日前，农总行出台了个人住房贷款政策调整的意见，对个人住房贷款利率、首付款比例等事项进行了详细规定。记者从上海农行了解到，农行将认真贯彻国家宏观调控政策，并将一如既往地支持居民购买自住普通住房；同时，农行也将按照现代商业银行的经营理念，按照风险与效益对称的原则，区分不同的产品和客户，通过差异化政策，建立科学的利率定价和利率风险管理体系，实现自身效益最大化，促进个人住房贷款业务持续、协调、有效发展。

    贷款利率 客户对号入座

    从今年3月17日起，原个人住房优惠贷款利率被取消了。面对新政策下基准利率和基准利率的0.9倍这样两个不同的标准，很多贷款买房者都犯糊涂了:到底自己属于哪一档?上海农行房贷细则如此划分:对于3月17日前取得农行个人住房贷款并执行优惠利率的客户，利率调整从明年1月1日开始，农行规定，在2006年1月1日利率调整时无不良信用(即无到期未还本金、利息或罚息)的，可对其贷款利率按照基准利率的0.9倍执行；对于至利率调整时有不良信用的客户，届时贷款利率将调整为期限基准利率，或根据借款人风险状况进行一定幅度的上浮。对于大部分具有良好信用的农行借款人来说，他们将得到农行优惠的贷款利率。

    对于2005年3月17日以后新发放的个人住房贷款，上海农行提出，对借款人购买的第一套自住普通商品住房(含经济适用房)实行下限利率；同时，对借款人支付首付款比例较高的、借款人为农行个人优质客户的、借款人购买农行总分行级房地产优质客户开发的住房，或满足其他相关条件，可在基准利率的基础上进行一定程度的下浮。但对同一借款人及其配偶申请第三套个人住房贷款的，必须实行基准利率或适当上浮。

    房贷首付款 到底付多少

    对于手中流动资金不多的市民来说，首付款比例问题将影响到是否能成功买房。目前，关于首付款的比例问题，上海农行明确规定，最低首付款比例由原先的20%提高到30%。同时，支行在办理个人住房贷款时，应通过人民银行征信系统和该行信贷管理系统查询借款人及其配偶已购房屋情况，对借款人及其配偶贷款购买第二套及第二套以上住房的，渐次提高首付款比例。对于明显属投机炒作购房行为的，不予贷款支持。

    贷款期限利率如何调整

    对于贷款老客户来说，明年1月1日开始调整新利率，调整时贷款期限是根据整笔贷款期限而不是剩余贷款期限确定相应档次基准利率。例如，一笔贷款期限为6年，至2006年1月1日已正常归还3年，剩余贷款期限为3年，利率调整时执行5年期以上贷款利率，而不是执行3年期贷款利率。

    不良信用记录如何计算

    贷款者可能在2006年1月1日之前有过不良信用记录，特别是有过逾期还款记录，但2006年1月1日前已全部还清，而且没有新的逾期，那么上海农行对于这样的情况不算有不良信用，可以享受同期限贷款下限利率。

    借款人提前还款并缩短贷款期限后，执行何种期限的利率?农行规定，根据整笔贷款期限而不是剩余贷款期限确定利率档次，已经计收的利率不作调整。例如，一笔贷款期限为6年，借款人已正常归还3年，现在提前偿还部分贷款本金并缩短贷款期限1年，则剩余贷款期限由3年变为2年，银行在执行时按照5年期贷款利率而不是2年期贷款利率。