三大风险给异地房地产投资泼冷水

　　张立 特约撰稿

　　众多的外地房产项目进入上海宣传其广阔的投资前景，高额的投资回报。异地投资置业，似乎正在成为在新形势下投资理财最为重要、最有前景的工具。但实战经验告诉投资者，异地投资需谨慎，切忌盲目跟风。

    三、四线城市市场风险大

　　市场性风险主要是指由于市场供需状况引发的投资风险。目前对于绝大多数房产投资者而言，三线、四线城市最吸引其前往置业投资的原因在于房地产商品的绝对低价，这种绝对低价的诱惑正是诱导投资者冲动置业、盲目跟风的主要原因。

　　但是，绝大多数投资者并没有对项目所在地的经济情况、消费能力以及市场需求状况进行深度的市场调研，并不了解这种低价位的深层次原因。

　　事实上，对于多数三线尤其是四线城市而言，居民收入有限，消费能力不强，难以承付较高的房价支出；住宅商品化程度不高，居民一般都已经拥有自住用房；外来人口有限，租赁市场疲软；城市动拆迁力度有限，难以形成类似上海这种房地产发展中不可或缺的被动性需求；城市经济容量不足，难以形成商业房地产繁荣的基础支撑。诸此种种，是由当地房地产市场发展的状况以及经济发展水平决定的，这种市场性风险直接影响到投资者的投资收益，而且在短时间内是无法发生实质性变化的。

    异地开发商存在信用风险

　　伴随着房地产市场的发展，前些年开发商信用问题似乎已经引起了诸多投资者的重视。但是，在高额利润的诱惑下，在投资渠道单一化的今天，许多投资者又开始忽略了潜在的信用风险。

　　“零风险高回报”的商业房地产项目越来越多的出现在市场之中，打着前三年8%的回报，以后若干年内逐步提升回报的房地产项目充斥市场。而通过此类运作，拉高房产销售价格作为前三年投资回报，三年后项目陷入困境的项目则比比皆是。

　　没有天上掉馅饼的好事，投资者必须时刻牢记。事实上，现有开发商无论其实力强弱、信用高低，均希望通过预收房款来维持其房地产开发的资金链，是勿庸置疑和无可厚非的。但是，对于缺乏实力和信用的开发商，存在着赚一票即退出的心理，对投资者构成较大信用威胁。同时，由于信息不对称，缺乏信用的开发商通过虚构项目周边规划、夸大项目市场前景从而套现资金的案例层出不穷。在此背景下，加大对房地产开发企业及其相关运作企业的信用评级和项目评估，不可或缺。

    监控麻烦操作风险大

　　操作风险是针对投资者在投资异地房地产商品之后，由于距离上的关系导致操作层面的风险。投资房地产获取收益无非来自于以下部分，一个是租赁收益，一个是转让增值收益，一个是分红收益（某些商业房地产开始几年以固定回报形式，而后以固定回报加分红收益回报投资者）。对于租赁来说，投资者很难寻找到稳定的投资客源，因此必须委托一家具有较高知名度与品牌度的中介公司进行操作，其中的委托代理关系具有一定的不稳定性；对于转让来说，投资者同样需要委托中介公司进行操作，其中存在着一定的信息不对称，可能会侵害投资者转让过程中的部分收益；分红收益则愈加难以控制，尽管可以采取一系列的监控措施，但是必定会发生一定数量的监控成本，其效果如何，难以衡量。

　　针对异地投资房地产市场中可能出现的种种风险，投资者切忌盲目跟风，小心各种预期收益的诱惑。投资者对于一个项目所在的城市，必须对其经济当量如人口、就业水平、工资水平、人均可支配收入、商业繁荣程度等进行实地调研，选择经济具有较强发展前景，投资区位价值明显，房地产二级市场发展逐步成熟的地区，投资开发商背景雄厚，重视维护企业知名度的房地产项目，才能获取稳定安全的投资收益。

　　（文中将广州、上海、北京、杭州归为一线城市，重庆、武汉、长沙、南京等省会以及各省经济最为发达的城市归为二线，三、四线城市主要是指地级市以下的城市。其他经济有一定发展、却没有发展到成熟阶段的都可以归为三、四线城市。）