房预售制度的推行，却允许尚未经过验收合格，甚至是尚未建成的建设项目进入市场，这显然违背了国家的相关规定，它将项目验收不合格的风险转嫁给了消费者。而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的，这也是商品房交易法律纠纷不断的根源所在。

    助长了开发商种种违规、欺诈行为

    近年来，一些楼盘相继爆发假按揭、重复抵押事件，在广州楼市引起不小的震动。开发商惟利是图，交易过程信息的不对称是导致这些问题出现的重要原因，而其中的商品房预售制度则是事发的根源。事实上，业内人士都明白，这种假按揭的手法是相当普遍的。只要开发商资金断了链，他们首先想到的，自然是通过“假按揭”从银行手里把钱套出来，将来项目销售得好，便早早归还银行贷款，天衣无缝便蒙混过关了。而一旦销售遇阻，资金无法回笼，便落个穿帮露馅的下场。

    商品房交易过程中的欺诈行为虽然不都是预售制度造成的，然而，由于预售制度的存在，无疑为开发商的欺诈骗贷行为提供了方便之门、可乘之机，助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生。

    几乎把全部风险转嫁给银行

    相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款和其他的金融工具，在商品房的开发建设初期就将风险几乎全部转嫁给银行了。房地产开发项目中的资金关系由两大块构成。其一是开发商以项目地块或其他资产作抵押向银行的借贷；其二是商品房购买者通过按揭手续向银行的借贷（这笔钱最终也进了开发商的账户）。这两项加起来，大约占了开发项目资金来源的70%左右，如果加上拖欠款及一些项目的“垫资”工程，还有些开发商通过流动资金贷款用于支付土地出让金。开发商真正投入项目的自有资金并不如想象的那么大。开发商通过一系列融资手段，将开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上。

    根据人民银行最新统计数据，从2002年到2004年，三年间全国个人住房贷款增长迅猛，年度增加值分别为：2670亿元、3528亿元、4072亿元。表现出的个人住房信贷余额，呈强劲的上升。截至2005年2月底，全国个人住房信贷余额已经达到16508亿元。而2005年头两个月的个人住房信贷的增长依然较快，虽然较2004年稍有减少，但增幅依然处于高位。银行业人士指出，个人房贷高速增长，带来的风险已经不容忽视。

    增大了房地产项目的社会风险

    商品房预售制度应当建立在完备的社会信用基础上，一旦信用瓦解，将会引发一连串的社会矛盾，危及社会安定和谐局面的形成。这也是近年来房地产市场法律纠纷不断，有些甚至发展为严重的社会问题之原因所在。

    中国的房地产业已完成了资本“原始积累”，不仅不再是弱小的，需要扶持的幼芽，反而成长为不容轻视的巨大的资本源;房地产市场激烈竞争局面和大量商品房空置的存在，预示着买方市场的形成;大量违规、违法及欺诈行为的产生，也一再警告我们，社会的信用机制存在着许多问题。由此看来，历经20余年的发展，我国的房地产业本身及其发展环境已经发生了很大的变化，商品房预售制度赖以为继的基础条件已不复存在，到了宣告其结束的时候了。

    应当制定一个时间表(比如说2年或3年)，逐年提高商品房的预售条件，直至最终取消预售。还商品房以本来面貌，让商品房与其他商品一样，具备真切的商品属性。真正实现现楼、现房交易。让购房者在选购商品房时，像买其他商品一样，看得见、摸得着、体验得到，一手交钱、一手交楼(当然包括其相关的产权证书)。如此下去，相信房地产市场将得以净化(大大减少违规和欺诈行为的发生)，如野马般狂奔的房地产发展速度将受到抑制，消费者的合法权益将得到保障，房地产泡沫破灭引发金融危机的风险将得以规避。房地产业终将日益健康地发展下去。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。