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本报记者 王小霞
每10元房地产投资中就有近1．3元来自境外逐利资金，每10个买房人中就有2个买主是境外或外地人士。一位房地产业界人士这样解析外资的“涌动”。
“从2003年年底开始到现在，海外基金投资中国楼市的热情丝毫不减。”一位金融
专家告诉中国经济时报记者，这些“热钱”一是为了预期上海商品房有增值潜力，二是为了博弈人民币升值。具有投机性、逐利性和短期性特点的“热钱”在汇率平稳时，获取房地产收益；一旦汇率发生变动，“热钱”抛售物业，结汇流出，获取房价上涨和人民币升值后的双份收益。
海外热钱聚集房地产
“海外热钱不断加大对中国房地产市场的投资，与预期人民币升值有非常直接的关系。”中国社会科学院金融研究所尹中立在接受本报记者采访时表示，仔细分析人民银行前几天发布的2004年上海市金融运行报告来看，其中的数据显示海外资金在房地产领域所占的比例不算少。而且，从2003年开始中国一直面临人民币升值的压力，从2003年下半年开始，海外热钱也开始加快速度进入中国房地产市场，这与人民币升值的压力相伴相随。
央行在2004年上海市金融运行报告中称，2004年前11个月，涌入上海房地产市场的境外资金总量超过222亿元。其中约150亿元用于房地产开发，占当年上海房地产开发总投资的12．7％；约70亿元用于购房，境外、外地人士已占到上海购房者的近20％。
在2004年的上海房地产市场，境外购房总套数的13％是被购买5套以上房屋的境外单位和个人买走，其中境外单位最多累计购买房屋127套，境外个人最多累计购买房屋115套。在2004年内，就有近20％的境外购房已经转让，投机性购房情况日趋明显。
据仲量联行统计，今年1至3月，海外基金在国内房地产市场的投资金额已经相当于2004年全年的投资量。4月以来，大手笔的收购项目仍在不断上演：麦格理银行8亿元收购上海新茂大厦，高盛8．9亿元购入百腾大厦。最高金额的收购纪录由此被不断刷新。
与此同时，“现在，很多海外客户通过转按揭业务将美元贷款转为人民币贷款。”上海某银行相关负责人向媒体表示，这些已经在上海购买了房产的海外人士多认为人民币升值的可能性极大，于是他们通过转换贷款币种的方式，期待从这一轮升值中获利。具体的做法是：通过外资银行的转按揭服务，将美元贷款转成人民币贷款。一旦人民币升值，他们的负债将随之一次性减少。
利益集团推动人民币升值
有统计表明，2003年末我国外汇储备增加约1169亿美元，但贸易顺差仅为255．3亿美元，外商直接投资约为570亿美元，缺口约344亿美元，其中可能就有大量的投机资金在其中；2004年外汇储备余额6099亿美元，同比增加了51．3％，新增2000多亿美元，其中具有大规模的投机资金。
复旦大学房地产中心主任尹伯成表示，一旦人民币果然如预期一样在年内升值，将可能会有两种结果产生：一是升值预期中的资金流动，即当市场预期人民币将要升值时，大量的短期投机性资金将涌入中国，这些“游资”中相当一部分将流向房地产市场，从而推高房地产价格；二是人民币升值之后资金产生的流动性。
人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，或者投资者预期货币将持续升值，则将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬。同时，人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买力将大量进入资产领域，其中房地产将成为货币进入的主要方面。
如果投资者普遍预期人民币还将持续升值，这种预期对于流动性效应和财富效应将产生明显的放大效果，从而带动房地产价格的大幅上涨。例如日本在接受了“广场协议”之后，1985－1990年间日元大幅升值，1985年1美元兑换260日元，到了20世纪90年代，创下了1美元兑换79．5日元的新纪录。在日元大幅升值的同时，大量资金投入房地产市场，日本地产价格指数上涨了4倍多，并最终酝酿成巨大的泡沫。20世纪90年代之后，地产泡沫破灭，日本不动产整体跌幅达到了75％。这种经历不仅出现在日本，台湾在货币持续升值之后同样经历了由暴涨到暴跌的过程，对经济造成了严重损害。
相反，如果投资者认为升值是一步到位，则升息之前涌入的大量游资可能会选择获利后撤出的策略，游资大规模退出则可能会导致房地产价格的大幅下跌。
“由于房地产业所占经济的比重相当大，房地产行业已经成了中国最强大的游说团体，因此需要警惕房地产利益集团所施加的升值压力。”摩根士丹利首席经济学家谢国忠表示，据其观察，很多和房地产相关的利益集团正在倾向于推动这个政策。
市场变数无法确定
中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军认为，5月11日，七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，从政策上遏制房价涨幅的举措，有利于缓解当前巨大的人民币升值压力。
有分析认为，此次七部委的联合新政正是为了挤压房地产水分，挤压游资的利润空间。一方面，海外金融机构再三要求人民币升值。摩根大通中国研究部主管及首席经济师龚方雄认为，在人民币利率提高了27个基点后，今年宏观调控可能会更多地运用汇率工具，逐渐放宽人民币波动的幅度将是中国汇率改革的第一步，今年人民币兑美元大致会升值7％。雷曼兄弟则预测，人民币兑美元汇率到今年年底将升至1美元兑7．9元人民币，即人民币将一次性升值5％。
另一方面，伴随国外人民币升值呼声的海外热钱不断进入中国房地产市场，在一定程度上抬高了房价。再加上内资的不断跟风以及国内消费者“买涨不买跌”的心理，双重压力致使中国一些大城市的房地产市场发展过快，房价涨速过高，泡沫危机显现。
“近期，国务院副总理吴仪曾经表态汇率改革只是时间问题，被投资者认为是一个重要的升值信号。由于赌人民币升值，游资以及热钱的过多进入，对房地产造成非常不稳定的局面。如果人民币年内不升值，再加上政策连续的调控和稳定房价，热钱抽走，又将导致房价大幅下跌，对中国经济稳定发展产生影响。”一位房地产研究专家分析认为，此次政策调控的效果到底会如何，目前市场表现尚不明确，房地产的发展仍然有待进一步观察。
“对于房地产市场来说，虽然众多地产商都期望今年将会是平稳发展的一年，但是随着调控重心的转移，金融领域内利率和汇率的不确定性却给市场带来了更多的变数。”一位金融评论家这样认为。
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