有关专家预测,七部委房产新政出台后,将有望加快天津城市居住区外扩的步伐。与过去“孤岛”型大盘开发有所不同,外围组团往往依托周边产业,都规划有丰富的现代城市综合功能,是真正的“造镇计划”。外围组团建设的启动,标志着天津城市建设及房地产开发进入高速城市化时代。市政规划引导居住区外扩
根据天津市城市总体规划(2004-2020),今后本市将严格控制并逐年减少外环线以
内市区人口数量,同时采取加快城镇、城乡结合部住宅建设,完善和加快市区周边地区、各城镇的环境、医疗、教育、生活服务业发展等有效措施,将居住人口向滨海、市区周边新城(卫星城)和郊区县的中心村镇进行引导。
在这种规划的指导下,今后本市将严格控制在外环线以内市内六区建设低水平的住宅,腾出的中心市区用地,将主要用于商业、服务业和公共基础设施的发展,提高人均居住用地的水平。同时,加大外围组团居住片区的建设。
按照规划,中心城区将划分为26个居住片区,近郊地区划分为9个居住片区,滨海新区划分为20个居住片区。除了传统的市内六区外,双口、西青、大毕庄、小淀、双街等外围组团居住区建设将成为重点。每个居住片区人口在15万至25万人左右,含3至5个居住区或居住小区。居住片区配置大型超市、社区文化中心、综合运动场、中小学、社区卫生服务中心等各项服务设施。中心六区人口规模将控制在470万人以内,近郊地区人口规模为150万人,滨海新区为430万人。开发商染指外围组团建设
市政规划的大方向促使天津房地产开发热点发生转移,外围组团的房地产开发热潮已经开始涌动。据了解,包括万科、上海房投、朗钜、合生珠江、金地在内的外地开发商,以及金厦、津东、方正、乐康、永泰红磡等本地开发商,都已经悄悄地开始在外围组团进行土地储备。
西部新城是各外围组团中最早启动的一个项目。该项目位于西青区中北镇,总投资超过100亿元,占地4平方公里,建筑面积400万平方米。该项目已吸引了包括万科、招商局地产、上海房投、金厦、乐康在内的诸多开发商介入。
东丽、津南和宝坻也分别有几个房地产项目正在进行。万科和朗钜在东丽湖开发了两个超大型项目,占地分别为4095亩和1529亩;金地在双港取得了一块566亩的住宅用地;合生珠江在宝坻开发的京津新城占地2万亩。
其他一些开发商也对参与周边组团开发表示出浓厚的兴趣。顺驰中国董事局主席汪浩向记者表示,下一阶段天津市近郊周边土地供应应该会大量释放出来,因此顺驰下一步在进行土地储备方面也会按照这种趋势进行,更多地参与外环线以外几个组团的开发建设,其中也包括一级土地开发整理。未来小城镇避免“睡城”
外围组团的开发通常都有城市建设大规划背景,参与其中的开发商多是万科、金地、合生这样的具有丰富郊区大盘运作经验的房地产巨头,几个外围组团的建设,大都是采取多个实力地产商联合开发、住宅建设与城市配套同时推进的模式,因此在整体规划上更加科学、合理。
如西部新城就吸引了五家以上的大型开发商介入,除了住宅建设之外,西部新城将在今后5年内陆续投资30亿元建设医院、文化中心、体育中心、四星级酒店娱乐中心、商业区等基础设施,并将建设一个占地200亩的景观湖,以完善城镇配套功能,美化居住环境。东丽湖地块由万科和朗钜合力开发,两个项目都规划了会所、商业街、学校、幼儿园、医院、邮政局等公共配套设施,朗钜·天域更是在一期就开始建设1.5万平方米的商业街和5000平方米的运动会所,做到配套先行。
在产品设计上,小城镇更加丰富。据了解,几个外围组团中通常都会包括联排别墅、别墅级洋房系列、小高层、高层等一系列产品形态,满足不同消费者需求。如金地双港项目将引入其在北京“格林小镇”中的设计经验,以低密度住宅为主;万科的假日风景在产品中引入室内自然新风系统、遮阳系统、太阳能热水器、人工湿地水循环净化系统、雨水收集系统等一系列生态解决方案。
同时,本市几个外围组团更加重视与区域经济的联动,很多郊区项目周边都有产业依托,西部新城依托西青的汽车产业,东丽湖依托空港物流区及周边旅游产业,京津新城周边还将建立商业贸易及物流区、高教基地、科技工业产业园等。这样的规划就避免了新城成“睡城”。小城镇适合四类居民
业内人士认为,居住区外扩是未来城市发展的必然趋势,而且对于以下四类居民而言,小城镇是比较合适的。
第一类,总价承受力相对有限的购房者。与土地日益稀缺的市区相比,外围组团综合开发成本相对较低,消费者可以用更低的价格买到更好的住宅产品。如即将开发的西部新城居住区在配置上超过了市区很多中高档房,而价格则会控制在更多人可以接受的范围内。
第二类,向往田园生活的购房者。深圳朗钜房地产营销部经理严榕介绍,城区高地价带来的是高容积率、大密度居住人口、低绿化率,而小城镇的房地产项目则因地价方面的优势,可以把容积率降下来,同时把产品、景观做充分。
第三类,二次以上置业客户。据了解,东丽湖、西部新城中的很多房地产项目一期工程都是以别墅为主,目的就是为了以优美的居住环境吸引二次置业者,进而使整个地块升温。而京津新城更是瞄准京、津、冀三地的二次置业客户。
第四类,在周边产业区就业的人群。西青区汽车产业、东丽湖旅游产业、空港物流区、津南开发区、宝坻开发区等产业基地具有大量的就业机会,在这里工作的人更适合在附近的小城镇居住。
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