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广州市国土房管局一官员坦言，穗相关部门对房地产交易行为的监管和规范工作中，确实走过弯路。期待此次立法能够最大限度地规避以往的监管漏洞，规范房地产交易行为，培养一个健康稳定的房地产交易市场
广州市城镇房地产权登记办法（草案）》（下称《办法》）将于7月或8月提交广州市人大审议，并力争在年底前出台，这将是广州市首个针对房地产交易而制定的地方性法规。
日前，广州市人大常委会组织规划建设组的人大代表对《办法》开展立法调研，并着重强调将在提高办证效率上取得突破。此外，该《办法》拟对房地产权登记的申报材料采取“无罪推定”原则，即只要符合程序就可以办理，其真实性由申请人负责。
业内人士表示，针对房地产交易行为制定地方性法规，将有利于规范广州的房地产交易，同时也将更好地规范行政主管部门的行为。
确立形式审查制度
据了解，《办法》最引发争议的地方在于拟建立的“形式审查制度”。调研组也认为此次立法应在多个方面进行突破，但其中一个重要的方面是建立形式审查制度。
据广州市房地产交易中心副所长黄文雄介绍，所谓形式审查，是区别于实质审查而提出的。形式审查指就登记的申请，登记机关根据审查的权限在登记程序法上进行审查，而对该申请在实体法上的权利关系不作审查。也就是说，登记机关的责任是将申请人的申请文件的内容准确、及时记载于房地产权登记册，但不承担对申请登记文件内容的合法性进行审查，申请人对其提交的材料实质内容的真实性负责。
事实上，在广州市房地产交易过程中，行政主管部门通常都采取形式审查的方式。据了解，在房地产交易过程当中，申请人需要提交的资料较多，而行政主管部门要完全核实所有资料的真实性几乎不可能。黄文雄举例说，申请人提供一套房屋资料前来交易，如果其资料齐全，但是其房屋本身已经拆除，然而行政主管部门不可能亲自前往现场了解之后再进行审批。
行政主管部门免责
据了解，虽然目前该《办法》尚处于调研的初期阶段，但是，不少人大代表对“形式审查”的做法十分认可，估计最终确立下来的可能性较大。
不过有关人士则对此做法提出质疑，因为房地产不是普通商品，购买者往往倾其所有购置物业。但是，目前的房地产信息不够公开，开发商在市场上仍然占据主动地位，购房者买房犹如雾里看花。因此，不少人士担忧，如果行政主管部门不再加强监管，在交易过程当中替业主把关，那么业主势必会在今后的交易过程当中更加弱势。
此外，更有人士质疑用地方性法规的形式将房地产交易过程中的“形式审查制度”固定下来，是行政主管部门在监管过程中的自我免责行为。出现交易纠纷之时，所有的责任将完全由申请者自行承担。
对此，广州市房地产交易中心黄文雄称，形式审查不等同于不监管。如果房地产交易过程当中本身存在问题，主管部门绝对不会通过审批。但是对于提交资料的真伪，他表示，实质审查意味着面对申请人提供的营业执照，交易中心必须前往工商所查实该营业执照的真伪。这种方式在目前的人力和工作时限内显然是不可能完成的。但是，形式审查则只需要核对该营业执照的原件，如果该原件有问题，那么将由其他相关法律对申请人作出惩罚。
另外，不少业内人士和开发商也表示了赞同，因为无需核实提供材料的真实性将极大地提高审批部门的工作效率，节约交易登记和办证时间。广州寒桐投资顾问公司的房地产专家韩世同便表示：登记材料等应先设定是真的，而不应设定是假的，就像《刑法》等首先要进行“无罪推定”一样。他认为这将为房管部门节省大量的人手和工作时间，从而提高房产证的办证效率。
立法规范房产交易秩序
据了解，广州市于1995年便颁布了《广州市房地产交易管理办法》作为行政主管部门规范房地产交易的行为依据。不过据黄文雄介绍，该文仅是一个管理办法，而且已经废止。
去年开始，相关部门开始着手起草有关房地产交易的法律条文，期待通过地方性法规的形式将房地产交易过程当中的行为以法律形式确定下来，做到房地产交易有法可依。
事实上，广州市房地产发展较早，市场经历了上世纪90年代的快速发展，房地产交易异常活跃。但是，由于缺乏先进经验可循，行政主管部门对于交易缺乏合理的法规条文约束，致使房地产交易一度混乱，产生许多历史遗留问题。假按揭、抵押房一度泛滥，产权证难办也遭到市民诟病。
有发展商抱怨，由于办理房地产交易手续繁琐，办理过程当中往往需要发展商与业主多次重复提交资料，开发商办理土地使用证、权属证明以及小业主房产证的工作量非常大。一房地产开发企业的王小姐从事了8年的证件办理工作。她告诉记者，为了几百套房的产权证，自己几乎天天泡在交易中心里。“最麻烦便是以前总遇到整改，办理一个证件，前后几天，需要提供的资料又不同了。”王小姐说。
《办法》出台以后，此类问题有望改观。
《市场报》 (2005年06月07日 第七版)
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