6月1日，是对个人购买住房不足2年转手交易全额征收营业税的起点日子,被业内人士称之为“6.1”大限——

    这些天来，与上海、广州等地房地产交易中心或中介机构的门庭若市相比，三亚房地产交易中心依旧如常的冷清。今年5月11日，国家建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》）———从今天起，国家将调整 住房转让营业税税收，个人购买住宅不足两年转手的，将按售房收入全额征收营业税。也就是说,炒房者将面临多“出血”的考验，这无疑在中国二手房市场掀起狂澜，许多地方的二手房过户猛然激增。

    但是，作为海南房地产市场“标杆”的三亚，不畏“6·1”大限。

    房税影响产生已久

    业内认为，《意见》对房地产市场影响最大的，是调整住房转让营业税税收。其实，三亚房地产的税收影响早已产生。

    去年底，三亚市政府下发了《关于印发加强部门配合做好房地产税收管理工作实施方案的通知》，从今年1月1日起，在原征收营业税、契税的基础上，开征了土地增值税、个人所得税等。其中，土地增值税为增值部分的30%，个人所得税为增值部分的20%。无疑，房地产交易的获利空间大大缩小了。

    今年以来，进行二手房交易的三级市场交易几乎完全萎缩。今年前4个月的交易办证量与去年同期相比，减少幅度超过70%。业内估算，按目前的办证量推算，今年三亚二手房房地产办证量可能只有10万平方米，相当于2000年以前的交易量，而去年二手房交易办证量是40万平方米。

    三级市场萎缩也影响到了进行商品房销售的二级市场。今年以来，三亚房地产交易量一反近几年快速增长的态势，成交量和成交额都大幅减少。据三亚市国土资源局统计，今年2月和3月，全市房屋和土地成交量仅50宗，成交额414.8万元。而去年2月和3月，这两个数字分别是555宗、1.09亿元。

    有关人士向记者演示了有关税收的计算方式。以一套80万元的商品房转卖到100万元为例，“6·1”前三亚要征收营业税、个人所得税和土地增值税总计9.41万元；“6·1”后按国家的征收政策，三税合计为11.88万元。

    业内认为，“6·1”前后，三亚的税收差额不大，因而影响也不大。但对于投资型购买者而言，二手房市场交易的低迷必然会影响到他们购买新商品房的信心。

    间接影响购房市场

    此次七部委的《意见》，针对的是房价增长过快的长三角地区，从市场行情看，上海和杭州等地的房地产市场交易已趋冷淡，出现房价下调、购房者持币观望等状况。

    作为房地产业和旅游业相嫁接的产物，三亚旅游房地产有其特殊性———90%的购房市场在岛外，而以上海、杭州、宁波、温州为主干线的“长三角”购房量占购房市场的半数。其中，上海占30%，浙江、江苏各占10%。三亚市房地产交易管理所所长蔡兴业表示，由于“长三角”是此次调整的重中之重，对于当地购房者的心理影响很大，必然会影响到他们来三亚购房的积极性。

    即便在这90%的岛外购房大军中，其购房目的也不尽相同。据三亚市房地产协会调查，有30%是用于长期居住；30%是投资置业；另外30%则出于投机心理，看市场行情而定，而真正的炒房族只占15%。此次调整营业税税收，挤掉的将是这15%的炒房“水份”。

    《意见》下来后，三亚市房协对三亚部分楼盘退房情况进行调查。房协副秘书长刘树国说，目前退房率只有5%—6%左右，这些都是未正式签订购房合同的内部认购或预订。再者， 三亚旅游房地产已随旅游季节进入销售淡季，至于对购房市场的影响有多大，还有待于进一步观察。

    房价波动不会太大

    目前，三亚一线海景房均价达8000元/平方米；二线海景房均价约6000元/平方米；河景房约4000元/平方米；受创维鸿洲开发的时代海岸拉动，市区房价也升至4000元/平方米左右。购房主体市场可能会缩小，会不会令三亚房地产价格产生波动？

    蔡兴业认为，三亚是中国唯一的热带滨海旅游城市，拥有独特的地缘位置及难得的稀缺资源。与此同时，城市功能配套正日臻完善，基础医疗、教育设施等也逐步满足外地购房者的需求。这一切，决定了三亚房地产市场价格仍有上涨空间。

    三亚房地产业内人士对“6·1”大限也普遍反应平静。三亚国嘉房地产开发公司负责人张甲人认为，海南房地产均价并未超过警戒线。三亚一线海景房价格虽高，但作为稀缺资源有其特定的购房群体，不在此次调控范围之内。此外，三亚房地产的功能定位是养老和度假，而非普通住宅，其性价比相对中心城市已是非常便宜。经过几年建设发展，一大批环境好、密度低、面积大、建筑豪华的高档商品房正进入楼市,满足富豪一族的需求。由此可见，三亚房地产市场价格仍会上涨，只是上涨的速度快慢而已。

    蔡兴业分析，从目前情况看，已开盘的楼盘将保持原有价位，新开楼盘可能会适当调整房价。所以在价格上不会有太大波动，只是销售会暂时进入一个平淡期。

    出击“两区一都市”

    三亚是山、海、河、城等景观俱佳的城市，景观和生活感受独特的各色商品房，分布在城市各个区域。统计显示，今年第一季度，三亚市固定资产投资总额69514万元, 同比增长28.30%；房地产开发投资总额24474万元，同比增长105.40%。房地产开发投资总额依然占固定资产投资总额很大比重。勿庸置疑，房地产的贡献值和拉动力已使其紧随旅游业，成为三亚两大支柱产业之一。

    因此，三亚房地产打出了“中国最理想的第二居住地”的口号，并为外界熟知和接受。相对“第一居住地”完全为了满足居住的需求，“第二居住地”则是为了满足度假生活需要，其物业特征之一就是流动性，具有显著的产业意义和投资价值。

    今年，三亚市政府在《政府工作报告》中提出，要促进房地产业由粗放型增长向集约型增长转变，今年要完成房屋新增建设面积100万平方米、交易面积100万平方米。“双百万”目标任务，依然要靠岛外购房群体来消化。针对此，三亚房地产业已瞄准了“两区一都市”———即“长三角”等经济发达地区、东北等高寒地区和北京市。今年6月24日—27日，三亚将按原计划，参加“中国·上海第17届房展会”进行整体促销。情况表明，“6·1”之后，三亚房地产企业依然看好“长三角”市场。

    此外，三亚还计划在今明两年内，新建10万平米经济适用房，满足当地中低收入家庭的住房需求。据悉，新建经济适用房的价格将与商品房拉开明显差距，发展本地市场。

    不管怎么说，《意见》是一个强烈的政策信号，预示着中国房地产市场必然要进入一个平整期，无论海南和三亚的房地产业也在所难免。