投资要点:

    ◇中央3月以来相继出台了一系列房地产调控措施,尤以5月初七部委发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》力度最大,其从供需两方面对投资、投机性购房需求进行了有效抑制。之后以之为基础相继出台的细则和措施则将房地产调控引向深化。我们预计近期继续出台调控措施的可能性不大,而此番政策的实施效果还需要至少半年以 上的时间来考察。

    ◇房地产作为此次宏观调控的焦点交织着国民经济的多个方面。调控的目标是挤压地产行业中存在的泡沫(包括房地产开发商和房地产投资者),保障居民的真实住房要求,而更深层次的是促进相关产业和国民经济的稳定健康发展。房价的大起大落均不是各方期待的结果。

    ◇我们对两市中优质房地产上市公司的中长期发展持乐观态度。此次调控措施将拉低整个行业的收益率水平,但更有利于实力较强的公司获得超常规发展。目前地产股经历大幅下跌,远超过大盘指数的跌幅,我们认为已具投资价值,但投资时点的到来需要整个市场估值体系的稳定和通畅。

    房产新政调控力度很大

    今年3月份以来,国家对房地产行业相继出台了一系列调控举措。力度最大的当属5月11日七部委发布的房产新政。按照发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,从2005年6月1日起,国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；而且"炒地"行为、转让"期房"行为都将禁止。此项规定意图通过税费政策来稳定房价,从加大房屋买卖和土地交易成本两方面对房地产市场进行调控,旨在遏制投机性炒房,控制投资性购房。

    之后,以新政为基础相继出台的细则、办法则将房地产调控引向深化,预计近期继续出台调控措施的可能性不大,此番政策的实施效果尚需至少半年以上的时间来考察。就近期上海楼市而言,新政出台前,上海房市出现大量抛盘的情景,导致交易价格波动很大。在限期来临之前50%以上的售房者多为投机者或投资者,而更多的买家和卖家趋于理性观望状态,这种僵持格局导致了5月份交易量再度低迷,远远小于一季度月均3万套和4月份1.19万套的水平；房屋成交价显示下调了10%-15% ,但若考虑5月份沪市房屋供应结构的影响,房价涨幅得到抑制,但打压幅度不大。

    房地产调控考量国民经济大环境

    在2004年中央经济工作会议上,提出"大力推进结构调整,促进经济增长方式转变"；"要从依靠资源投入,转变为依靠技术进步"。2005年是金融体制改革的关键时期,面临全面开放的银行业是不能够承受任何影响其稳定发展的风险因素。作为资源消耗型产业、银行信贷资金的大客户、人民币升值的利益体,房地产业不得不成为宏观调控的重心所在。

    但是国家进行房地产调控的主要目的是稳定房价而非打压房价,是促进相关产业和国民经济的健康发展。作为国民经济的重要支柱(房地产业占GDP近9%的比重),房地产行业的大起大落将严重影响经济整体运行状况。因此,我们认为,此次调控的直接目标是挤压地产行业中存在的泡沫,包括房地产开发商和房地产投资者,保障居民的真实住房要求。如果房价不能得到有效控制,不排除后续调控政策的出台。

    优质上市公司将获超常发展机遇

    目前宏观调控已经大大降低了地产板块的整体估值,我们认为优秀地产公司的投资价值已经显现。此次宏观调控将会降低整个行业的收益率水平,但我们认为这将有利于实力较强的公司获得超常发展。

    因而我们建议对优质房地产上市公司进行密切关注,中长期看好万科A、金地集团(资讯 行情 论坛)、金融街(资讯 行情 论坛)、招商地产(资讯 行情 论坛)。主要理由:1、上述公司的地产项目都具有良好的品牌效应,与其他同行相比更具竞争力。前三家公司在去年下半年刚刚完成再融资,近期面临资金压力减弱,而资金状况是目前调控中的地产公司获得超常发展的根本,我们对这三家公司未来发展持乐观态度。而招商地产发行可转债计划已获证监会通过,这种兼具债性和股性的融资品种较易在弱市中得到认可。2、从盈利模式看,金融街的盈利模式在此次调控中所受影响最小,其商业地产的开发和租赁模式的推广使其基本不受本次调控的影响,虽然2005年是公司发展中的一个低速期,但公司今年盈利预期不会变动；招商地产的业务结构中包含约45%的园区供水供电业务和房地产租赁业务,这部分业务盈利能力较强,并且稳定,可以提高公司的抗风险能力。3、从项目分布地域上看,万科目前的项目较为分散,有一定承受风险的能力；金地集团虽然在上海的项目比重较大,但多位于嘉定、浦东等地区,面临房价下调的风险较小,而且从公司5月初开盘的浦东项目看,销售状况逆势飘红。4、从财务数据看,万科和金地集团一季度财务帐面显示,虽然调控将会减缓两公司下半年销售,但前期大额预售房款将是其稳定业绩的良好后盾。万科和金地目前已经预告公司上半年业绩将分别增长150-200%和100%以上,预计全年业绩仍将保持35%以上的增长。

    从以上分析可以看出,在目前房产新政的大环境下,未来大型房地产上市公司的发展潜力将相当可观,投资者可对于这些公司予以中长线关注。