|
本报记者 谢光飞
5月28日，在由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国土地估价师协会和中国指数研究院联合举办的“蓝筹地产聚焦十大潜力城市”研讨会上，来自国土资源部以及北京、上海、重庆、广东、深圳、天津的政府官员与土地行业的专家学者、著名的开发商一起共同探讨新政与土地利用开发问题。
国土资源部：
用地要走集约化道路
廖永林（国土资源部土地利用司司长）：我国人多地少，特别是人均耕地面积少，决定了我们必须调整土地利用结构和转变经济增长方式，包括土地利用方式，充分发挥和挖掘土地潜力，走土地集约利用的道路。
根据国土资源部的土地调查结果，到2004年，我国的农业用地、建设用地和未利用地，分别为98．55亿亩、4．73亿亩、3．22亿亩。其中耕地为13．87亿亩，工业用地一共是13．86亿亩；其中跟房地产开发有关的城市建设用地是5100万亩，农村大概是2．4亿亩。
据有关部门推断，未来10年到20年要保证粮食安全，至少要保证18亿到19亿亩耕地。交通和水利建设每年都需要大量用地，因此要充分发挥和挖掘土地潜力，提高城市土地利用的价值。
我国目前正处于工业化城市发展阶段，不同类型的城市土地利用程度和强度也有差异，需要进行城市土地调整结构，根据实际情况，既要有以外延抑制城市扩大规模而大量占有农耕地为主的发展模式，又要有以内涵挖掘为主、充分发挥城市已有用地潜力的集约模式。
根据调查结果，一些城市建设用地总面积已经达到很高的水平，如果再大量占有农用资源搞建设，扩大城市规模，农业和城市发展都将变得无地可用，这将严重影响城市的可持续发展和人民群众生活水平的提高。从未来发展看，城市用地必须走挖掘城市内部潜力的集约化道路。
从全国城市集约用地试点情况看，水平差异明显。国家国土资源部成立以来在全国搞了7个试点，分别从宏观、中观、微观层次对这些城市进行评价，结果在宏观层面上东部城市能够达到集约程度，有5个城市达到了适度的集约利用水平。
如天津市的中心城区用地水平达到了88％，成都有两个指标还处于较低的水平。从中观评价来看，把城市用地分为住宅、工业和商业用地分别进行评价，结果是天津的内环线和中环线之间利用水平达到了83．3％，内环线达到了83．8％。济南居住区面积接近40％，达到集约程度的是25．24％，商业达到了25．05％，工业达到了25％。从微观层面上看，济南居住用地是6个，适度用地是4个，集约用地是5个，过度用地是9个。
为了贯彻国务院关于深化改革、严格土地管理的决定，国土资源部组织开展了对全国各个城市的闲置土地、空闲土地和批了以后没用土地的调查，通过这三个土地调查发现，土地使用前量比较大，利用不充分的农村闲置用地、已有建设用地非常大。
据建设部的统计，通过推进城市化，合理规划住宅户型，提高土地利用的集约程度，到2020年可实现城乡建设用地与集约用地的共同发展，两者此消彼长大概是我们需要的结果。
在目前的情况下，应该采取多种措施，从政策、体制和计划上促进土地的集约利用。如通过充分发挥土地利用规划总体的调节作用，达到土地集约利用的优化、产业布局的合理，减少城乡经济的空间布局和结构中存在的问题。现在很多户型不合理，比较分散。
目前，农村的用地比城市要高50％左右，有些用地既要修铁路又要修公路，要解决不同部门用地建设的矛盾。前两天我从广东回来，同一条线上要修5条路。这些都需要利用和实施土地规划来解决问题。
国家还要制定和实施新的土地利用标准。这里，首先要完善土地制度，依据国家宏观调控政策，确立禁止和限制供地的范围，严格限制高耗能和高污染的建设项目。
第二要修订和完善土地的定额。我国独立闲置的用地占全国总面积的60％以上，将农村建设用地一并考虑，对这些目前还是靠定额标准进行管理，因此要促进集约用地发展。
第三要建立和完善固定资产控制指标，严格执行国土资源部工业项目建设指标规定，对工业用地实现“双控”。在经济发达地区，投资要有强度，土地利用要达到一定的集约水平。同时要落实国家对中低价格的商品房和经济适用房的指标。
第四是要建立土地集约使用考核体系，全面开展土地集约评价工作。从国际市场看，反映土地利用评价指标的主要有土地价格的变化指标、土地投入指标、土地强度指标以及工业住宅商业的比例，还有布局。所以我们要建立符合当前经济发展水平的土地资源利用和评价的考核标准，通过正确的指引促进城乡土地集约利用水平的提高。
第五是结合城市发展的要求和土地供应的条件制定不同的标准，作为出让土地使用前的条件，要注意充分发挥市场竞争机制的作用，公开、公正、合理利用土地资源。
第六、完善政策，鼓励和增加农村建设用地。
第七、加强监督，促进利用。通过法律和经济的手段促使没有利用和低效利用的土地得到充分的利用。
第八、要进一步研究和制定鼓励集约用地的相关政策，促进资源和社会协调发展。
朱道林（中国农业大学教授）：根据国土资源部监测的结果看，尽管我们最近几年土地供给的总量有所降低，尤其是今年的一季度有所降低，但是从区域来看部分城市还在增加，住宅的用地都是在增长。总体来看，房价的增长远远高于地价的增长。去年房价的增长最高达到2位数以上，目前的基准地价，对地价的控制还是起到了比较明显的作用。
俞明轩（中国人民大学副教授）：早在上个世纪80年代中期，我国提出了合理利用每一寸土地的政策，未来地价的走势应该是和这个基本国策联系在一起的，不管是开发商还是各级政府、居民都有责任和义务落实这个基本国策。
我认为地价关系到国家的利益，房价关系到消费的利益，国家利益和个人利益要协调发展。国土资源部要完善土地利用制度，把地价和土地利用程度联系在一起，并且跟踪评价，将来可以把地价和城乡土地市场一体化联在一起。
六大城市
土地价格分析与预测
李劲松（北京市土地利用事务中心副主任）：我认为北京市房地产市场这些年来发展一直是比较稳定的，这次七部委政策出台以后，对北京市的影响相对也是比较平稳的。1到4月份的房价，与去年没有发生特别大的波动。北京市的房价是有其房屋实质价值支撑的，这些年来北京市在基础设施方面投入投了大量资金，北京市房地产实质的价值是在提高的。所以房价有一定的增长，也属正常。当然不排除个别项目有可能偏离它的价值稍微多一些，但是总体来说，北京的房价我个人认为没有偏离它的价值。从购买的人群来看，北京大多数购房人是实际的住宅消费者，投资的行为相对少一些。
北京现在对于土地集约利用要求越来越高，下一步将加大对闲置土地的清理力度，对于以前供应的土地，会采用多种渠道去正确引导开发商，让它们进入市场，转化为实质的供应。
杨国诚（上海市房地产估价师协会副会长兼秘书长）：上海房地产是在1992年小平同志南巡以后发展起来的，我那时候在上海土地管理局办公室当副主任，记得88年上海出让了四组土地，到96年就来了一个大的滑坡，原因是东南亚金融风暴。
2004年上海的商业地价比2003年增加了6．6％，2004年比2003年增长了9．6％，今年二季度现在的商业地价又增加了1％左右；办公用地2003年到2005年增长了10％左右，这是比较正常的。
房价上涨带动了地价上涨，这是必然的。上海的土地供应目前主要是两个来源，一个是依靠城市拆迁得到的土地，但是拆迁费用大幅度上涨，势必带来房价的上涨；二是土地供需矛盾也是地价上涨的因素，土地供应是不够的，虽然总体上平衡，但是还是有需求；三是土地供应在分布结构和用途结构上不足；四是土地征用过程中安置费用增加；五是城市化进程推动了地价上涨。
由于上海市政府近期对土地的供应，在用地结构上进行了调整，因此在住宅用地上是以配套的商品房和中低价的商品房建设用地为主，这些目标如果能够实现，住房的地价增加是可以得到抑制的。
上海住宅用地的地价未来可能不会少，仍然会保持一种整体的稳定性。就目前情况来看，房地产过热的现象得到了控制，开发投资放缓，2004年投资额是236亿元，同比增长了25％，低于全国27．8％的增长水平，下降了8．7个百分点。4月份的投资额是110亿元，同比回落了1．26％。
第二是供求关系出现了一定的调整。上海2005年1到3月份，房产部门批准的预售面积是109万平方米，登记预售面积是510万米，供求比例是1：1．17。但是4月份批准预售的面积是236万平米，登记的面积只有190万平米。房地产市场上涨的价格回落得比较快，1月份的涨幅是1．6，2月份是1．8，3月份是2．5，4月份是0．5。所以政府的一些调控措施确实是有效的。
第三是房地产贷款增幅也在下滑。1到3月份新增的房地产贷款占全市新增长贷款的64％，4月份比3月份回落了3．5％。
所以目前土地价格是有点上涨，但是上升的幅度变小了。
黄瑞军（广州市国土资源和房屋管理局市场处副处长）：广州市的土地供应经历了两个不同的阶段，98年以前的土地供应是一个无序状态，一共批出的房地产用地是40到50平方公里，按照我们近几年的统计，广州市一年消化的用地是3平方公里，也就是说我们要用十几年的时间消化完这些土地。
所以面对90年代初期无序的土地供应状况，我们出台了一个土地管理办法，对以前批出去的土地进行全面清理。对2004年之前的主要是批文清理，一共大概注销了20平方公里的土地批文；从去年开始，进入实质投入的收回，大概已经公告收回27块土地，现在还有约4平方公里左右的土地要清理。
我们的闲置土地收回办法有一个程序，即调查、认定、处置、听证，最后报批、公告的程序，我们现在正不断地收回。同时我们通过收费的形式促使闲置的土地盘活。因为开发商投入了以后，没有进一步投资的压力，他就把土地闲置起来，现在我们用收费的办法促使他不得不找合作方尽快把土地开发出来。这个政策是5月1日开始的，对于土地的收回和盘活有了很大的作用。
詹有力（深圳市房地产估价中心副主任）：深圳的房地产市场总体上是比较健康的，经过90年代房地产的熊市，其价格有一个特殊的形态，就是一手房和二手房之间一直有一个落差，你今天8000块钱每平米买来房明天可能是7500或者7000才能卖，所以深圳房地产市场的投资、投机成分不大，占不到10％的份额。深圳的土地资源有限，从2001年开始进行百分之百的“招拍挂”。
从最近三年来看，深圳房地产市场的供应量2002年是900多万平米，销售量700多万，2003年和2004年销售量都超过了预售量，这个对市场的供应带来了压力。而且2004年供应量比2003年下降了百分之十几，今年一季度又下降了40％，这就进一步加大了市场压力。
深圳房价2004年平均上涨了百分之五多，销售面积变化不大，房价差进一步缩小，平均房价大概在每平米四、五千元左右。我感觉房地产新政对深圳市的影响可能是有效需求量不多，而开发商对土地的需求比较强烈。深圳特殊情况是产业用地比较多，深圳房地产市场将进一步关注总量的平衡，市场会更健康。
谢戈力（广东省土地估价师协会秘书长）：我们做了一个广东省地价的调查分析，主要是看市场交易。中房指数里面的数据来自官方的统计，有些难免水分太多。我们现在收集了四五十个专家搞研究，想能不能把地价的真实情况反应出来提供给广大开发商。
珠三角目前的地价和房价，深圳和珠海目前还是排在前三位的，东莞和佛山差不多，惠州排在第三个，还有肇庆算是比较低的。现在上升比较好是清远。
黄强（重庆市国土资源和房屋管理局土地利用处处长）：我们的土地利用情况是全市每年急需用地1300多平方公里，主城区占了80％。重庆市房地产业的基本情况是健康发展，有四个基本协调：一是房地产开发投资增长和全社会固定资产增长基本协调。二是房价的增长和城镇居民可支配收入的增长基本协调。重庆主城区2003年的平均房价是2303元，2004年是2372元，房价的增长12．9％。居民收入的增长，2003年是8151元，2004年是9284元。居民收入的增长13．9％，房价的增长是12．9％。三是商品房市场的供应结构与市场消费基本协调。2004年商品房占75％，经济适用房占10％。另外，重庆市主城区土地，2004年每亩是75万元左右。
七部委“意见”出台以后，重庆也采取了一些措施。首先在购地、开发时，非常注重规划管理，加大对土地的跟踪监管，特别是对大宗土地供应的审批。增加了中低档商品房和经济适用房的土地供应量。
胡育林（重庆市国土资源房屋评估和经纪协会秘书长）：重庆开始土地出让是1992年的事情，到2002年重庆市地价的增长幅度都不是很大，每年几乎是在8％到10％左右的增长幅度，到2002年以后稍微增加快一些。
重庆市房价2003年和2004增加的幅度比较高，高的楼盘跟2002年相比增加了100％，土地增幅只有5％左右。去年土地出让了1300公顷，包括成本在内是120个亿的收入，其中纯收入是40个亿，就是4％的增长幅度。房价2004年增加了20％以上。所以地价对房价上涨没有多大影响。
为了吸引更多的投资，地价在我们市里控制得还是比较严格的，一般实行“招拍挂”。新政出台使目前的价格略降，增幅减缓。我们预计将来重庆的地价还是趋于比较平稳的水平。
林国斌（天津市国土资源管理局地籍处副处长）：我觉得天津市房地产市场的发展总体来说是良性的，能量刚刚有所释放，潜力应该还很大。天津商品房今年一季度比上一季度上涨了10％左右。国家政策趋势显示要加大对环渤海地区投资的力度，天津处于龙头位置，天津经济正处于一个快速发展的机遇期。近几年，天津市对各类设施的投资不断加大，被外地的房地产开发投资普遍看好。
房地产新政对天津的市场特别是二手房市场产生了一些影响，房价开始下降。希望对土地供给加大调查研究的力度，争取让土地供给走到科学的轨道上来。
闫旭东（中国土地估价师协会常务理事、专业规划发展委员会副主任）：大家可以看到，地价的增幅低于房价的增幅，地价决定房价的论调是不符合事实的，是房价拉动了地价的上涨。
| 
