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实质上，商业地产年的口号从2004年就开始在京城业界盛行，而这一口号的真正实现恐怕要从2005年算起，其中最为引人注目的便是位于三里屯地区的中国红街，这一北京商业地产中的首个街铺带给了业界更多的期望，因为，在业内人士看来，街铺才是真正顶尖的商业业态。
街区商业由境外引入京城
如果说，2004年是大型集中商业当道的话，2005年的商业地产市场则更多呈现出了多元化的形态发展趋势。伟业顾问董事总经理蔡宇翔告诉记者，在国外，街区商业是一种独立的商业形态，通常会拥有比较好的经营情况和投资回报。
所谓街区商业，实质上是一种动态消费，区别于服务性为主的社区商业的静态消费行为，它是社区商业的“升级版”。作为街区商业必须有独特的文化氛围，同时，街区的目标消费额可以进行偏高的设计，由于动态消费在通常有比较高的消费力，所以消费额度的计算有很大的提升空间。
记者近日从京城首个街铺项目——中国红街开发商胜策房地产有限公司副总经理谢琳处了解到，该项目所定位的消费群体不是周边的消费者，而是在规划一个新的商业中心，他的消费群体来自全北京，甚至是全国。
北京中海首佳商业设计公司总经理徐毅认为，目前北京的不少商业地产项目单纯地把炒作和商业规律等同起来。街区商业包含两个指标。一是硬件，在项目建筑空间的营造上，有倾向性地选择了时尚元素较高的社区配套，如主题商业街、富有情调的景观以及主题公园。二是软件，这是街区生活的核心，即对生活在这个街区的人的生活习惯、人生价值定位等方面的引导。
精巧化操作思路更易成功
街区商业的亮相之所以引起如此之多关注的目光，在于其崭新的商业形态改变了过去商业地产操作一味贪大求全的模式，北京中海首佳商业设计公司总经理徐毅向记者表示，街区商业的精巧化、准确化的操作思路远比那些追求“大体量”的商业地产运作思路更容易获得成功。
徐毅表示，商业的成功不仅在于规模效应，更多的是在于经营的可持续性，即经营效果，也就是单位面积所创造的价值，他认为，目前北京的不少商业地产项目没有处理好形象工程和商业规律的关系，“很多商业项目违反商业规律，从规模、定位，包括整个操作的模式，都存在比较大的问题。”而以中国红街为代表的街区商业一直在规避这种“贪大求全”的思路，从记者掌握的情况来看，中国红街商业的总体量约为1万平方米，以街道的形式呈现，共62个店铺，与2004年面市的那些集中商业项目相比，红街的体量甚至赶不上前者的一个零头，但是中国红街所具有的街铺形态以及其所在的黄金地理位置都是2004年的大型集中商业所无法比拟的。
由于业态单一，租金、条款等内容都有一定的范围，社区商铺投资回报稳定，适合中长线投资。而街区商业通常不属于徒步商圈，一般情况下辐射面很广，这与其周边的交通联系、道路状况、公共交通体系都有很大的关系。伟业顾问的蔡宇翔表示，在这一点上，街区商业的实质，更大意义承担了城市商业中心的功能。他认为，街区商业是一种相对理想的投资品种，投资者看到的是区域和城市未来的发展变化和价值，对于一上升型城市来说，其投资行为可以包含两种，投资型和投机型。总体而言，街区商业的投资回报一般高于房地产升值的平均值。
地段规划是最根本保障
“地段、地段、还是地段”——即便这句李嘉诚的至理名言已经被业界叨念得烂熟于胸，至今却仍还是商业地产取得成功必须遵守的“金科玉律”，没有地段和区位的优势，商业地产的形态创新将失去意义，只有将两者紧密地结合起来，才能更容易获得成功，因为地段直接意味着消费群体和消费能力。
以中国红街为例，该项目位于传统的涉外消费区——三里屯，工人体育场周边一直是涉外、时尚人群的聚集地，这一地段本身所具有的特点就已经决定了街区商业的风格。此外，商业建筑和规划也是一个不可忽视的硬道理。五合国际主设计师刘力表示，随着商业地产市场发展的越发专业化，在商业规划的环节，细分的趋势也就不可避免，“一定要聘请专业的商业策划公司，专业的商业物业公司，专业的商业设计公司来组成一个非常专业的团队来操作商业地产项目，这是成功经营最根本的保障。”
作者：：洛涛
（来源：经济参考报）
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