下一步的走势是什么？前一段的宏观调控，特别是非价格性的宏观调控已经带来了效果，这是一个好消息，但是也有坏消息。

    房地产的问题，三分之一其实是宏观经济的问题，三分之一是金融的问题，剩下三分之一才是房地产真正的问题。过去几年中国的物价我们以CPI计算，经历了700多点的波动，但是我们的利率基本上没有太大的变化只有微调，0.27的调整，这么 大700多点的波动，证明我们真实利率有了非常大的波动。

    这个波动导致的结果，就是在实际利率过低，甚至可以说超低的情况下，导致的虚假的繁荣和虚假的需求，所有的需求都是货币的需求，所有的需求是和价格联系在一起，而我们目前的价格是超低的价格，超低的价格支持的需求是虚假的需求，因此繁荣也是虚假的繁荣。总需求膨胀过热还有集中体现在某些领域，我们知道主要就是在资产的领域。好比说我们证券市场机会不太好，没有人能够涨得起来，最后所有万千宠爱在一身，这万千宠爱就在房地产，我想这是第一点。第二点我们知道房价的租售比，就是房子的价格是越来越高，而租金在很多地方越来越低，这两者的背离就像PE值一样，PE值就是反映股票市场有没有泡沫的值，租金和销售市场的价格就能体现目前房地产泡沫有多么严重，这是两个最基本的问题。第三个观点就是当出现了这么一个泡沫，或者出现总需求的膨胀，采取什么办法调控，政府采取价格调控的手段和非价格调控的手段，就目前为止，实际上是以非价格调控手段为主，这是可以理解的。因为我们目前价格调控包括利率和汇率的问题比较复杂，特别是涉及到汇率的问题，更加复杂。所以我们在目前实际上就采取了一种非价格调控的手段。在我看来，“新国八条”最新的政策实际上它主要是一种行政的调控，或者是一种非价格的调控，它调控的手段也就是那么几种，一个是提高供给，主要是反映在第二条加大土地的供应；第二就是改善结构，就是说把中低档的房，包括经济适用房，加大他们的面积，加大他们在整个生产中的比重，带来的一个结果就是均价会下降。就好比北京所有的房子，三环以内的房子，四环以内的房子全部停建，所有的房子都在四环以外开工，北京市的房价就下来了。这是什么？是一种数字游戏，不是真正的房价的下降。房价下降应该是指就好象我们脚下这片地，明年的价格比今年的价格低，我认为这才是真正的下降，但是目前主要采取的办法是结构调整。在这个意见里面，第一条、第五条、第六条都反映了这样一个思路。再一个思路就是降低流动性，打一个比方就是朝高速运转的车子掺沙子，比如说征税，银行贷款等等，这些都有掺沙子的办法，这里面第三条、第四条、第七条都有这个管理；最后就是信息的管理体现在第八条，所有这些都是非价格调控的办法，可以降低流动性，可以使得房地产的杠杆效应下来，使得对需求也有作用效果。两者可以替代。下一步的走势是什么？前一段的宏观调控，特别是非价格性的宏观调控已经带来了效果，这是一个好消息，但是也有坏消息。房地产的情况非常像股票市场、证券市场，比如说股票市场上的制度不规范，房地产市场制度也不规范，股票市场曾经有一段出现股价息高的问题，现在房地产价格息高也同样存在。政府曾经对股票市场有所调控，现在对房地产市场也有所调控，调控的手段也是价格调控和非价格调控相并列。到目前为止我们主要是用非价格型的调控，具体到“新国八条”来看，我判断，不可能真正调控需求，不可能真正调控房价，它更多的是一种数字游戏带来的结果。“新国八条”也不能解决深层制度的问题，并不是说这个政策不好，但是其效果非常有限，不能真正解决息高的房价。

    所以带来的坏消息就是下一步可能出台新的政策。新政策在哪里，比如说利率的调整，我相信利率的调整对房地产带来的影响，会比我们现在很多人想象的要大得多。（作者系国资委宏观研究部部长）