北京房价的攀升与上海楼市的降温形成鲜明对比

    自6月1日起，“期房不允许转让、对个人购买住房不足两年转手交易全额征收营业税”等新政策开始实施，然而，房价却并没有如消费者期待的那样立刻掉头向下。同时，北京房价的攀升与上海房市的降温形成鲜明对比。业内人士认为，两地具体政策的不同和房价上涨原因的差异，是出现这一现象的关键所在。

    具体政策不同

    5月31日，北京和上海均在最后时限推出了普通住房标准，并且用足了七部委上限。两者对比可以发现，和上海不同的是，北京这项“普通住宅标准”目前还只适用于个人住房转让环节，即二手房市场。而上海和中央七部委出台的房产税收政策增加了契税方面的调整，即凡在2005年6月1日后购买非普通住房的，按3％税率征收契税。但是，上海的房产新政在实际操作层面上会有很多困难，因为按照这种标准，很可能原本普通的房子被划分成非普通房子，而一些高档房有可能被划分为普通住房。

    同样用足上限，北京和上海的楼市却出现截然相反的走势。来自北京市政府有关部门和房地产市场的信息显示，6月1日不大可能成为北京房价的分水岭，此后，北京房价仍将有一定的上涨空间，但上涨的幅度和速度将减缓。

    而从上海房地产市场近期的反应来看，新政给了市场一定打击。自5月11日以来，商品房交易量持续下降，据国际物业顾问戴德梁行的初步估计，上海5月份二手房交易量比4月份下降了40％至50％，虽然市场仍处于僵持阶段，但已有部分成交个案出现降价现象。

    楼市高温原因各异

    在对沪跌京升的原因进行分析时，中国社科院金融研究所易宪容和亚洲开发银行驻中国代表处高级经济学家庄健都认为，上海房价暴涨的源头来自国内银行贷款的炒房行为。来自央行的报告称，目前上海有3800亿元人民币在炒作房地产。这些资金对上海楼价上涨的期望值仍然很高，尽管目前有楼价下降的趋势，但是投资者都不愿做最后一个离场者。

    庄健告诉记者，上海楼市短期的降温现象与运用行政手段密不可分。尤其是今年上半年，针对上海房地产的政策力度和集中度，足以对房价上扬曲线形成制约。然而庄健认为，这些政策是否触及供求关系的核心还很难说。一旦政策有所变化，投机、炒做可能会卷土重来。

    业内也有观点认为，房价最终由供需决定，就像政府和开发商分析的那样，北京的地产需求是建立在真实的基础之上的，是有效需求。调整北京房价的关键是增加楼市的有效供应尤其是中低档普通住宅的有效供应。

    新政效果有待观察

    北京、上海房产新政出台后，接受记者采访的几位专家对此褒贬不一。易宪容认为，目前的房产政策都只能解决房地产市场的表面问题，“组合拳”没有击中要害。而此次出台的新规定仅依据七部委的上限而定，是有问题的。如在目前土地相对缺乏的市场环境下，“单套建筑面积在140（含）平方米以下”的门槛就有鼓励居民购买大房子的嫌疑。

    庄健认为，房产新政的出台，总体来说还是比较及时的，但是因为目前房地产市场的投机成分所占比例还不清晰，其效果仍需根据后两个月的执行情况才能判断。同时，几位专家都认为，目前房地产市场局部泡沫仍然存在。易宪容认为，上海房价降低50％，北京房价降低30％，才可能使这两个市场的房价恢复到正常水平。

    央行出具的报告显示，房地产的资金绝大多数来自于国内银行的贷款，由此，增加投机的成本才是抑制房价上涨的根本。易宪容对记者说，目前抑制房价的政策没有做到对症下药，真正的杀手锏在于针对地产投机行为的经济手段提息。

    但是庄健认为，应当区分正常购买居住和以投机为目的的购房行为，抓住炒高房价的真正因素。目前房产投资增速仍在20％以上，GDP也在高位运行，虽然通胀不明显，但是生产资料和能源价格依然保持“高调”。“目前来说，货币杠杆是最有效的政策，但是还需观察房产政策的效果，估计近期不太可能有大的政策出台。”庄健说。