从2003年下半年开始，为了控制过大的固定资产投资规模，保持我国经济健康、协调发展，中央出台了一系列宏观调控政策。房地产业投资是固定资产投资的重要部分，因此纳入调控。现对宏观调控以来江苏房地产业的发展态势分析如下。

    一、宏观调控以来江苏房地产业发展的基本走势

    宏观调控对于房地产业发展来说，主要是从信贷、土地的源头上收紧，但由于2003年高速增长的惯性，及房地产商手中土地、资金存量的释放，宏观调控对于房地产业发展的近期影响不是很大。

    （一）基本走势：增长速度在高平台上平稳回落。江苏房地产业长期以来发展规模比较小，增长速度比较慢，滞后江苏经济的发展。1999年、2000年仅分别增长10.1%、8%，2001年增长14.8%。从2002年开始江苏房地产业进入快速增长的轨道，增速提升到31.5%。2003年达到高潮，全年增长48.7%。但是2003年也是在高平台上增速逐月回落的年份，年初与年末增速高低落差60多个百分点。经宏观调控，2004年上半年增势继续减弱，特别是4月份各项金融政策出台后，房地产商放慢脚步，筹划应对策略，到5月末降至2003年以来的最低点33.7%，6月份止跌小幅回升，下半年又逐月升温，10月末房地产增长51.7%。全年江苏房地产投资完成1269.78亿元，增长50.3%。这两年房地产的增长速度虽然总体呈回落态势，但其增幅主要保持在40%--60%的高增长区间。

    （二）在全国的位置：房地产投资总量、增幅均排全国第三。2003年江苏房地产业投资增长速度在全国排第七位，领先于浙、沪、京、粤（均在15位以后）；开发投资总量名列全国第五，前四名依次为粤、京、浙、沪。2004年，全国房地产业投资13158.25亿元，增长28.1%，增速基本与2003年度持平。江苏增速较快，为50.3%，高于全国平均水平22个点，在全国的位次前移四位，列全国第三位，浙（32.2%，第13位）、沪（30.4%，第16位）、京（22.5%，第22位）、粤（9.9%，第30位），总量亦跃为第三位，仅次于广东（1355.84亿元）、浙江（1295.24亿元）、江苏（1269.78亿元）。

    二、宏观调控以来江苏房地产业发展的新特点

    在全国宏观调控的大背景下，由于房地产业赖以生存、发展的基本要素土地、资金的获得的难度大大增加，江苏房地产业发展出现以下新特点：

    （一）由依赖银行贷款逐步转向以自己筹措资金为主。近几年以来，江苏房地产投资资金来源中，国内银行贷款比重一直呈上升态势。2003年度贷款比重占四分之一还多（26.7%）。2004年4月份央行宣布提高存款准备金率与实行差别存款准备金率制度，限制商业银行的信贷；房地产开发项目资本金提高至35％以上，提高房地产开发项目准入门槛。各家银行据此对信贷政策作出调整，上收信贷权限，严控热点行业贷款。以前的房地产项目要贷款比较容易，但现在即使“四证”齐全，银行也不一定会放贷，而是“优中选优，对项目有选择地放贷”。一些项目。一些别墅和处在边缘地带等地段不好的项目，或者银行评估后认为风险比较大的项目，就很难得到贷款。2004年，国内贷款总额占房地产开发资金比重明显下降，从2003年的25.38%，逐月回落到2004年的19.6%。随着央行对房地产信贷的逐步收紧，迫使房地产开发商另觅新的筹资渠道。自筹资金、其它资金来源增速加快，比重上升。2004年，自筹资金额增长60.7%，比重为29.7%，同比提高近3个百分点；其它资金来源增长54.1%，比重为49.7%，同比增加2.7个百分点。房地产本年共到位资金1520.74亿元，同比增长45.7%。房地产开发对银行的依赖程度有所降低，行业融资趋向多元化。

    （二）由圈地观望转向加快开发、提高土地使用率。土地是房地产业发展必须依赖的根本，土地又是有限的，因此前几年，房地产开发商千方百计囤积土地，掀起一股圈地热潮。2003年全省房地产土地购置面积增幅达43.3%，2004年全年土地购置面积4127.18万平方米，增长28.9%，增速较上年有明显回落。在一段时间内曾有些城市出现大块土地卖不动，割零了卖，还有的地方出现土地拍卖流标的现象，与2003年红红火火的土地市场相比，去年似乎显得有些冷清，哄抬地价更已成昨日黄花。究其原因主要是房地产商手中有土地，维持一、两年的开发不成问题，口袋里有限的资金要维持项目建设，所以慎购土地。据国家统计局对3000家重点房地产企业的调查，近1/3房地产开发企业拥有土地储备，江苏也不例外。1999年4月国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》重申：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满两年未动工开发的可以无偿收回土地使用权。由于不是刚性政策，当时实施效果不太明显。去年开始宏观调控力度加大，房地产商担心手中土地不用会被收回，担心随着银行利率的提高，资金链进一步绷紧，宏观政策变化带来的不确定因素增多，想尽快回笼资金。因此房地产商加快了对储备土地的开发，2003年全年施工面积增长44.4%，新开工面积比重在50%以上。2004年继续保持快速增长的势头，施工面积超亿平方米，达12316.18万平方米，比上年同期增长39.4%。其中新开工面积6507.63万平方米，占总施工面积的52.8%。为了提高土地使用效率，江苏省房屋建设向高层化发展，特别是在都市区。2004年，在全省房地产开发投资中，11层及以上高层建筑施工的房屋面积共2211.52万平方米，同比增长65.3%，快于全部房屋施工面积增幅25.9个百分点，占整个施工房屋面积的比重由上年同期的15.1%提高到18%。其中，省辖市区（扣除所属县）的高层房屋施工面积为1986.36万平方米，占全省高层房屋施工面总量的89.8%。

    （三）商品房销售由火爆转向平稳增长。近两年来江苏商品房销售持续保持旺销的势头，2003年，全省商品房竣工面积3068.11万平方米，增长13.9%，销售面积2751.42万平方米，增长19.9%。销售增长快于竣工增长，销售供不应求，空置房面积大幅度减少，同比下降27.4%。前两年房地产旺销的主要原因有四，一是居民生活水平提高因居住或改善需要而购房，二是外地来苏长期打工或经商者必须购房，三是城市建设拆迁户不得不重新购房，四是因投资股市不利、银行利息太低而转向购房投资。2004年城市大规模拆迁改造的势头已经得到控制，被动购房大量减少。升息控贷对高收入者影响不大，大多数中低收入者和“炒房族”的头脑开始冷静。宏观调控政策影响着人们对于房地产市场前景的预期，“买涨不买跌”的从众心理有所回落。购房者由过去的“迫不及待”到“看看再说”的趋理性购屋。因此2004年的商品房销售由“火”逐月缓慢降温到平稳增长。2004年底全省累计竣工面积为3906.33万平方米，同比增长27.3%，增幅上升近14个百分点；累计销售商品房面积3178.91万平方米，比去年同期增长15.5％，增幅回落4.4个百分点，与2003年相比，销售开始趋缓，销售面积滞后于竣工面积，空置房由大幅减少转变为增长2.2%，与2003年相差近29.6个百分点。

    三、江苏房地产业发展存在的问题

    在宏观调控下，江苏房地产业在高速增长中存在的深层次问题充分暴露出来。企业等级偏低、规模偏小、集中度低、竞争力弱，形不成集约水平等长期存在的实质性问题至今没有明显改变。

    （一）大多数房地产企业融资渠道单一，自身实力不强。房地产是资金高度密集型行业，长期以来银行既给开发商“买”地，又放建设款贷款给施工队，还贷款给购房者买房。风险由银行照单全收，高额利润属于房地产商，房地产商靠着银行发大财。现在要房地产商自己来承担资金风险，而全省房地产自有资金一般仅占当年到位资金的15%左右，基础十分脆弱。宏观调控后，多数房地产商的应对措施首先是进一步扩大期房的销售来弥补资金的不足。定金及预收款的比重越来越高，2004年达43.8%，比上年同期（40.6％）又提高3.2个百分点。另一方面就是拖欠工程款、器材设备购置款，应付款所占比重在10%以上。随着金融政策的逐步到位，炒房族贷不到款不再购房投资、工程队贷不到款无法垫资，被动购房减少，购房者慎购，如果不尽快拓宽融资渠道，一旦市场出现供大于求的局面，房地产资金链会有断裂的危险。2004年的到位资金虽然增速不低（45.7％），但滞后开发投资增速（50.3％）4.6个百分点。2003年同期是到位资金增长快于开发投资22.2个百分点，资金到位状况明显好于2004年。

    2004年在全省3360家企业中全省仅有一级企业40来家。336家一、二级企业中还有61家当年无工作量。在全部企业中还有近三分之一（1032家）无开发工作量，比上年同期（533家）增加93.6%。

    （二）房价过高，增长过快，房屋供需结构不对称。2004年江苏房地产售房价格涨势强劲，价格之高、增长之快为近几年之最，销售额增幅继续冲高，达42.1%，同比上升8.5个百分点，平均销售单价同比增长二成以上（23％），增幅比上年同期提高了11.6%；其中商品住宅单价同比增长22.4％，增幅比上年同期提高了13.6个百分点，办公楼增长25.5%，增幅比上年同期提高了8.8个百分点，商业营业用房增长29.6%，增幅比上年同期提高了16个百分点。房地产商的趋利性决定他们向价高利好的房屋投资。办公楼建筑施工面积同比增长38%，商业营业用房施工面积增长54.5%，经济实用房却被冷落一旁。2004年江苏经济适用房施工面积544.66万平方米，比上年同期减少4.2%，仅占住宅施工面积的5.5%，比重同比下降2.4个百分点；其中新开工面积314.27万平方米，比去年同期下降16.8％，仅占住宅新开工面积的6％，远远低于中低收入家庭的购买需求。

    （三）地区发展不平衡，差距进一步扩大。房地产业的发展与该地区社会经济发展息息相关，经济发达的地区往往房地产业也相应比较发达。2004年，从开发投资情况看，主要集中在苏南。苏、锡、常、宁、镇五市的房地产开发投资完成959.85亿元，同比增长65.9%；比重占75.6%，同比提高4.1个百分点，苏中、苏北8市完成开发投资309.92亿元，增长34.4%，增速远远低于苏南水平，比重很小，仅占24.4%。从商品房销售面积看：苏南五市商品房销售面积达2090.09万平方米，同比增长22.4%，占整个商品房销售面积的比重由上年同期的62.03%提高到65.7%。苏中、苏北占比重34.3%，同比下降近3.6个百分点。从销售金额看：苏南五市商品房销售额为629.08亿元，占全省商品房销售额74.63%，同比提高3%，苏中、苏北只占25.36%。

    四、宏观调控对江苏房地产业今后发展的影响

    纵观这一轮房地产业的发展，主要是政策因素推动而非市场因素。从1998年的住房制度改革到近几年城市改造大规模拆迁、信贷政策的优惠待遇等，大大促进了房地产业的发展，使年轻的房地产业迅速成长为支柱产业，为经济快速发展做出了巨大的贡献。今天，宏观政策的调整是房地产业发展的一个转折点，房地产业发展从此由政策推动型逐步转为政策引导、市场推动型，这对房地产业来说，既是机遇又是挑战。宏观调控对房地产业的潜在影响将在今年进一步显现出来。

    （一）房地产企业重新整合，自身实力加强。经历了宏观调控洗礼的房地产企业生的更强大，死的已不复存在。预计2005年江苏房地产企业将会发生明显的变化：（1）一部分资金实力不强资质等级低的小企业、其他行业派生的房地产企业、长期没有开发工作量的企业很可能在这次宏观调控中被淘汰出局；另一部分则可能走合众联横的发展道路、投奔大企业、或着干脆转向干别的行业。（2）一些高速扩张、高负债经营的大型开发商，曾风光一时，现骤然遭遇宏观调控的当头一棒，前途叵测。（3）原先跃跃欲试准备进入房地产业一显身手的其他行业因此暂停脚步。（4）此次宏观调控将可能把更多的投机开发商逐出市场，企业将回归理性和本分。

    企业的实力将有所加强。开发商意识到完全依靠银行的路是走不通了，必须不断提高自身的积累，提高资质等级，方能有立足之地。从江苏房地产开发投资排位前10名的变化就可窥其一斑。在2003年10月末，排位前10名企业的当年资金来源中，银行贷款比重占43.5%，自有资金占18%，定金及预付款占9.8%。到2004年10月末，那10家企业中已有九家另易其位，排位前10名的新10家房地产企业当年到位资金中，银行贷款比重占16.2%，自有资金占28%，定金及预付款占25.6%。两者相比，前者资金主要来自银行，后者资金主要依靠自己。自身实力强的企业将领跑房地产业。

    （二）开发投资增速进一步回落。江苏房地产开发投资增长有望逐步趋于比较合理的区间，既不会延续过度扩张的态势，也不可能出现类似1998年后不足的情况。这主要是资金和土地供给两大因素的制约：（1）现在房地产商手中土地存量多，主要集中在三分之一的大企业，而资金存量少，则是比较普遍，因此，明年的开发将更趋理性，在没有开劈新的融资渠道之前，不会盲目扩大开发投资。（2）2004年投资高速增长的原因之一是土地购置费占22.9%，虽已比上年同期减少了近6个百分点，比重仍然偏大。预计随着信贷收紧，土地购置费的比重将会进一步缩小。（3）充分反映市场需求的商品房空置面积和价格也是限制房地产增速的重要因素。此外，从房地产诞生20年的发展规律来看，2003、2004年是这一轮房地产增长周期的峰尖，2005年开始呈逐步回落态势。

    （三）商品房价格将继续上涨，但增势趋缓。今后的两年里，商品房价格总体将保持平稳上升，但涨幅有所回落。涨价因素主要有：（1）城市土地资源稀缺，土地含金量增大。宏观调控后，土地供应比较规范，奇货可居的现象大为减少，但目前江苏城市的交通状况、居民生活水平还不能满足城市居民居住到远离市区的郊县的条件，城市人口密度较高，市区的土地更显紧缺，房价必然上扬。（2）房屋品质提高。以前消费者购到的房屋大都是毛胚房，自己还得装修一番才能居住。今后房地产建商品房将有一定的比例是风格各异的精装房，消费者一旦选中自己喜欢的款式，买来就能居住，但建房成本亦将随之大幅上升。（3）高档房需求仍有一定的市场。江苏外向型经济的快速发展，使一批异国居民进入、国内一部分人也在改革开放中先富了起来。这一阶层的消费要求比较高，豪华别墅仍然是他们的首选。此外能源、原材料价格的提高也是房价上涨的原因之一。降价的因素是因为商品房最大的消费市场是占消费者90%的广大中低收入的民众，如果房屋价格远远超出江苏家庭年均收付能力，民众无钱购买，空置房将会大量增加，造成房地产商资金周转困难。所以，房地产商将会逐步调整开发结构，扩大普通房的建造比重，适应不同消费层次的需要。

    江苏房地产业发展空间很大，一些发达兄弟省份的房地产业巨头已看到这一点，京军、浙军、粤军、沪军等纷纷向江苏省进军，开发市场，形势咄咄逼人。江苏的房地产业要充分利用这次宏观调控的大好机遇，重新审视自身、认清当前的形势，主动配合，积极应对，要由追求量的快速扩张转向重视质的提高。要进一步完善运作机制、进一步规范企业管理、进一步加强融资能力、进一步提高房屋品质、进一步平衡供需关系，在激烈的竞争中壮大、前进。