|
专家指出，现在的“冷清”和从前的“疯抢”本质相同，都是供需关系不真实的表现
近段时间，随着国家有关房地产政策的出台，杭州的房地产市场一片萧条，二手房价节节下跌，某新盘买房送车也无人问津，一些小开发商被逼“卖身”出售股权。一些专家指出，任何政策不可能刚出台就在市场上产生如此立竿见影的效果，必须要等待一段时间才能看出真实的市场状况。现在的“冷清”和从前的“疯抢”实际上有着相同的本质，都是供需
关系不真实的表现。有着全国楼市晴雨表之称的杭州，正在调控的阵痛中，颤栗地等待着真相的逐渐呈现。
市场还能撑多久
据最新公布的数据，2005年一季度，杭州六城区商品房实际预售套数和面积分别同比去年上升50．7％和46．8％。商品住宅预售平均价格为每平方米6241．7元，比去年第四季度下降了0．6％。这个数字被广为宣传，似乎意味着杭州房价被“组合拳”打得下跌了。但是有识之士指出，类似的结论是不真实的。因为“国八条”发布于4月3日，“七部委文件”发布于5月12日。市场尽管在3月央行调整房贷之后已经出现波动，但真正的振荡还是集中在“国八条”和“七部委文件”之后。也就是说，4月以来的数字才足以说明当下的市场。有分析认为，一季度商品房预售价格的下跌，更大程度上是因为近些年土地普遍投放在城市近郊，这些价位较低的楼盘逐渐开盘，拉低均价。而二手房主要还是集中在老城区。
4月以来杭州市场变化明显。据统计，4月以来，增量房市场每周成交呈下降趋势。4月4日至5月14日（不包括五一假期），杭州老城区商品住宅成交每天30套，比3月份每天商品住宅成交81套明显下降。有的新楼盘成交量只有从前的20－50％。二手房办证过户明显增加。4月4日至5月14日（不包括五一假期），杭州老城区每天二手房办证过户73．9套，比三月份的45．4套上升62．7％。与此同时，投资或投机性住宅需求明显减少。二手房市场挂牌量在4月份明显增加，但市场观望气氛渐浓，接盘者不多，市场交易出现下滑。部分中介公司4月份成交量为3月的60％左右。同时，市场出现部分房源挂牌价格回落。据了解，有的中介公司4月的营业额仅为3月的20％。有的中介经纪人4月以来一笔业务都没有。有的开发商称，现在不少开发商是靠前些年的积累在硬撑。调控如果时间拉长到一定程度，不少企业就会出现资金回笼困难的问题，关门倒闭的案例将会出现。
调控考验着投资者实力
最近杭州楼市有四件事受到广泛关注：一，杭州金达房地产开发有限公司因为在商品房网上备案系统单套、多套超两次以上预定累计次数均排上“诚信档案”榜之首，目前已被有关部门停止所有销售经营业务，立案调查。二，某房产中介公司老总卷走了客户200万，已被刑拘。三，一新楼盘推出买房送车，实际是变相打折，结果乏人问津。四，一些小开发商正在纷纷出售自己的股权，可能资金已经出现问题。
实际上，在前两年国家开始调控房地产时，杭州市场上就开始出现不少类似现象：小开发商无力支撑而投入大企业门下，或是联合开发，或是被兼并。有的开发商将帐下项目全部卖光。有的开发商因为从银行贷不到款，就拿土地去典当以获取资金。这预示着房地产业的整合将会不断出现，调控将考验企业以及个人投资者的资金实力。
据了解，有一些开发商认为，目前这种形势下，不适宜开盘销售，越是“抛盘”，越会加速人们的恐慌心理。中国的购房人群普遍心理是“买涨不买跌”。因此有一些开发商推迟了开盘的时间，“以观后效”。据传闻，在中国的有些地方，一些高档楼盘开发商被当地政府告诫，目前不要开盘，因为一开盘就会拉高该地块商品房销售的均价。
最近杭州的一个近郊楼盘采取摇号定购房资格的方式开盘，形成了5万多人争抢400多套在该地段属“最贵”的房子的热潮。表现出购房人群在这样的政策环境下，也并不是完全相信“必跌”论。
理性必将驱逐“投机”
房地产从来没有不受干扰的信息。通和置业销售总经理黄海波说，目前的杭州楼市还没有到可以下结论的时候，没有一项政策会一出台就在市场上引起大崩溃的，那些所谓猛跌之类的鸡飞狗跳的信息是不真实的。
他认为，再等待3至5个月，新政策的作用才能在市场上完整地体现出来，新的交易行为将会发生，人们将看到市场选择什么，淘汰什么，那时候才是总结调控成果的时候。目前尽管有一些小迹象也不足以说明全局问题，仓促下结论是不严肃的。
中国社会科学院的易宪容认为，七部委《意见》刚一颁布，各地房地产二手市场价格就应声而跌。从房地产市场交易的程序来看，房地产市场有这样快的反应是根本不可能的。在国内房地产信息十分混乱、市场信息严重不对称的情况下，可能又有人在操纵房地产市场信息。
他认为，目前房地产市场最大的问题是信息严重的不对称，完善市场信息披露机制，准确判断房价变动趋势，这是目前市场最为关键的事情。
据悉，国内已经出现一些投资企业一手唱空一手大幅买进的现象。浙江大学贾生华教授说，杭州楼市在近些年的“泡沫论”中已经经受了地方政府的一次次敲打，具有一定的抗敲打能力。有些大城市今年出台的一些抑制泡沫的政策在杭州早已实行很长时间。对杭州市场而言，国家新政策表露的决心比其实际措施具有更大的影响。市场的种种反应更大程度上来自对中央政府不可预期之决心的恐慌。他认为关键是要不断显示中央政府的这种决心，以防止反弹。
有开发商认为，经过这轮宏观调控，投资、投机的泡沫将被挤出，按照过去房价未快速上涨时的购房量以及目前杭州外来人口购房占30％左右等数字来测算，真实的需求可能还剩原来的七八成。大约再过3至4个月，市场比较大的可能是逐渐回暖，新的交易行为将发生，房价得到稳定。杭州市政府负责人也认为，随着房地产市场调控力度的加大，市场供应不充分情况有所改善，部分指标趋于下降态势。预计随着各项措施的逐步贯彻落实，杭州房地产市场运行整体呈平稳、健康态势，不会出现大起大落。同时，过度的、投机性的消费将逐步淡出市场，取而代之的是健康正常的理性消费。
作者：：方益波
（来源：经济参考报）
| 
