对不良信用户和炒房户不予优惠

    个人住房市场交易量开始下降

    未来维持平稳发展态势

    从今年3月17日起，中国人民银行决定，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，并实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0．9倍。这项利率政策执行两个多月来，种种迹象显示，曾经高速发展的个人住房贷款业务转入了平稳运行阶段。

    银行实行差别利率

    据人行南昌中心支行调查，目前，各国有商业银行总行根据房贷利率政策，陆续出台了住房贷款利率实施细则。出于同业竞争原因，各家银行个人住房贷款利率执行水平大同小异，均按相应期限档次的贷款基准利率下浮10％。全省金融机构对个人住房贷款的最低首付款比例普遍规定为30％。但有些银行对南昌市有所优待，例如农行规定，南昌市的首付比例为20％，其他地区为30％。可见，商业银行对住房贷款仍一往情深，在利率执行上普遍实行下限，担心的不是贷款风险而是失去市场。

    受一系列宏观调控政策影响，各家商业银行普遍实行差异化利率。例如，农行只针对无不良信用（即无到期未还本金、利息或罚息）的客户给予利率下浮，对已经出现不良信用的客户，实行基准利率或根据借款人风险状况再上浮利率；对借款人购买的第一套自住商品房给予利率优惠，但对同一借款人及其配偶申请第三套个人住房贷款的，则不给予利率优惠或适当上浮。 　

    银行调整个人住房贷款政策传递出两个信息：一是银行业继续支持居民购买自住普通住房；二是银行业将按照风险与效益对称的原则，区分不同的产品和客户，实行差异化利率政策。

    成交量开始下降

    由于贷款利率增幅不大，如5年期以上个人住房贷款利率为6．12％，下浮10％后为5．51％，比原优惠利率5．31％仅高0．2个百分点，故这项新政策出台对江西省个人住房贷款影响暂时不大，居民购买住房的热情不会明显下降。据人行南昌中心支行最近进行的居民储蓄问卷调查，有23．25％的居民准备在未来3个月内购买住房，较去年四季度和去年同期均提高2．75个百分点，高于全国平均水平。

    随着4月底国务院提出加强房地产市场引导和调控八项措施，老百姓购房也日渐理性。记者从各家银行了解到，截至5月底，江西省个人住房贷款增量与去年同期相比，差别不大，有些银行出现了萎缩。业内人士认为，个人住房市场交易量开始萎缩，这意味着近期房价不可能再现以往的涨幅。

    这是否意味房价将出现一轮下跌呢？一些金融专家也不认可：首先，因为国家出台调控房价的政策都说要稳定房价，抑制房价过快增长势头，没有说要促使房价下跌；其次，各家商业银行对北京、上海等房价上涨过快的地方实行首付四五成的比例，对江西省则实行三成首付，南昌市还更低，这也说明各家商业银行认为我省房价总体上仍比较合理；其三，各级政府、银行、投资商都不希望房价下跌。因此，从长远看，江西省个人住房市场将维持平稳发展的态势。