|
我国房地产市场总体价格已经开始起泡，这是不争的事实，在经济社会各层面已经取得广泛共识。如何理解已实施的宏观调控措施，今后是否会进一步深化调控，以及采取何种手段深化调控？这些问题不仅对房地产市场的运行和房产开发商有直接影响，也将对购房者产生巨大的、潜移默化的消费导向作用。
宏观调控下的市场反应
政府对房地产市场进行宏观调控的方法和领域，随着对房地产泡沫危害性的认识日益加深而正在发生变化。
前一阶段的调控，主要集中在市场的供方领域(市场卖方)，如控制土地与信贷的投放、项目自有资金比例不低于35%等措施。这些措施紧缩了房地产行业的资源供应，抬高了行业门槛，致使房地产市场的进一步发展在房价持续恶性上涨的背景下，在产业链的源头上出现了资源严重紧缺的现象。
对开发商而言，整顿市场秩序，规范行业行为，遏制投机炒卖，淘汰不合格企业是前阶段宏观调控的直接目的，对平抑房价反而没有切身感受和利益动因；对以改善居住条件为主要目的的消费者而言，土地供应少了，企业信贷紧了，造房成本高了，市场上供应的房子肯定会少了，房价多半还会涨，此时不买待何时；对投资(投机)者而言，土地供应越少，造房成本越高，价格越会涨，买进恰逢现在进行时。市场的供方和需方在房价还要上涨的认识理解上显得相当一致，在某种程度上共同推动了房价的持续恶性上涨(换一个角度看，也为下阶段市场调控构筑了房价的平抑空间)。从单纯的市场均价看调控效果，此阶段的宏观调控事倍功半；但对区域的财税收入和GDP增长率的影响甚少，同时亦控制了今后的商品房新开工面积。
现阶段调控主要集中在需方领域(市场买方)。最具代表性的措施有二，且互为配套：其一是近两次的利率调整。两次的利率调整使住房按揭贷款利率提高了大约50个基点(见附表)，尤其是第二次的利率调整只针对住房按揭贷款。其二是凡未还清以往住房按揭贷款者，不能申请办理新的住房按揭贷款。政府通过这两条措施及近期的其它配套措施(如新购商品房一年内不能上市交易等)，不仅有效地遏制了房价的恶性上涨，而且向市场的供需双方传递了明确的信号：近期或一段时期内针对房产价格持续上涨的宏观调控，已偏向于对需方的调控了。不仅其政策意图十分明显，而且其政策效果也较为突出。今年4月，外地购房者开始大量退房；一手房和二手房交易量骤减，持币观望者增加；除个别中心城区地段外，上海全市的房价平均涨幅已得到有效平抑。
宏观调控的阶段性特点与因果关系
两个阶段的宏观调控重点不一样：前者调控供给，后者调控需求；方法不一样：前者以行政手段居多，后者以利率、税费杠杆为主；目的不一样：前者注重整顿市场秩序、合理投放土地资源，后者注重压缩投机资本的利润空间、增加炒卖过程的机会成本；效果亦不一样：前者清源，后者理乱。两个阶段的宏观调控各为补充，连续运作，和谐互动。
从两个阶段宏观调控的政策设计角度分析其因果关系，整个调控过程颇具对房地产市场的人文关怀。如果前阶段调控不控制土地和信贷的投放，则后阶段调控需求时，势必造成相当部分的土地资源被搁置并引发信贷资金成规模的坏帐。再者，如果前阶段调控不注重控制商品房新开工面积，则后阶段调控需求时，就存在着房地产市场整体滑波的危险，存在着房地产企业和相关企业一蹶不振的可能性，并拖累区域经济的发展速度。由此可看出政府对房地产市场的宏观调控首先是保护，其次是引导。
保护是因为房地产市场发展到今天的规模和格局来之不易，对区域经济和整个城市的发展和投资环境的改善、对我国经济发展模式从投资拉动转型为消费拉动正在作出巨大的、无可替代的贡献；引导是因为房地产市场的发展潜力还十分巨大，随着上海城市经济和城市规划的进一步发展与实施，一个运作机制健全、发展势头良好、满足各阶层需要、带动相关产业共同兴旺的房地产市场是必不可少的。
对比改革开放初期宏观调控时的一放就乱，一乱就收，一收就死的循环格局，此次前后两个阶段对房地产市场的宏观调控，凸显循序渐进、合理适度、保护引导的政策意图，亦是科学发展观和构建和谐社会的指导思想在制定与实施重大市场经济政策时的体现--睿智而成熟的体现。这样的调控显然有益于房地产市场稳定、持续和健康的发展。附表：央行近期的两次利率调整期限调整前(%)04-10-29的调整(%) 05-3-17的调整(%) 利率升幅(%)1-3年(含)4.774.955.180.413-5年(含)4.774.955.270.505年以上 5.045.315.510.47
作者：赵小威
（来源：上海证券报）
| 
