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针对房地产市场的中央政策与地方政策之间的交替性推出，其过程与背景都很耐人寻味
2005年5月，一度高烧不退的上海楼市终于冷下来：成交量萎缩，二手房市场价格下调
，楼市转入买方市场。“从1998年开始，都没有看到，在如此短的时间里，上海出现了如此大的调整。”上海最大的地产中介——中原物业代理有限公司副总经理李锦德对本刊说。
这种颠覆性的市场局面的出现，被业界归功于新近出台的一项政策。5月11日，国务院办公厅向有关部门转发了由中央七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(以下简称《意见》)，并要求各地区、各部门把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
这份将上海楼市“带入盘整期”的《意见》并不令人感到突兀。就在《意见》转发的同一天，建设部副部长刘志峰在房地产估价师和经纪人学会第二次全国代表大会上透露，党中央、国务院领导曾就房价问题做出不下20次批示，而有关部门也就此深入调查研究，广泛听取社会各界的建议。
“建设部和政策研究中心的主要领导，到上海来调研很多次，专门了解市场对以往政策的反应。”中房指数研究院华东分院副院长陈晟说。
中央的调研
从2005年2月底开始，陈晟已经接待了几批决策部门来的调研人员。“规格之高和时间间隔之紧密，都是空前的。同时，银监会也开始对上海、南京、杭州、等地的房地产贷款情况进行专项检查。
“调研的主要形式是开座谈会，了解市场主体对前期政策的反应。”陈晟说。
3月29日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》后的第三天，中原地产的董事总经理李文杰受邀参加了建设部组织的“房地产市场和房价座谈会”。
此次会上，建设部部长汪光焘提出了关于市场形势、房价、土地供应、土地供应价格带来的收益分配、开发商的利润空间、中低收入人群住房保障、拆迁补偿到空置率等涉及房地产不同方面的9大问题，要求来自广州、深圳、上海、南京、北京等地的开发商作答。“仅建设部，为此举办的座谈会就不下10次。”李文杰透露道。
2005年初，上海政府也颁布了一系列稳定楼市的政策。“我认为这些政策之后，虽然房价没有影响，但市场上对楼市的认识已经出现分化，判断的一致性已经出现分歧，不再是坚定不移的看涨。”陈晟说。
虽然他提醒开发商注意这一点，但在建设部调研阶段，开发商对楼市持续走高表示乐观。这种乐观的情绪在座谈会上也流露出来，“这或许成为中央后来出台更有力政策降温楼市的一个原因。”上海一位参与调研的专家判断。
除了“千夫所指”的房价外，中央调研的另一个目的是了解楼市中蕴含的金融风险。“尽管最新的政策在金融上提得很少，但前几次在金融上提得很清晰，有关化解房地产风险对金融的影响的政策目标也非常清晰，将分步骤实施。”陈晟说。
据陈晟分析，2004年第四季度，上海出现房价一天一价的翻倍上涨，“热钱的崛起是一个重要因素。”现在中央出台文件禁止购房不满两年转让，很清晰的是与目前的汇率改革和银行改革接轨，最终的目的是不要因为楼市中的热钱，加大我国汇改和银行改革时的金融风险。但调研时间比较短，判断市场里面的投机客比例和倾向性，“只能来自感受，甚至交易中心统计投资人的来源，也只能凭借护照和非护照。”陈晟说。很多热钱炒家是通过本地购买者来操作，这成为当时调研的一个难点。
4月25日，建设部在上海召开房地产形势座谈会，分析判断当前房地产形势，并对政策走向进行探讨。这次“保密级别很高”的会议可算是中央调研活动的总结。也是在这次会上，国务院副总理曾培炎提出了平抑房价的几点要求。4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场。这便是5月11日推出的对市场产生强烈震荡的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。
上海的自我纠偏
在调研过程中，上海很多协助调研的工作人员都感受到了来自中央的肃杀之气。自房价从去年第四季度畸形快涨以来，上海就扮演着一个“坏孩子”的角色。
对这顶帽子，上海方面显然有点委屈。
“其实中央出的这些政策，上海都有。”上海金融学会理事长朱德林说。
上海调控楼市政策的密集出台始自今年3月。2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》；2005年3月7日，上海对房产交易收5%的差额营业税。
2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，同时实行下限管理。上海银行同业公会也推出指引。
2005年3月26日，上海市政府推出两个“一千万”工程(一千万平米配套商品房，一千万平米经济适用房)，凸显平抑房价的意图。
2005年3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再提供住房贷款及转按揭服务，买二套房执行6.12%的基准利率。
“这些政策，是致力于房地产行业的制度建设。”杨建文说。他是上海社会科学院部门经济研究所副所长，也是上海市人民政府特聘决策咨询研究专家。
上海政府针对楼市的这组政策，除了运用惯常的财税手段外，还加强了调控的连续性。市场一贯的“上有政策，下有对策”的博弈之举，也被政府的连番组合拳化于无形。“这一轮政策，像割韭菜一样。市场对冲政策影响的新招刚冒出来，马上就被政策割去。”荒岛房地产工作室研究发展部经理冯伟说。
比如2005年4月5日，上海市房地资源局推出禁止转按揭的政策，规定有抵押贷款的房屋要转让，必须按“卖出方抵押注销”、“房屋转移登记”、“买进方设立抵押”三个步骤来办理；卖出方应当先还清贷款，在办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记。而以前在实际操作中，各房地产交易中心一直允许交易双方三步并办。
绿城集团一位销售策划人告诉记者，新政策直接卡住通过信贷方式投机房地产的炒家的资金命脉，被视为上海政府抑制楼市投机的王牌。
但不到10天时间，一些地产中介和担保公司便推出“垫资”服务：即中介公司先与卖家和买家双方各签订一份全程委托合同，中介为卖家垫付欠银行贷款的资金以取消所抵押房产的抵押权证；随后，中介受买家委托继续以此抵押房产申请贷款，银行所发放的贷款则直接进入中介账户。
上海政府从4月中旬起严查这类垫资举措。“同时还规定了一个房子转手的沉默期，即使还清银行贷款，取消了房产的抵押权证，房子在几天内还是不能转让。这让垫资中介的资金不能快速回笼，对此项业务打击很有力。”一位炒房人罗宇对记者说。
中央政策VS地方政策
有开发商将国务院5月11日推出的《意见》与上海市政府的政策做了一个比较，认为中央的每条新规，都可与上海政府事先出台的两个“一千万”、调整银行贷款的首付比例等政策相对应。甚至有开发商开玩笑称，中央出台的新政策，是对上海政策的一种肯定。更多的人显然并不这么看。
现在回过头看去，中央自身对房地产市场认识的统一也经历了一个过程。
在2004年下半年，中央相关部委对房地产市场的认识还是各执一词。陈晟当时在帮助建设部、银监会和国土资源部三个部门做课题。
“去年11月时，各部委的观点还都不一致。”他说，“建设部对楼市的情况相对乐观，银行有些担心，国土资源部认为房价关系和地价不大。”但在去年12月之后，几个部委就房地产认识问题初步达成一致。这种高层意见的统一在“两会”期间得到强化。而上海因为高涨的房价，在中央意见高度统一的时候成为“出头鸟”。
与此同时，“两会”期间，一位上海经济学家的“上书”，更强化了中央对上海楼市的判断。当时的上海楼市，多空双方争辩依然激烈。看空楼市的多为独立经济学家和国际投行人士。而政府背景的经济学家，则以上海经济的基本面和经济环境的国际性为后盾，力挺上海楼市坚挺的合理性。
“两会”期间，上海一位曾为政府智囊的经济学家的一封信传到了国务院。在这封篇幅不长的信里，这位经济学家表达了对房产市场高涨房价的担忧，并认为上海的房地产市场存在泡沫。来自看多阵营的“倒戈”之声，顿时引起了中央的重视。“两会”期间，上海的房产调控政策密集出台。“姿态首先要拿出来。相关部门不停地开会，政策一个接一个。”朱德林说。但房价数据依然高歌猛进。据中原地产研究部2005年3月的研究报告，3月上海的楼市指数环比上涨4.48%，涨幅虽然较上月有所回落，但仍处高位运行。
对此，一些看空上海楼市的经济学家批评地方政府的政策力度不够，手下留情。
杨建文说，按上海政府的判断，此前出台的规则实施下去，并留出市场对政策的消化时间，上海楼市可在软着陆的同时，完成楼市制度层面的建设。“政府是制定游戏规则的。而至于运行层面，房价是5000元还是6000元，这个我不管。除非房价导致很大的社会动荡，而这是另外一个层面的问题。”
但汹汹上涨的市场数据显然不能让中央满意上海自身的调控成果。在3月26日国务院颁布的《关于切实稳定住房价格的通知》中，房价已经成为一项重要指标。
“我个人的意见是，培育一个市场不容易，不能再轻易推出政策了。但房价一旦突破10%的上限，政府马上就会释放出新政策。”陈晟说。
陈晟指出，如果一旦市场方还有什么博弈之举，上海和中央政府都有后续的政策牌。除了加大财税政策的力度外，新政策还可能辅以行政手段，比如不准转期房。这种产业政策是市场的“杀手锏”。
稿件来源：《中国新闻周刊》，作者：陈晓
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