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“新世界”的北京财富故事


http://finance.sina.com.cn 2005年06月06日 10:32 北京日报

  李海

  在刚刚过去的北京《财富》论坛上,香港新世界发展有限公司董事局主席郑裕彤的身影一晃而过,但记者仍然有幸“捕捉”到了这位在内地播撒下500亿元巨资的香港大亨,以及他的接班人——香港新世界发展有限公司董事总经理、新世界中国地产有限公司董事局主席兼董事总经理郑家纯。

  截至目前,新世界集团投资内地已超过500亿元人民币,平均每年投资20亿元,“新世界系”企业在全国20多个省市中生长繁衍,蛛网式分布、疏密相间,四家上市公司各司其职,尤以地产闻名。但北京无疑是“新世界”的战略重镇,至今累计投资150亿元,占到整个内地投资的近1/3。

  “新世界”的“北京故事”始于16年前。1 “北京计划”起于京广中心

  1989年,一个偶然的契机,促使“新世界”提前“北京计划”,收购了熊谷组在京广中心所占的20.5%股份。这是“新世界”投在北京的第一笔钱,规模很小,与“新世界”的整个规模并不相称,只能称为投石问路。不过,京广中心的投资让郑裕彤掌控了北京的“第一高度”至少10年。当然,在那个时候,并没有多少北京人知道郑裕彤,更不会把他和那座摩天大厦联系在一起。

  随着京广中心安装“新世界酒店”的牌子,这里成为郑氏家族在北京落脚的地方,位于23层的总统套房也有了固定的主人。

  郑裕彤,头衔不仅有“香港新世界发展有限公司董事局主席”,还是北京市市长顾问,前全国工商联副主席。他很开朗,面对闪光灯显得更加活跃,个子不高,嘴角边有一颗痣,按照广东人的说法,“嘴角有痣,必定有福”。曾经有人将郑裕彤比作《大宅门》中的白景琦,这位南方的“七爷”骨子里也透着一股少有的灵硬之气,放浪而不失审慎,不拘小节而又极富原则。他的经历极富传奇色彩,更深得平民阶层的青睐。

  “新世界”在北京的第二个意向合作项目在西城区——现在与中国银行总部旧楼隔路相望的阜成门万通大厦。“新世界”集团是那里最早的投资探路者,但最后低调转移了。有一种解释是,那个地方做大面积整体开发不现实,各种配套基本完备成型,已经没有多少用武之地,而“新世界”一直钟情于大规模整体开发。

  其后的1993年,“新世界”开始“审视”崇文区的大规模整体开发。

  大面积的胡同旧区,没有宽阔平整的街道,甚至没有一家时尚的大型综合商场,就是这些景象,令郑裕彤一下子提起了“精神”。据说短短三天,郑裕彤就做出一个关乎“新世界”未来二十年命运的决定,他一口气先签下0.8平方公里、继而很快增加到了1.3平方公里的开发面积,其建筑总面积可以达到360万平方米。这意味着刨去天坛和龙潭湖,“新世界”所开发的几乎是崇文区全部的门面地带。

  1993年,处于没有多少人知道房地产开发为何物,人们仍然享受着福利分房的待遇,中国的楼市还停留在萌芽的时期。

  1.3平方公里,盖商品房吗?旧的住房体制还没有呈现变革的迹象,买房只是少数有钱人的专利;1.3平方公里,盖写字楼吗?在那个年代,写字楼寥寥无几,大部分国外企业的办事机构都设在酒店里。香港人说郑裕彤的眼睛既“独”又“毒”,那时,他已经预见了未来北京房地产的井喷前景。

  此前的1963年,他力排众意,买下了香港船坞附近的大片无人问津的空地,而今,那里已经成为香港最繁华的地段。在北京,在崇文门,他希望重演当年的那一幕。

  到现在,1.3平方公里开发过半,余下的也都进入了开发的前期准备。1993年时根本没有人能想得到,这里的房价能卖到每平方米12000元,现在,已经不稀奇了。2 郑裕彤交班郑家纯

  当“新世界”真正在北京投下第一笔钱的时候,郑裕彤已经64岁了,论语上说,“六十而耳顺”,可以听音达意,这也是一个退休的年龄。长子郑家纯正式从父亲手中接过接力棒,开始执掌“新世界”的业务。

  1989年6月,郑家纯接替父亲郑裕彤,出任“新世界”集团的董事总经理,在其后几年中,“新世界”在内地的基建和房地产项目上一共投入了100多亿元人民币。

  郑家纯,身为香港新世界发展有限公司董事总经理、新世界中国地产有限公司董事局主席兼董事总经理,同时也是全国政协委员、全国政协经济委员会副主任。采访中,少言的郑家纯总是强调:“新世界”进入祖国内地20余年来,党和政府给予了很多帮助与支持,“新世界”将一如既往地与祖国同行。“与祖国同行”,乍听像是口号,但却实实在在是他经常吐露的心声。

  他很和善,但内向拙言,清心寡欲,在外人眼中几乎过着苦行僧般的生活。十几年来,在北京的每一个晚上,他都呆在自己的房间里,这与他父亲的性格背道而驰。来自遗传上的强烈反差使人们误以为他的经营风格必然趋向保守,然而事实恰好相反,郑家纯胆量之大、出手之快、豪气之壮,丝毫不亚于乃父。执掌“新世界”后,在短短10年的时间里,他快速又稳健、求实又创新,使旗下所并购的资产总量几乎达到以前10年的一倍。

  有意思的是,郑裕彤的头发乌黑浓密,郑家纯却比乃父发稀。人们总是习惯于将他们父子做一番比较,因为两人在气质上迥然不同。郑裕彤喜欢相机的快门声和摄像机的硕大镜头,而郑家纯则习惯于隐藏自己,极少抛头露面,低调而内敛,慎言不露锋芒。

  可以说,在北京业务正式展开以前,郑家纯就全面接手了“新世界”。

  郑家纯的行事风格依然果决。“新世界”在启动北京新世界中心一期建设后,首先花掉的第一笔大钱,不是盖房,而是修路。当时,北京市政府决定改造崇文门外大街,“新世界”出资12.9亿元,施工外带拆迁,把崇外大街从25米拓宽到70米。崇外大街修好后,一时成了北京市道路的标杆,地下七种主管线全部到位。为了方便老年人,地下过街通道里还安装了自动扶梯,成为北京第一条有自动扶梯的地下过街通道。

  此后,规模空前的大开发启动了。低矮破旧、成群连片的平房区,变身成为新世界中心、新世界酒店、新世界家园、新景家园……

  新世界中心的建设,前三年累计投入80亿元人民币。1997年,新世界中心二期项目正在建设,东南亚金融危机爆发,但郑家纯投资信念始终不渝。在此后的11年间,相继投向北京150亿元的资金。3 “新世界”也曾败走麦城

  1998年新世界商场一期开业,盛大的开幕仪式之后,开始了一段相当难堪的经历,店员比客人还要多,亏损不可避免。

  当时,正是拉动需求的艰苦时期,北京诸多商场都遇到了类似困难。在商业基础薄弱的崇文区,“新世界”力图营造新商业区的梦想突然受阻,招商招租极不顺利。总面积七万平方米的六层商场,连三层都没有布满。香港模式的商品结构,经营单位的交叉,导致商品重叠、管理分散,一系列问题让“新世界”一时难断。

  进还是退?那段时间,郑家纯频繁飞行在京港间。深入的考察后,他认为:一切都能改变。

  原来的新世界商场一层外围店面都是婚纱、窗帘,大玻璃橱窗格外气派,完全是香港模式。没想到,北京人不买账,店面档次与区域内的消费结构有很大的落差。

  郑家纯下令,橱窗店全部改成餐饮。而今的新世界商场外围,被形形色色的中外餐饮包裹,必胜客、麦当劳、肯德基、仙踪林、星巴克……客流上来了,新世界商场活了。

  坊间对新世界商场在内的新世界中心的建筑模式一直有传闻,说建筑设计像一个大漏斗,取的“聚宝盆”的寓意。采访中,郑裕彤面对记者的求证,说,那个位置和天坛比较近,所以想设计得古典一些,就是一个原则:美。对那个漏斗状的“聚宝盆”,郑裕彤手托腮想了一下,笑了,“这么想起来,确实有点聚财的味道。这完全是一种巧合。”但新世界中心的“美”的设计理念被社会认可,因为新世界中心被评为“二十世纪九十年代北京十大建筑”第三名。

  不仅经历过商业上的失败, “新世界”在北京房地产的投资上也有过教训。

  “新世界”最开始建的是公寓,客户都是居住习惯比较一致的业主,租售情况一直看好。这在某种程度上也给“新世界”一个错觉——港式住宅符合北京人的胃口。

  1998年后,“新世界”推出了第一批商品住宅,2座东西向的住宅楼。香港人并不在乎朝向,而北京人恰恰最关心朝向;他们还在楼里设了一条像筒子楼的长长走廊……北京人不能接受。

  最开始设计房子的时候,“新世界”将香港理念分毫不差地拷贝过来,本意是想将自己数十年在香港和世界各地的成熟经验移植到北京。但事与愿违,“新世界”为第一批商品房交了学费。

  在随后的开发中,郑家纯调整方向,一点一点地找到了“北京感觉”,盖出来的房子逐渐博得了北京人的欢心。

  忆起16年累计投资150亿元、在北京投资开发建设的历程,郑家纯理性地总结说,“新世界”经过在内地20多年的发展,人才、资源及投资理念都已经本土化,当初的“水土不服症”几近痊愈,近两年来,业绩稳步增长。应该说,“新世界”与祖国同行,“新世界”在北京的历程也见证着北京的发展。当年初进北京,正是祖国改革开放初期,配套政策不够完善,作为投资者,也缺少本土化经验,“新世界”同样走过弯路;随着政策明朗完善,投资环境日益改善,投资者也不断积累了许多经验,“新世界”的日子一天天好过了;对未来,“新世界”很有信心。国家正在建设和谐社会,和谐社会不仅仅对国家对百姓有利,对投资者也一样有利的。

  采访中,郑氏父子首次正式向外界披露,未来几年,“新世界”还将向北京市的纵深扩张,从而再掀起一个投资高潮。目前,它已与朝阳、大兴、顺义等地进行了不同程度的接触与个别合作,比如亦庄开发区、顺义的丽高王府等。但“新世界”的触角到底将伸向何方,尚不明朗,“新世界”并未透露更多的信息。

  一小时的采访的时间到了,郑裕彤起身要赴北京《财富》论坛会务组报到。随行的人都急急出门,但他却缓步走到墙边,关掉了屋里的灯。一个小小的细节,但留给人的印象深刻。“新世界发展”今日重回香港蓝筹股

  本报讯香港新世界集团上周末透露,香港恒生指数服务有限公司已经宣布,6月6日,新世界旗下的核心上市公司“新世界发展”将重新出现在香港恒生指数成分股(蓝筹股)的名单中。

  有关股评认为,这反映出香港房地产开发市场的复苏。

  恒生指数的33支成分股每季重新审查一次,通常每年会根据各个股的市值,成交量和行业代表性等进行一次调整。

  2003年,新世界发展因表现较弱,从香港恒生指数股名单中出局。

  对此番重回香港恒生指数成分股,香港新世界集团董事总经理郑家纯表现得相当理性,他总结说,新世界经过在内地20多年的发展,人才、资源及投资理念都已经本土化,当初的“水土不服症”几近痊愈,近两年来,业绩稳步增长,赢回股市中的地位也在情理之中。(李海)

  网络编辑:张宁

  “新世界”近年在京项目1993年4月新世界与北京市崇文区在人民大会堂正式签订全面合作协议及旧城改造项目合同。1995年崇外大街70米道路拓展——大市政改、扩建工程开始,出资12.9亿元,1997年8月全线通车,是北京市第一条也是目前惟一一条地下人行通道建有自动扶梯的市政道路。1998年6月北京新世界中心一期20万平方米投入使用。2000年新康家园一期入住。2000年广安大街——磁器口至幸福大街北口800米道路大市政拆迁工程,出资5.8亿元。2000年11月北京新世界中心二期4.4万平方米商场开业。2001年1月北京正仁大厦投入使用。2001年3月北京新世界中心二期服务式公寓泰华公寓开始推售。2001年3月北京新世界中心选为二十世纪九十年代北京市十大建筑。2001年10月新景家园一期入住。2001年10月新世界家园一期入住。2001年新康家园二期入住。2002年8月推出北京丽高王府别墅。2002年10月1.4万平方米新阳商务楼落成。2003年12月新康家园三期入住。2004年5月新景家园4000多户居民回迁。2004年5月新裕家园8.2万平方米3号、4号楼入住。2005年2月新怡家园一期12万平方米入住。2005年3月新世界家园二期入住。


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