一季度全国累计完成房地产开发投资2324亿元,同比增长26.7%,增幅同比下降14.4个百分点,比前2个月回落了0.3个百分点。完成住宅投资1533亿元,增长26.6%,占全部投资的比重为66%,与去年同期保持一致。房地产投资反弹,经济适用房投资同比负增长和占比下降增加了政府调控房地产的决心。

    一季度全国商品房销售价格中,商品住宅平均销售价格上涨13. 5%,涨幅提高7个百分点；商业营业用房的销售价格上涨5.2%；办公楼销售价格下降0.9%。商品住宅销售价格涨幅最高的是上海,涨幅达到19.9%。

    4月27日国务院常务会议提出八项措施加强对房地产的调控和引导(业界称为"新八条"),会议强调"必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题,作为当前加强宏观调控的一个突出任务"。由此可见,前面分析的第一季度楼市旺势不减迫使政府加大了房地产调控力度。4月30日建设部、国家发改委、国家税务总局等7部委联合颁布《关于做好住房价格工作的意见》,7部委联合发文稳定住房价格是对前期国务院"新、老国八条"的具体落实和贯彻,并且是以关注程度最高的住房价格为调控点。

    3-4月的宏观调控政策和气氛影响了楼市买方的预期,在楼价下跌的预期下,买方总希望、也总觉得能再跌一点。上海一楼市专刊3-4月的两次同题调查显示,准备购房者比例从3月5日的91%下降到4月2日的68%,投资、投机性购房需求锐减。

    一手房市场,面对买方观望情绪,开发商依然希望维持房价,促销策略主要运用产品宣传、赠送等方式。4月至今,一手房市场更多地表现为"有价无市"。

    3月初到4月初,有意卖房者比例大幅上升,卖房目的由82%的再投资房产转向63%的获利了结。期望获利收益率从原来的"六到八成"为主跌向"三到五成"为主。根据对上海多数中介的调研,最近一个月来上海新增委托放盘量同比上升了30%,但成交量反而普遍萎缩了六到七成。"五一"黄金周上海二手住房交易量不到上年同期的1/2。

    一手房市场上,尽管开发商不愿意降价,但是,我们预计,观望带来的销售滞缓将迫使资金压力最重的中小开发商首先开始降价促销,变现回笼资金,进而退出房地产行业。而且,由于比价效应,二手房降价将会挤压一手房市价。

    二手房市场上,政府对6月1日以后居住不足2年出售的商品房全额征收营业税(更重要的是,教育等附加费也随之增加),中央明确要求地方政府制定并实行享受优惠政策的普通住房标准,政府在土地出让环节就介入普通商品房的销售价位和套型面积等,这些政策的出台,既增加二手房转让获利的成本,同时也将对二手房市场形成降价压力。因此,我们预计,二手房市场的卖出量将继续大幅放量,卖出价格在"急于出手、获利了结、尽早离场"等心理和行为影响下加速价格下跌。成交量则将随着价格的下降而开始放大。

    尽管国家从3-4月开始加大房地产行业调控力度,商品房市场的观望气氛也越来越浓,但是,受益于上年已售未结算项目、第一季度业绩和第二季度结算项目盈利纷纷增长,行业内主要上市公司纷纷发布上年业绩预增公告。诚然,也有部分上市公司中报净利润同比大幅增加也有基数低的影响(如:北京城建(资讯 行情 论坛)、中华企业(资讯 行情 论坛)等)。我们认为,短期内,房地产上市公司股票的估值可能将主要受到市场定价体系重新确立和投资者情绪波动两方面因素的影响,但我们维持对国内主要房地产公司2005年业绩保持良好增长的预期。