济衰退带动住房抵押贷款利率下降；股市持续下跌使更多人将资金转向房市

    上世纪90年代中期，美国联邦储备委员会主席格林斯潘曾指出美国股市存在“非理性繁荣”，后来美国股市“泡沫”的破灭证明了他的远见。最近，格林斯潘又认为美国房地产市场目前“多沫”。这引起美国经济界对房地产市场“泡沫”及其前 景的担忧。

    房市火热对美经济增长功不可没

    从近几年的情况来看，美国房地产市场的火热对美国经济增长功不可没。虽然2001年美国经济陷入衰退并在复苏阶段长期步履蹒跚，但是房地产市场却始终保持强劲，成为美国经济中少见的亮点之一。有关统计显示，在美国经济发生衰退的2001年，美国房地产市场的发展使经济增长率提高了至少0.5个百分点。如果没有房地产市场的火爆，当年美国经济的增长率就不是最终统计的0.5％，而很可能是负增长。

    “发烧”的原因主要有两个

    近几年促使美国房地产市场“发烧”的原因主要有两个：一是经济衰退和复苏乏力促使美联储一再降息，从而也带动住房抵押贷款利率下降。2001年美国发生经济衰退和遭受“9·11”恐怖袭击之后，美联储为刺激经济复苏曾连续13次调低利率，使美国的短期利率降至40多年来的最低水平。因此，美国用于购房的30年期抵押贷款利率也随之下降。这是推动房地产市场“发烧”的最主要原因。二是前几年美国股市持续下跌使更多的人将资金转向房地产市场。有关统计显示，2001年初到2002年10月，美国家庭在股市暴跌中损失的财富大约近8万亿美元，而同期美国人从投资房地产得到的收益约2.7万亿美元。这两大因素是促使近几年美国房地产市场持续升温的主要原因。

    出乎不少人意料的是，随着美国股市的复苏和利率的提高，许多人预测的今年房地产市场将要降温的情况并没有出现。比如，4月份美国的新房销售量以年率计算达130多万套，旧房销售量以年率计更高达718万套，均创历史最高纪录。

    有没有“泡沫”或“泡沫”多大，众说纷纭

    目前，美国房地产市场持续火热的不利影响已经开始显现。有人认为，最明显的是房屋价格持续飙升导致住房市场“泡沫”急剧涌现。据美国房地产经纪人协会公布的数字，4月份美国旧房的全国平均中间价达到每栋20.6万美元，比去年同期增长了15.1％，也是历史上首次突破20万美元大关。美国新房销售中间价4月份涨到了23.08万美元，也比去年同期有较大幅度上涨。有关统计显示，2000年以来美国全国的住房价格增长了1／3以上。过去10年是二战以来美国房价上涨最快的10年。

    美国房地产市场目前到底有没有“泡沫”或者说到底有多大的“泡沫”，分析家们目前还众说纷纭，莫衷一是。但是格林斯潘已经比较肯定地说，虽然目前还看不到全国性的房地产“泡沫”，但至少在局部地区已经存在不小的“泡沫”。从目前情况看，美国的住房市场似乎不会很快降温。房地产市场是否会像前几年的股市一样积聚“泡沫”并最终“泡沫”破裂，已越来越引起人们的关注和担忧。