股票价格和房产价格一样,都是人们心理预期的表现,所以两个市场价格的转势有非常类似的共通之处。最近,房地产市场出台一系列新的政策,这些政策与当年股票市场的政策很类似,而且房地产市场的表现与当年股市的表现也非常相似。

    房地产投资与股市投资有没有共通之处?笔者长期跌摸滚打于股市,对股市走势规律有比较深刻的认识。这几年来,上海房地产市场可以说也经历了一波波澜 壮阔的大牛市,房价涨幅惊人,笔者自己居住的一套房子房价翻倍有余。由于房地产市场热浪滚滚,笔者自然也多多关注,对房地产投资也有一些体会,今天就谈谈从股价转势看房价转势这个题目,让我们先看一段上海股市的历史走势:

    牛市思维并不容易改变

    2000年元旦后,股市出现大牛市行情,在缩量盘升中不断刷新着历史新高,那时似乎只要耐心持有股票就能赚钱。当年8月22日,出台政策规范向法人投资者配售新股行为,令指数从2114点开始一轮大调整,经过一个月左右,上证指数跌到1874点后,再次小幅盘升,并在当年11月25日创下2125点的历史新高。但当日有关领导发表谈话,声称要打击操纵市场行为,6个交易日后,又提出要妥善解决股权分置的历史遗留问题,9个交易日后,对年报披露再行新规。这一系列措施之后,市场开始上涨乏力,并在当时政府强调要加强金融监管的舆论氛围中加速调整。

    然而这种调整只经历3个月左右就结束了,牛市思维令大部分市场人士认为这是规范市场的行为,对长远的市场发展有好处,这些政策甚至可以理解为长远利多。于是,指数在B股飙升的带动下再次进入创新高的过程。随后上市公司退市的规定并没有打消多头的士气,甚至2001年4月27日,当时财政部官员宣布国有股减持方案不久将公布,也没有能阻挡当日拉出阳线的步伐。

    2001年6月14日,国有股减持办法出台了,股指从当天的2245点跌到5天后的2157点,成交金额从186亿元萎缩到89亿元,投资者还在观望,不愿意出售手中的股票。而4个交易日后,股指再度回升到2236点,投资者认为市场经历了一场虚惊,并未引起重视。但2001年7月23日,新股发售首开"减持"先河,股指跳空下跌,情况就不再如想象中那般温和了,随后6天出现连续的大跌行情。习惯了牛市思维的人还没有反应过来,指数小幅反弹之后,大盘又陷入了绵绵的阴跌之中,这种下跌一直维持到现在还没有改变。可见,一轮牛市的转折点出现会有很多反复,而一旦趋势被扭转,新的趋势又不会被轻易改变。

    回顾了股市一次大转势,再回头来看看目前房地产市场正在经历的转势。

    众多政策难惊醒梦中人

    股票价格和房产价格一样,都是人们心理预期的表现,所以两个市场价格的转势有非常类似的共通之处。最近,房地产市场出台一系列新的政策,这些政策与当年股票市场的政策很类似,而且房地产市场的表现与当年股市的表现也非常相似,不妨让我们一一对比来看吧。

    2004年3月31日由国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》；2004年4月29日,国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》；这些土地政策不仅没有引起房价下跌,反而被认为土地成本抬高,会提升房价。

    针对房地产市场的金融政策也层出不穷:2004年4月30日,三部委联合发布《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有关问题的通知》；2004年9月2日,中国银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,这被认为是规范市场,长远利多的举措。随后出现的两次贷款利率调整也没有引起市场的波澜:2004年10月29日,央行调整了人民币存贷款利率,个人住房公积金贷款利率和商业贷款利率都上调,但对买房人影响有限。以50万元商业贷款购房供20年期限为例,每月仅需多还75.17元,该政策出台后,房价仍在上涨；2005年3月17日,央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策,这次影响稍微大点,贷款50万元的买房人,每月增加还款230.85元,但相对房价上涨的差价而言,这点增加额根本不在人们眼里,房价依然小幅盘升。

    上述种种政策的出台都没有引起房地产投资者的重视,与2000年年底至2001年年初的股市在层层利空政策打击下继续上涨如出一辙。

    2005年4月27日,国务院推出八项措施引导和调控房地产市场稳定房价,5月11日国务院七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,其中提到的禁止期房转让,制止炒地行为等已有不小的抑制房价作用,但税收政策的调整是杀伤力最大的。个人购买住房不足两年转手交易的,销售时按售房收入全额征收营业税,这一下子大幅提高了房产炒作的成本,市场人气出现了变化。各地房地产二手市场价格虽然跌幅不算大,但抛盘汹涌,买盘稀少,房产价格开始呈现疲软态势。

    预期改变 市场已见拐点

    由于目前投资房产的大部分是非自用者,房价依靠买房人对后市看涨的预期而推动,这一点与股票价格依靠投资者对后市看涨而推动买入是一样的,新政出台好比当初国有股以市价减持在股市中正式实施一样,将改变投资者对后市的预期。资本市场的价格就是靠预期决定的,当预期改变的时候,供求关系就会发生变化,市场走势的拐点就到来了。

    就像股市趋势改变需要时间一样,房市的趋势改变也会有很多反复。种种迹象表明,房市重复2001年6月以后的股票市场走势的概率正在加大。